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價(jià)格信號是指導(dǎo)商品投資和消費(fèi)的重要依據(jù)。當(dāng)商品價(jià)格出現(xiàn)上漲或明確的上漲預(yù)期時(shí)，往往是追加投資的重要信號，反之亦然。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依托城鎮(zhèn)化大背景，行業(yè)具有穩(wěn)定而高昂的投資回報(bào)率，令很多社會資本趨之若鶩。與其他類型商品相比，房屋不僅有著消費(fèi)功能，更具投資品屬性。因此，房價(jià)變化已成為整個(gè)社會最敏感的神經(jīng)。
對于2014年全國房價(jià)走勢，多數(shù)機(jī)構(gòu)都做出了“穩(wěn)中有升”的判斷。但不斷披露的“空城”、“鬼城”、“公務(wù)員售樓”等案例說明，在許多區(qū)域，供大于求的風(fēng)險(xiǎn)在不斷積聚、迅速膨脹。在房地產(chǎn)市場愈加分化的背景下，以70個(gè)大中城市為統(tǒng)計(jì)樣本的房價(jià)數(shù)據(jù)，已不能反映整體市場的走勢，甚至出現(xiàn)了明顯背離。正視房價(jià)數(shù)據(jù)背后的樓市真相，形成對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景更客觀的預(yù)期，是包括房地產(chǎn)商和擬購房群體在內(nèi)的社會各界都亟須面對的現(xiàn)實(shí)問題。
綜合國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，在最近48個(gè)月里(2009年1月至2013年12月)，全國70個(gè)大中城市的新建住宅平均價(jià)格只有11個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌。在其余的37個(gè)月中，上述指標(biāo)保持持平或增長，且漲幅遠(yuǎn)大于跌幅。其中，自2012年7月以來，上述指標(biāo)已連續(xù)18個(gè)月保持上漲。房價(jià)的持續(xù)上漲雖令購房者怨聲載道，但按照慣常的市場邏輯，也是追加投資的好時(shí)機(jī)。近期市場頻繁出現(xiàn)的“地王”，不僅是高房價(jià)信號刺激的結(jié)果，也反過來對房價(jià)起到助推作用。
但當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，真的需要那么多投資嗎？近年來，一些三四線城市因大規(guī)模推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)而導(dǎo)致房屋過剩，“空城”、“鬼城”、“公務(wù)員售樓”的案例不斷見諸報(bào)端。對于這些為數(shù)不少的城市而言，真正需要的顯然不是追加投資，而是促進(jìn)消化庫存。
由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市資源分配的不均衡，我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出越來越顯著的區(qū)域差異特征。一線城市和熱點(diǎn)二線城市的吸引力大，房屋供應(yīng)相對不足，房價(jià)上漲壓力較大；廣大三四線城市市場規(guī)模小，且產(chǎn)業(yè)支撐的缺乏導(dǎo)致人口聚集程度低，房屋消化困難，房價(jià)也陷入滯漲。
在這種情況下，以70個(gè)大中城市房價(jià)變化作為依據(jù)，并對市場行動(dòng)做出判斷，顯然已不合時(shí)宜。
我國共有600多個(gè)城市，其中大部分是中小城市，這些城市的地理?xiàng)l件、資源稟賦、經(jīng)濟(jì)水平、人口基礎(chǔ)各不相同，決定了其房地產(chǎn)市場形態(tài)也千差萬別。當(dāng)前納入官方房價(jià)統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市，雖然覆蓋了大部分省份，但就城市規(guī)模而言，已不具備反映整體市場形勢的樣本價(jià)值。這其中反映出的問題，非常值得我們重視。
房地產(chǎn)市場是區(qū)域市場，總體的房價(jià)變化無法反映區(qū)域市場形勢。對于市場參與者來說，要真正了解市場，需結(jié)合區(qū)域發(fā)展的各項(xiàng)政策和房地產(chǎn)投資、在建規(guī)模、供地情況等指標(biāo)，對市場的供需形勢做出判斷。
對于未納入房價(jià)統(tǒng)計(jì)的廣大中小城市而言，單個(gè)城市的市場容量并不大，但其總體規(guī)模卻相當(dāng)可觀。缺乏這個(gè)龐大市場的數(shù)據(jù)，無疑是統(tǒng)計(jì)中的一大缺陷。對此，作為完善房地產(chǎn)調(diào)控的重要基礎(chǔ)體系，個(gè)人住房信息系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)等的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)必須加快，從而獲取更為全面和準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息。
另外，在條件允許的情況下，可考慮擴(kuò)大房價(jià)數(shù)據(jù)的樣本范疇，將更多有代表性的中小城市房價(jià)變動(dòng)情況納入統(tǒng)計(jì)和發(fā)布范圍，避免數(shù)據(jù)樣本的片面性。
“行政化手段逐退、市場機(jī)制主導(dǎo)”是未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的大方向，但實(shí)現(xiàn)“市場主導(dǎo)”的前提，必須是信息的對稱。房價(jià)作為房地產(chǎn)市場的重要信息，需要保持完整性和典型性，從而更為客觀地反映市場現(xiàn)實(shí)。但與此同時(shí)，房價(jià)只是單一指標(biāo)，只有透過房價(jià)表象，回歸市場供需的基本面，才有助于對市場做出準(zhǔn)確的判斷。 |