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預(yù)約時(shí)間長(zhǎng)、轉(zhuǎn)貸陷阱重重……近期，住房貸款提前還款難的話(huà)題引發(fā)關(guān)注。中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前召開(kāi)會(huì)議，要求商業(yè)銀行改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶(hù)提前還款服務(wù)工作；同時(shí)加大檢查處罰力度，加強(qiáng)違規(guī)轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn)警示。
“新華視點(diǎn)”記者了解到，近日多家銀行已向分支機(jī)構(gòu)下發(fā)通知，要求強(qiáng)化以客戶(hù)為中心的理念，及時(shí)響應(yīng)客戶(hù)還款訴求。
加快回應(yīng)消費(fèi)者訴求，銀行改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量
2月15日，西安市民郭女士接到工商銀行通知，可以去網(wǎng)點(diǎn)辦理房貸提前還款的手續(xù)了。“前陣子還說(shuō)排隊(duì)申請(qǐng)得等一個(gè)月。”郭女士說(shuō)。
日前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)部分商業(yè)銀行座談會(huì)，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶(hù)為中心的理念，保障客戶(hù)合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶(hù)提前還款服務(wù)工作。
“之前銀行通知提前還款排到3個(gè)月后了，這段時(shí)間光利息支出就近萬(wàn)元。希望監(jiān)管出手后排隊(duì)時(shí)間能縮短，幫我節(jié)約一些利息。”眼看近期理財(cái)、基金等投資收益不太理想，珠海市民朱女士決定將手里60萬(wàn)元流動(dòng)資金用于提前還款。
今年開(kāi)年，不少存量房貸經(jīng)歷了重新定價(jià)，與存量房貸掛鉤的5年期以上LPR去年累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)，但部分購(gòu)房者感覺(jué)這個(gè)降幅還是低于新發(fā)放房貸利率的降幅。加之資產(chǎn)端投資收益率下行，不少購(gòu)房者選擇提前償還貸款，以減輕債務(wù)壓力。
不過(guò)，提前還貸并非易事。面對(duì)越來(lái)越多的提前還款需求，個(gè)別銀行取消了手機(jī)銀行辦理提前還款的功能，要求必須去辦理按揭的線下網(wǎng)點(diǎn)才能申請(qǐng)。部分銀行對(duì)提前還貸違約金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，明確要求違約金為貸款總額的1%。在還款需求較集中的地區(qū)，部分銀行出現(xiàn)辦理提前還貸預(yù)約時(shí)間長(zhǎng)的情況，有的排隊(duì)時(shí)間得兩三個(gè)月甚至半年之久。
隨著工農(nóng)中建等多家銀行的通知傳達(dá)到各分支行，提前還款難問(wèn)題正逐步得到解決。
記者走訪上海多家銀行了解到，目前上海多數(shù)銀行無(wú)積壓客戶(hù)，部分銀行按合同約定提前1個(gè)月申請(qǐng)即可，個(gè)別房貸占比較高的國(guó)有大行排隊(duì)時(shí)間壓縮在3個(gè)月以?xún)?nèi)。
復(fù)旦大學(xué)金融研究院研究員董希淼表示，金融管理部門(mén)重視提前還款難問(wèn)題，及時(shí)回應(yīng)借款人訴求，有助于保護(hù)借款人合法權(quán)益。商業(yè)銀行應(yīng)從履行社會(huì)責(zé)任、提升客戶(hù)體驗(yàn)等出發(fā)，在合同約定的基礎(chǔ)之上，為借款人提前還款提供更多便利。
違規(guī)轉(zhuǎn)貸陷阱多，借款人要“擦亮眼”
“高息房貸替換成3.45%的經(jīng)營(yíng)貸，100萬(wàn)元房貸10年可節(jié)省20萬(wàn)元利息，手續(xù)我們可替您辦好……”日前，廣州市民劉先生接到一個(gè)自稱(chēng)“貸款中介”的推銷(xiāo)電話(huà)，較大的息差誘惑讓他頗為心動(dòng)。
隨著經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸利率持續(xù)走低，一些不法中介向借款人宣稱(chēng)可以“轉(zhuǎn)貸降息”，誘導(dǎo)消費(fèi)者使用中介過(guò)橋資金結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸歸還過(guò)橋資金。“這背后隱藏著違約違法隱患，高額收費(fèi)陷阱、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題不容忽視。”董希淼說(shuō)。
根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營(yíng)貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)。工商銀行杭州古墩路支行一名工作人員告訴記者，轉(zhuǎn)貸操作后，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸款資金未按照合同約定使用，借款人將承擔(dān)違約責(zé)任，不僅面臨被提前收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人征信也會(huì)受到影響。
記者了解到，不法中介在“幫助”借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸時(shí)，往往通過(guò)偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得貸款資格，涉嫌騙取銀行貸款，借款人甚至可能會(huì)被追究相關(guān)法律責(zé)任。
另外，過(guò)橋資金息費(fèi)也常常暗藏貓膩。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，不法中介會(huì)慫恿借款人使用中介的過(guò)橋資金償還剩余房貸，從中收取墊資過(guò)橋利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等各種名目的高額費(fèi)用。一步步落入陷阱的借款人最后才發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)貸后的綜合資金成本可能高于原來(lái)房貸利率。
“一旦經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸申請(qǐng)失敗，借款人不但要背負(fù)高息的過(guò)橋資金還款壓力，還要承擔(dān)中介機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)高額費(fèi)用。”一名銀保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局人士告訴記者，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸期限較短，且本金大多需一次性?xún)斶€，借款人若無(wú)穩(wěn)定的資金來(lái)源，貸款到期后不能及時(shí)償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)前，金融管理部門(mén)和地方相關(guān)部門(mén)已關(guān)注到違規(guī)轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn)。深圳市 房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)2月初就發(fā)布提示，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)誘導(dǎo)購(gòu)房人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)用途資金。
此次座談會(huì)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)明確要求，商業(yè)銀行要持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示；并提出進(jìn)一步加大檢查處罰力度，及時(shí)查處違規(guī)中介并披露典型案例。
多舉措穩(wěn)預(yù)期，為加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供有力支撐
“判斷是否需要提前償還個(gè)人房貸，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。”浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任盤(pán)和林認(rèn)為，隨著2023年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，股市、樓市的政策東風(fēng)頻頻吹來(lái)，部分居民的投資預(yù)期將發(fā)生轉(zhuǎn)變，更理性、更審慎地考慮提前還款。
為促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)，去年11月金融管理部門(mén)推出“金融十六條”舉措，提出支持個(gè)人住房貸款合理需求的多項(xiàng)舉措。
今年初，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，明確將住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤。金融管理部門(mén)還在合理確定個(gè)人住房貸款首付比例、優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)、提升借款和還款便利度等方面提出要求，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)做好相關(guān)工作。
專(zhuān)家認(rèn)為，這些舉措對(duì)于穩(wěn)定購(gòu)房者信心和預(yù)期發(fā)揮了一定作用。數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款增加2231億元，較2022年12月環(huán)比多增超300億元。
“金融部門(mén)推出的一系列舉措逐漸顯效，將進(jìn)一步提振居民投資消費(fèi)的意愿和能力。”董希淼認(rèn)為，金融部門(mén)采取有效措施解決住房貸款提前還款難，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和信心，將為恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇提供有力支撐。 |