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如果有信托公司財富中心人士告訴你，他們公司的地產(chǎn)信托產(chǎn)品很安全，開發(fā)商實力都是T50、T100名單上的企業(yè)，并且主做一線城市項目。那么你應該多留心，這很可能僅是誘惑你掏錢買地產(chǎn)信托。
繼上周“每周報告”摸底地產(chǎn)資管 類產(chǎn)品的風險分布后，21世紀經(jīng)濟報道記者繼續(xù)關注投向地產(chǎn)業(yè)的理財產(chǎn)品。不完全統(tǒng)計顯示，今年以來發(fā)行的70多款集合地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，百強開發(fā)商的項目僅占17%，且近80%的信托項目都位于二三四線城市。
二線以下城市占主流
近日，四川信托的沈陽水潤觀府集合資金信托計劃(第一期)發(fā)行成立，這款產(chǎn)品優(yōu)先級委托人共有14位，共認購金額4530萬元，期限2年。預期收益率從10.0%至11.5%不等，在近期發(fā)行的地產(chǎn)信托中屬較高。
第一期資金以股權投資形式向項目公司增資，增資后持股67%以上，資金用于水潤觀府項目開發(fā)建設。第二期資金向項目公司發(fā)放貸款，用于水潤觀府項目的后續(xù)開發(fā)建設。水潤觀府項目位于沈陽。
3月初，重慶國際信托發(fā)行的廈門海滄新陽項目也募集成立。產(chǎn)品期限2年，優(yōu)先、劣后共7位投資者，募集資金高達41.5億元，屬近期單個地產(chǎn)信托規(guī)模之最。其中優(yōu)先級資金21億元、劣后級資金20.5億元。
產(chǎn)品的預期年收益率為8.5%-9%，融資方是廈門泰禾 房地產(chǎn)開發(fā)公司，資金用于增資及提供股東借款。
21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，2014年1月至3月13日發(fā)行的76款地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，從融資方的項目所在地看，在北、上、廣、深一線城市的項目僅10款產(chǎn)品，占比13%。略好于資管產(chǎn)品無法插手一線城市項目的尷尬局面。
另外，涉及二線城市項目的則有28款產(chǎn)品，占比37%，其中重慶、長沙、石家莊、昆明、成都、天津、福州和武漢等地的項目較多;三、四線城市項目32款，占比為42%。與資管產(chǎn)品的三四線城市項目主要以東部沿海為主不同，地產(chǎn)信托的區(qū)域從東部、中部和西部都有分布。譬如涉及東莞、保定、寧波、湖南株洲、陜西咸陽、貴州遵義、四川內江等地。
21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計還發(fā)現(xiàn)，發(fā)行一線城市項目的信托公司較為分散，僅有中融國際信托有兩款產(chǎn)品，其余8家信托公司各有一款，包括華鑫國際信托、愛建信托、中建投信托等。
而在三四線城市項目中，共涉及17家信托公司。其中參與較多的信托公司有方正東亞信托(3款)、四川信托(5款)、浙商金匯信托(2款)、中融國際信托(3款)、渤海國際信托(2款)、東莞信托(2款)。
二線城市項目里，則以四川信托和中建投信托的產(chǎn)品數(shù)量較多，分別為5款、3款。重慶國際信托、中原信托、五礦國際信托、平安信托、方正東亞信托都有2款二線城市項目，其余信托公司僅有1款產(chǎn)品。
僅11家拿下百強項目
21世紀經(jīng)濟報道記者對照由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù) 研究院三家共同發(fā)布的2013中國房地產(chǎn)百強企業(yè)名單，上述76款地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，共有13款產(chǎn)品開發(fā)商在百強之列，占比僅17%，包括恒大地產(chǎn)、萬科、華夏幸福和綠地等11家開發(fā)商。從項目布局看，除了恒大地產(chǎn)在華潤信托募集的遵義恒大城項目集合信托、交銀國際信托發(fā)行的包頭恒大名都項目收益權投資集合信托在三、四線城市外，其它百強開發(fā)商的項目基本都在一二線城市。
除項目所在城市區(qū)域外，交易對手開發(fā)商的實力雄厚與否，也直接關系著投資者購買產(chǎn)品后的資金安全。業(yè)內人士建議，應該以百強開發(fā)商、中小開發(fā)商兩個檔次區(qū)分，前者抵御市場波動風險能力更強。
那么，哪些信托公司經(jīng)常能拿下百強開發(fā)商的項目?不完全統(tǒng)計顯示，建信信托、對外經(jīng)濟貿易信托各有兩款產(chǎn)品，其它的民生信托、長安國際信托、華鑫國際信托等9家信托公司僅有1款產(chǎn)品。
當然百強地產(chǎn)商所愿意支付的信托產(chǎn)品預期收益率較低。譬如，上述包頭恒大名都項目信托的期限不超過24個月，認購金額在100萬元(含)-300萬元(不含)年化收益率僅7.5%，最高也僅是8.5%。其它百強開發(fā)商給出的收益率基本都在8%至9.5%的區(qū)間，對應的產(chǎn)品期限為12個月和24個月。
其他非百強開發(fā)商項目則有63款，占比為83%。另外21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，上述76款地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均期限達到2年，但平均預期年化收益率為9.25%，這兩項指標與資管類地產(chǎn)產(chǎn)品恰恰相反。 |