&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp;美國(guó)的彼得森研究所近日發(fā)布研報(bào)稱,縱使房?jī)r(jià)下跌50%,中國(guó)商業(yè)銀行仍能像21世紀(jì)前十年那樣持續(xù)相對(duì)常態(tài)化運(yùn)營(yíng)。</p> <div" />

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房貸理財(cái)

如若房?jī)r(jià)下跌 中國(guó)商業(yè)銀行仍能持續(xù)運(yùn)營(yíng)么
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2014-05-11  來(lái)源:  點(diǎn)擊數(shù):1343

        美國(guó)的彼得森研究所近日發(fā)布研報(bào)稱,縱使房?jī)r(jià)下跌50%,中國(guó)商業(yè)銀行仍能像21世紀(jì)前十年那樣持續(xù)相對(duì)常態(tài)化運(yùn)營(yíng)。

 
  近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)受到世界經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注。尤其在中國(guó)各地房?jī)r(jià)下行、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)折期后,為了探求我國(guó)因銀行壞賬大增、信貸違約加劇進(jìn)而引爆金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性,各大國(guó)際機(jī)構(gòu)都在緊密跟蹤我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。在國(guó)際國(guó)內(nèi)都擔(dān)心、懼怕我國(guó)房?jī)r(jià)大幅度下挫進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候,美國(guó)兩大智庫(kù)之一的彼得森研究所卻得出上述結(jié)論,根據(jù)何在呢?
 
  彼得森研究所的第一個(gè)根據(jù)是交行那份結(jié)論為縱使房?jī)r(jià)下跌30%,其對(duì)銀行業(yè)不良貸款率甚至不會(huì)產(chǎn)生太大影響的研究報(bào)告。交行報(bào)告說(shuō),縱使房?jī)r(jià)下跌40%至50%,不良貸款率也將僅增長(zhǎng)3.8至5.6個(gè)百分點(diǎn)。第二個(gè)依據(jù),是目前中國(guó)商業(yè)銀行不良貸款率為1%。所以縱使房?jī)r(jià)下跌50%,不良貸款率不過(guò)將達(dá)到6.6%。
 
  那么,假如房?jī)r(jià)真下跌50%,那對(duì)中國(guó)銀行業(yè)影響到底有多大?會(huì)否爆發(fā)銀行業(yè)的全面危機(jī)呢?回答這個(gè)疑問(wèn),需要用數(shù)據(jù)來(lái)作具體分析。
 
  央行最新數(shù)據(jù)顯示,3月末,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額3.78萬(wàn)億元。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.12萬(wàn)億。個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.29萬(wàn)億。保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額7783億元。四項(xiàng)合計(jì),截至目前房地產(chǎn)貸款總額為15.97萬(wàn)億。截至3月末人民幣各項(xiàng)貸款余額74.91 萬(wàn)億,房地產(chǎn)貸款占比為21.3%。也就是說(shuō),理論上說(shuō),若房地產(chǎn)貸款“全軍覆沒(méi)”,僅能影響銀行全部貸款資產(chǎn)的兩成而已。
 
  再仔細(xì)分析房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu),其影響應(yīng)該很有限。在15.97萬(wàn)億元的房地產(chǎn)貸款中,個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.29萬(wàn)億元,占房地產(chǎn)貸款總額比例64.4%,占各項(xiàng)貸款總額比例13.7%。這些貸款中首套房的首付比例為30%、第二套以上住房首付款比例為60%。也就是說(shuō),當(dāng)房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%時(shí)就會(huì)開(kāi)始侵蝕首套房貸款本金;當(dāng)房?jī)r(jià)下跌60%時(shí),就會(huì)侵蝕第二套以上住房貸款的本金。而作為首套的自住型住房對(duì)房?jī)r(jià)漲跌并不敏感,就是說(shuō)購(gòu)房者從購(gòu)房那天起歸還貸款就沒(méi)有考慮房?jī)r(jià)的漲跌,即:房?jī)r(jià)漲跌不會(huì)影響自住戶歸還貸款。
 
  第二套以上住房購(gòu)置是改善型、投資投機(jī)性的,對(duì)價(jià)格漲跌變動(dòng)極為敏感,一旦價(jià)格跌破首付款比例,銀行貸款本息就將遭遇風(fēng)險(xiǎn)。但是,第二套以上住房最低首付款比例為60%,只要跌破60%,銀行貸款本息就將受到威脅。這就是說(shuō)房?jī)r(jià)下跌50%對(duì)個(gè)人購(gòu)房的10.29萬(wàn)億元貸款影響沒(méi)有想象的血本無(wú)歸那樣大。這一點(diǎn)與美國(guó)有很大不同。美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的原因之一,就是許多住房抵押貸款是零首付。在那種情況下,只有房?jī)r(jià)上漲才能保證銀行貸款安全;只要房?jī)r(jià)下跌,貸款風(fēng)險(xiǎn)立馬顯露。
 
  無(wú)疑,房?jī)r(jià)若下跌50%,對(duì)于3.78萬(wàn)億房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和1.12萬(wàn)億地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款共計(jì)4.9萬(wàn)億元貸款,將帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò),這兩項(xiàng)貸款占全部人民幣貸款余額74.91萬(wàn)億比例僅6.5%,即使全部形成不良貸款,也僅增加不良貸款率6.5%。如果60%形成不良貸款即3萬(wàn)億,增加不良率為3.9%。這么看來(lái),交行和彼得森研究所研究結(jié)論是可靠的。
 
  其實(shí),房?jī)r(jià)較大幅度下跌對(duì)銀行貸款造成的最大威脅,不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)而在涉房貸款上,即利用房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)作為抵押品的貸款。這包括兩大部分:企業(yè)貸款和地方融資平臺(tái)貸款。威脅最大的是17.8萬(wàn)億地方融資平臺(tái)貸款。這部分貸款大多是利用土地抵押的。目前,房?jī)r(jià)下跌效應(yīng)已傳遞到了土地市場(chǎng),近期“地王”銷聲匿跡就是例證。房?jī)r(jià)一旦暴跌必將使得地價(jià)大幅度下降,進(jìn)而使得地方政府土地出讓金大幅度縮水,最終威脅到17.8萬(wàn)億元中13萬(wàn)億元的銀行貸款。對(duì)此,政府和商業(yè)銀行不能不高度警惕。
 
  綜上所述,我國(guó)房地產(chǎn)貸款中個(gè)人購(gòu)房貸款占64.4%,而個(gè)人購(gòu)房貸款首付款比例很高、貸款比例較低,這就決定了房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行貸款質(zhì)量的影響是有限的。因此,目前不應(yīng)懼怕房?jī)r(jià)走低。各地房?jī)r(jià)若能徹底回歸理性,能促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型,消除經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行中的泡沫風(fēng)險(xiǎn)隱患,從根本上說(shuō)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和民生都有利。
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