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一提到貸款購房,不少人會想到商業(yè)性住房貸款、住房公積金貸款。事實上,還有一種既古老又新鮮的住房貸款方式,即“先存款后貸款”的住房儲蓄貸款。這種模式源于英國伯明翰,目前在歐洲運用甚廣,但在我國尚處于起步探索階段。據(jù)了解,這一制度今年有望在天津、重慶試點基礎上向全國推廣。
住房儲蓄貸款的作用在于幫助老百姓積累住房消費資金的同時,也獲得提升自身信用的機會,支持中低收入人群實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想。目前,國內(nèi)獨家試點運營住房儲蓄業(yè)務的中德住房儲蓄銀行,已被納入國家多層次住房政策體系,進而獲準在全國開展業(yè)務,這意味著將有更多百姓受益于這一政策。
住房儲蓄貸款有什么特點,與其他貸款方式有怎樣的區(qū)別?如何申請?目前在國內(nèi)發(fā)展情況如何?對我國住房金融體系建設有何影響?就此記者采訪了相關銀行業(yè)人士和專家。
3.3%恒定利率——解決中低收入者住房需求
目前,我國居民對住房儲蓄貸款還比較陌生,但在歐洲已成為普通百姓改善居住條件的重要手段。比如,在德國,大約每3個成年人中就有1人已經(jīng)履行了住房儲蓄貸款合同;66%的奧地利人是住房儲蓄貸款的客戶;45%的捷克人擁有住房儲蓄合同;在斯洛伐克,每4個人中有一人通過住房儲蓄改善了居住條件。
住房儲蓄貸款到底什么樣?簡單地說,就是居民為獲得銀行貸款,需要以預先向銀行儲蓄為前提的一種貸款品種,與商業(yè)性住房貸款、住房公積金貸款,共同構(gòu)成三大個人住房融資模式。
不過,相比其他兩種貸款方式,住房儲蓄貸款公益性更強,同時具有合同儲蓄性質(zhì),更多依據(jù)儲戶的住房需求和儲蓄能力來確定貸款額度。以我國為例,目前國內(nèi)獨家試點運營住房儲蓄業(yè)務的專業(yè)性銀行——中德住房儲蓄銀行,在天津、重慶地區(qū)提供該項業(yè)務。從定位上來看,主要面向政府需要保障的人群、中低收入者和社會夾心層,重點滿足居民中遠期住房金融需求。
正是基于這樣的定位,決定了我國目前住房儲蓄貸款3.3%恒定利率的制度設計。“目前,商業(yè)住房貸款利率5年以上為5.15%,公積金貸款利率5年以上為3.25%,相比而言,住房儲蓄貸款利率處于偏低水平,且恒定的利率有利于規(guī)避市場波動等帶來的貸款風險。”中德銀行有關負責人介紹說。
不過,這種貸款方式也有自己的特性。比如,在期限上,不同于其他兩種貸款30年的最高年限,住房儲蓄貸款年限最短為2年,最長為16年。再如,這一貸款方式是先存后貸,需要提前簽署合同,并進行存款,達到一定條件后才可以申請貸款。不過,住房儲蓄作為商業(yè)按揭和公積金的補充,可以與商業(yè)按揭或公積金進行組合貸款,有助于規(guī)避利率風險。
試點10年——700億元合同惠及14萬居民
這一貸款方式又是如何運作的?舉例來說,小王打算在兩年后購買200萬元的自住房,需要提前與銀行簽訂合約性儲蓄計劃。他可以一次性存儲100萬元,也可每月規(guī)律性地存入一定數(shù)額,當存款達到100萬元,即合同額的50%,且滿足相關評價條件后,就可向銀行申請100萬元的購房貸款,同時,還可以將存儲的100萬元取出自用。
“住房儲蓄可幫助中低收入老百姓節(jié)約綜合購房成本,這也是這一業(yè)務最明顯的特點。”中德銀行有關負責人告訴《經(jīng)濟日報》記者。據(jù)了解,從2004年起,天津、重慶相繼開展這一業(yè)務試點,申請該種貸款的老百姓不斷增加。數(shù)據(jù)顯示,從中德銀行2004年建立,經(jīng)過10年,該行的注冊資本金從最初的1.5億元逐步增加到20億元,累計與市民簽訂了700多億元住房儲蓄合同,惠及14萬居民。
“住房儲蓄貸款的突出作用在于幫助老百姓積累住房消費資金的同時,獲得提升自身信用的機會,支持中低收入人群實現(xiàn)‘居者有其屋’的夢想。住房儲蓄的業(yè)務規(guī)則是公開的,讓老百姓在辦理住房儲蓄的同時,對自己何時能夠享受到住房、享受到怎樣的利率優(yōu)惠都很清楚。”建設銀行董事長王洪章說。
長期探索——為全國推廣奠定基礎
也許有人會提出疑問,這一住房貸款方式為何在我國尚沒有“形成氣候”?
相比于其他國家,我國住房儲蓄貸款起步較晚且經(jīng)歷了較長的探索期。我國自上世紀80年代就開始對住房儲蓄制度進行探索實踐。1987年,在住房制度改革初期,中國人民銀行批準在山東煙臺、安徽蚌埠兩市試辦城市住房儲蓄銀行,專門辦理房改配套的住房基金籌集、住房信貸及結(jié)算等政策性業(yè)務。但由于住房儲蓄銀行是商業(yè)銀行還是政策性銀行,并沒有定位清楚,因而當住房公積金制度出現(xiàn)時,不成熟的住房儲蓄就被取代。這兩家銀行住房融資的基本職能交予當?shù)刈》抗e金管理中心,2000年前后開始轉(zhuǎn)向商業(yè)銀行發(fā)展道路。直到2004年,中國建設銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行共同組建中德銀行,并在天津開啟試點,我國才出現(xiàn)真正意義上的住房儲蓄銀行。2012年,該銀行在重慶開設分支機構(gòu),這項貸款業(yè)務才逐步成型并得以發(fā)展。
10年間,中德銀行只進行了兩個試點,卻實現(xiàn)從零到模式初現(xiàn)的探索。據(jù)了解,中德銀行已獲得國務院批準,被納入國家多層次住房政策體系,進而獲準在全國開展業(yè)務。“天津和重慶的分支機構(gòu),都屬于區(qū)域性銀行,因而目前在其他地區(qū)的業(yè)務受到限制。但我們正在籌劃下一步將試點擴大到其他城市。”中德銀行有關負責人說,該行正在逐步探索可復制的商業(yè)模式,推動政府將提供專項資金及扶持政策等做法固化下來,奠定逐步向全國推廣住房儲蓄及相關業(yè)務的基礎。 |