2013年以后的高價地項目將入市銷售,成為房企業(yè)績的新來源。樓面價超過房價的常態(tài)化,開始由一線城市傳導(dǎo)至二線重點城市。據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2016年前5個月,全國30個典型城市中,樓面價同比漲幅超過50%的城市有18個,其中超過100%的有11個;土地出讓金同比上漲幅度超過60%的有17個。其中,蘇州、南京、杭州和合肥四個二線城市力壓一線城市,成為高溢價土地集中營,樓面價上漲數(shù)倍。
中投證券一份研究報告稱,受去庫存政策刺激,部分二線城市房價漲幅明顯,出于利潤最大化考慮,企業(yè)均加快進(jìn)軍優(yōu)質(zhì)二線城市的步伐,勢必增加相關(guān)區(qū)域的庫存,近期房企新開工面積已快速攀升,預(yù)計部分二線城市庫存量將增大。
更重要的是,“面粉貴過面包”傳導(dǎo)至二線城市,房企2013年以前所拿得低成本地塊消化后,行業(yè)毛利率將跳降。
部分二線城市成庫存高地?
2014年以來,標(biāo)桿房企重返一線、二線城市。2015年,一線城市樓面價超過房價成為常態(tài)。2016年以來,二線城市土地高溢價,地王頻繁出現(xiàn)。
據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示,截至5月25日,今年全國50家大型房企合計拿地金額為3887億元,平均成本6283元/平方米,比去年同期增長48.4%。
“個別上市房企,當(dāng)年業(yè)績目標(biāo)不足60億元,卻敢于拿出60億元用于在熱點二線城市高價增加土地儲備。”某業(yè)內(nèi)人士稱,其旗下有多個十幾年尚未結(jié)案的項目,這對處于擴(kuò)張期的企業(yè)來說,現(xiàn)金流風(fēng)險較高,若踏錯市場節(jié)點,很可能對資金鏈造成重大威脅。
中投證券分析師在調(diào)研成渝地區(qū)后寫成的報告中稱,綜合調(diào)研情況,“我們認(rèn)為 房地產(chǎn)市場從同質(zhì)走向分化的步伐正在加快,二線城市可能成為下一個庫存集中地”。
然而,除了西南、東北等二線城市庫存量難以消化外,長三角、珠三角區(qū)域的二線城市卻是地王頻出的局面。
“看好二線城市是現(xiàn)在很多中型房企的投資心態(tài),實際上在一線城市進(jìn)入有障礙的情況下,中小型房企只能選擇投資二線城市。” 易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向媒體記者表示,高溢價拿地的背后是,雖然二線城市被持續(xù)看好,但地王容易成為高庫存項目,進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)被套和增加潛在的財務(wù)成本。
高溢價拿地,直接影響的是企業(yè)被動地提高高端產(chǎn)品比例,同時減少剛需產(chǎn)品的配比。
有業(yè)內(nèi)人士稱,大規(guī)模的區(qū)域調(diào)整、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從剛需型向改善型轉(zhuǎn)型,項目運(yùn)營效率會放緩。表面看來,部分房企開盤速度非常快,一般從拿地到開盤6個月-8個月即可完成。但背后不乏后續(xù)銷售周期長,結(jié)算速度慢,項目整體運(yùn)作周期拉長,存貨規(guī)模大的現(xiàn)象。
尤其對一些拿地激進(jìn),資本市場運(yùn)作不流暢,又被迫加大改善性產(chǎn)品比例的大幅調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的中小型上市房企來說,存在跌價風(fēng)險的同時,去化率可能進(jìn)一步降低,這種產(chǎn)品適銷不對路,存貨將難以周轉(zhuǎn)。
行業(yè)毛利率將跳降
土地成本在房企運(yùn)營成本中占比較高,其攀升將直接導(dǎo)致盈利空間的縮減。
從宏觀市場角度來看,2013年以來取得的低成本的地塊正在逐步被消化。以一個項目開盤到清盤時間為3年計算,今年或明年,這些項目將大部分進(jìn)入結(jié)算期,這意味著2013年以后的高價地項目將入市銷售,成為房企業(yè)績的新來源。
據(jù)中投證券上述研究報告顯示,近期土地招拍掛結(jié)果顯示,受 2015 年以來地產(chǎn)行業(yè)回暖影響,當(dāng)前新拍土地成本攀升非常明顯,部分地塊甚至出現(xiàn)土地成本和周邊售價倒掛的情形。“因城施策”的大背景下,預(yù)計房地產(chǎn)價格大幅調(diào)升的可能性將逐步減小,而地價成本攀升,存量低價土地減少,未來2年-3年,房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將有可能出現(xiàn)明顯調(diào)整,過去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。
媒體記者根據(jù)WIND資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)查詢,近年來地產(chǎn)行業(yè)毛利率的峰值出現(xiàn)在2012年3月份,毛利率為41.39%;最低值出現(xiàn)在2005年12月份,為23%。而2015年3月底以來,地產(chǎn)行業(yè)毛利率從近37%一度下挫至26%。
據(jù)中投證券上述研報稱,成都、 重慶等房企多、競爭充分、供需均衡的城市,一般房企很難獲得超額收益。企業(yè)要么提升品牌知名度,獲取品牌溢價,要么加大成本控制力度,通過節(jié)約成本獲取利潤。
按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的分析,二線城市此輪產(chǎn)生的溢價率超過100%的百宗地塊,未來入市房價至少要上漲80%-100%,即使按照標(biāo)桿房企拿地的平均價格,也需要未來兩年一、二線城市房價上漲50%以上。然而,市場真的會如此嗎?
若漲價不達(dá)預(yù)期,這些項目延長入市周期、被擱置,甚至被低價轉(zhuǎn)讓將是其最終命運(yùn)。屆時,扣除資金成本,其毛利又將在哪里產(chǎn)生?退一步說,開發(fā)商有資金實力順利開發(fā)銷售這些項目,若產(chǎn)品附加值難以實現(xiàn),依然無法避免毛利率下滑的局面。 |