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近日，住建部再度通報(bào)30家違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)名單，并繼續(xù)“重拳”整治房地產(chǎn)中介市場秩序，對房地產(chǎn)中介違法違規(guī)行為保持嚴(yán)查高壓態(tài)勢。住建部還要求，各地一律嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)，這是一條紅線，不得突破。取得相關(guān)金融資質(zhì)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，也不得違規(guī)開展業(yè)務(wù)。但是，今年來，隨著“眾籌買房”、“首付貸”等性質(zhì)業(yè)務(wù)已經(jīng)被陸續(xù)叫停，“贖樓貸”業(yè)務(wù)已上升為中介公司新寵。
據(jù)了解，此前開展贖樓業(yè)務(wù)的基本流程大致分為五步：首先，賣方在專業(yè)的贖樓業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)遞交借款申請；第二步，專業(yè)的贖樓業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)審查并確認(rèn)交易真實(shí)性后，將項(xiàng)目推薦給相關(guān)平臺(tái)進(jìn)行募資；第三步，借款人通過P2P平臺(tái)募得資金后，借款人向銀行還款并取回房產(chǎn)證；第四步，進(jìn)行房產(chǎn)證過戶，房產(chǎn)交易達(dá)成；最后，借款人收到款后優(yōu)先償還借款。
“不過，由于手續(xù)比較復(fù)雜，商業(yè)銀行和客戶對此業(yè)務(wù)的興致都不高，但目前一些線上、線下的中介平臺(tái)對于‘贖樓貸’熱情高漲。與銀行業(yè)務(wù)規(guī)則不同，通過這些中介平臺(tái)申請‘贖樓貸’往往不需要客戶提供擔(dān)保，提交申請材料后1至3天便能完成審核，整個(gè)“贖樓”周期也會(huì)大幅縮短。”網(wǎng)利寶CEO趙潤龍介紹稱。
對于中介公司對“贖樓貸”的收費(fèi)比例，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前這一比例并無全面的統(tǒng)計(jì)，此前有的中介平臺(tái)打出了“零手續(xù)費(fèi)”的旗號攬客，不過其實(shí)際月利率為1.5%左右，年化利率在18%左右。
據(jù)記者了解，盡管“贖樓貸”號稱比較安全，但是其資金實(shí)際用途已經(jīng)發(fā)生變異。部分贖樓的目的并非是為了方便房產(chǎn)交易，而是為了提高估值重新抵押。
“從操作流程來看，如果先解除轉(zhuǎn)按揭抵押，再重新申請房屋抵押貸款，這樣似乎并不違規(guī)，但是貸款客戶一方面申請了年化利率高達(dá)18%的贖樓貸，另一方面又申請金額和比例較高的房屋抵押貸款，其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)明顯增大。并且，在此過程中借款人很可能擅自更改抵押貸款的資金用途，一旦資金用途的改變被銀行查實(shí)，客戶會(huì)面臨提前清償銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。” 趙潤龍說道。
值得警惕的是，“贖樓貸”大有取代“首付貸”向購房者提供首付貸款的趨勢。業(yè)內(nèi)人士稱，“部分購房客戶通過首套房‘贖樓貸’，解決了資金缺乏問題，突破了住房信貸政策，繞過了風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測，讓統(tǒng)計(jì)資料失真，放大了金融杠桿。”
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，由于信貸的強(qiáng)勁支持，加之去庫存政策的大力刺激，引發(fā)了今年上半年房地產(chǎn)銷售市場的火爆行情，而過度的加杠桿事實(shí)上帶來了越來越大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
趙潤龍稱，高杠桿必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)，控制不好就會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，必須去除樓市其投資投機(jī)功能。 |