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一大波行政性的限購政策來襲之際，銀行對房地產(chǎn)貸款的收緊也接踵而至。
近日，央行加急下發(fā)了《中國人民銀行辦公廳關(guān)于做好2017年信貸政策工作的意見》，其中包括了銀行適度調(diào)整房貸的內(nèi)容。具體而言，要加強對商業(yè)銀行窗口指導(dǎo)，督促其優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房貸比和增速等。
第一財經(jīng)記者從國有大行、股份制商業(yè)銀行、城商行了解到，不同地區(qū)、不同類型的銀行對于住房貸款都采取了有針對性的限制措施。
商業(yè)銀行普遍收緊房貸
根據(jù)《意見》的要求，第一，人民銀行各分支機構(gòu)要加強對商業(yè)銀行窗口指導(dǎo)，督促其優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房貸比和增速。
第二，央行各分支機構(gòu)要將住房信貸政策作為調(diào)控房地產(chǎn)一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率**幅度和最長貸款年限等住房信貸政策工具，嚴格按照相關(guān)程序及時對轄區(qū)內(nèi)住房信貸政策做出適度調(diào)整。
第三，做好房貸資源投放的區(qū)域分布，支持三、四線城市去庫存，有效防控信貸風(fēng)險，積極會同當(dāng)?shù)劂y監(jiān)部門將差別化住房信貸政策嚴格落實。
第一財經(jīng)記者從國有大行、股份制商業(yè)銀行、城商行了解到，不同地區(qū)、不同類型的銀行對于住房貸款都采取了有針對性的限制措施。
某國有大行天津分行副行長對第一財經(jīng)記者表示，幾大行對不同地區(qū)都有房貸限額。各地銀監(jiān)局對法人所在地注冊的銀行房貸每月新增規(guī)模都有管控。
此外，記者從某股份制商業(yè)銀行北京分行相關(guān)負責(zé)人處獲悉，該分行按揭業(yè)務(wù)還在正常開展，額度也是正常投放，目前感覺不到額度的控制壓力。但是客戶進行諸如*押登記等流程所花費的時間，較之前有所延長。
不過，該負責(zé)人稱，今年的重點是消費金融而非房貸，房地產(chǎn)市場面臨一定調(diào)控壓力，銀行的聚焦并不在按揭貸款方面，只是滿足客戶正常按揭需求。
房貸普遍收緊的勢頭已經(jīng)向多省副中心城市或房價洼地省份中心城市蔓延。記者從湖南某城商行內(nèi)部獲悉，該行雖然未收到監(jiān)管層關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的任何文件或窗口指導(dǎo)，不過正在研究討論縮小首套房貸的折扣利率的**幅度。中國銀行(3.600, -0.05, -1.37%)山東某地級市支行負責(zé)信貸業(yè)務(wù)的人士告訴第一財經(jīng)，他所在的銀行一個月前就已經(jīng)停止住房貸款發(fā)放，包括 新房和 二手房。
目前來看，不僅是房貸規(guī)模受到限制，房貸利率的**幅度也大不如從前。以北京為例，記者從上述股份制商業(yè)銀行北京分行內(nèi)部獲悉，從昨日起，該行開始執(zhí)行首套房貸款9.5折，此前一般都是9折。該內(nèi)部人士表示，總行層面首套房貸款利率**提高到9折，北京則提高到9.5折，主要是結(jié)合行內(nèi)資產(chǎn)管理額度進行的量價調(diào)節(jié)。
“大家都在尋找合適的價格，同業(yè)之間有交流，大家也有跟隨政策。9.5折并非所有客戶都適應(yīng)。假如客戶信用狀況不好，對銀行綜合貢獻不高，銀行有可能以基準利率批。反之也有可能有**。這完全是利率市場化與對客戶評估的綜合考慮。”上述股份制商業(yè)銀行內(nèi)部人士指出。
據(jù)媒體報道，已經(jīng)有16家銀行取消了此前首套房貸款9折利率**，按照9.5折執(zhí)行。這16家銀行不僅包括中、農(nóng)、工、建、交五大國有銀行，還包括了中信、招商、民生、浦發(fā)、興業(yè)、光大、華夏銀行、郵儲銀行以及渤海銀行北京分行、北京銀行和北京農(nóng)商行。
在天津，“市場上基本8.5折全部沒有了，9折也極少見，基本上都是基準上下，拿9.5折都算好的。”上述天津某國有大行分行副行長對第一財經(jīng)指出，以前基層行貸款8.5折就可以審批，在今年2月初，低于9折的按揭貸款基層行就沒有權(quán)限審批了；目前二級行還有9折~9.5折的按揭授權(quán)權(quán)限，但整體是往上收的態(tài)勢；分行還有8.5折授權(quán)，但需要說明原因。
據(jù)該副行長介紹，在天津當(dāng)?shù)貛讉€國有大行之間會對房貸利率的整體折扣情況進行數(shù)據(jù)交換。一家銀行內(nèi)部也沒有明確的折扣比例，只是以價格授權(quán)的形式在基準利率上進行上浮或下調(diào)。近期央行公開市場操作等政策利率上行，也逼著各家銀行將利率上移。
房地產(chǎn)政策分化進一步顯現(xiàn)
始于2015年底的一輪熱點城市房價飆升與信貸環(huán)境、階段性供求緊張及地價上漲不無關(guān)系。央行的信貸數(shù)據(jù)顯示，2016年住房按揭貸款占40%以上，在巔峰時期的去年7月一度接近98%。
今年3月10日，央行行長周小川在全國人大新聞發(fā)布會上表示，去年，房地產(chǎn)信貸增長比較快，主要是個人購房貸款。個人購房貸款的增長一方面有助于居民買房，有助于三線城市去庫存。但是反過來又導(dǎo)致一、二線城市房價上升。
從去年以來，我國房地產(chǎn)政策分化的趨勢就已經(jīng)不斷顯現(xiàn)。一方面，熱點城市調(diào)控政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼，遏制投資投機性需求，防范市場風(fēng)險；另一方面，三、四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環(huán)境。
今年3月5日政府工作報告草案中對于房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)延續(xù)了去年的“因城施策去庫存”，但經(jīng)過修改后的最終著重添加了“遏制熱點城市房價過快上漲”。那么，今年的房貸增速節(jié)奏是否會改變？周小川在10日的全國人大新聞發(fā)布會上說，住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發(fā)展，但是確實要適當(dāng)平衡。隨著住房產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整，估計會適當(dāng)放慢。
不僅如此，在去杠桿的背景下，今年的政府工作報告還對信貸總量進行了控制，將廣義貨幣（M2）和社會融資規(guī)模增速分別由此前的13%下調(diào)至12%。
近日，2017中國發(fā)展高層論壇期間，中國銀監(jiān)會副主席王兆星表示，下一步將繼續(xù)采取差別化的信貸政策，對一些房價過熱的城市，要采取審慎的房貸政策；對一些有去庫存需求的三、四線城市，還是會給予必要的信貸支持。他強調(diào)，對一些基本的剛性住房需求、改善性住房需求，包括城鎮(zhèn)化過程中產(chǎn)生的住房需要，都需要支持；對于投機性的、炒房的則不予支持。 |