|
“五一”假期后,多家銀行調(diào)整房貸利率折扣。從5月1日起,北京市多家銀行以網(wǎng)簽時(shí)間為節(jié)點(diǎn),5月1日及之后網(wǎng)簽的,首套房房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率,不再有任何折扣;二套房房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.2倍。
對(duì)于房貸利率折扣越來(lái)越少,有人認(rèn)為,這是一種“定向加息”。在業(yè)內(nèi)專家看來(lái),折扣少了并非加息,這是在前期調(diào)控政策之下,銀行根據(jù)市場(chǎng)變化、調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的結(jié)果,利率調(diào)整針對(duì)的是增量,以抑制“炒房”行為,對(duì)于存量房貸,居民的負(fù)擔(dān)沒(méi)有加重。
今年以來(lái),全國(guó)首套房房貸平均利率折扣變化明顯,自1月份以來(lái),居民首套房房貸實(shí)際利率已連續(xù)4個(gè)月上升。
“房貸利率折扣少了,這既受到各地出臺(tái) 房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,也有銀行自身業(yè)務(wù)調(diào)整的因素。”中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為。
去年以來(lái),為抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,多地出臺(tái)了差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
“一方面,銀行要配合各地出臺(tái)的住房金融政策,抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲;另一方面,住房按揭雖然風(fēng)險(xiǎn)較低,但并不是銀行較賺錢的業(yè)務(wù)。”曾剛分析,此前大多數(shù)銀行的房貸利率都是有折扣的,這無(wú)論與個(gè)人消費(fèi)信貸還是企業(yè)貸款相比,銀行發(fā)放住房按揭貸款的收益率水平要低得多。
去年,不少銀行將住房按揭貸款作為貸款投放的“大頭”,不少銀行2016年新增貸款中超過(guò)一半都是住房按揭貸款,還有的住房按揭占比超過(guò)六成。
現(xiàn)在,情況發(fā)生了變化。一季度,我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)亮點(diǎn)頻現(xiàn)。與此同時(shí),貨幣市場(chǎng)利率中樞上行,導(dǎo)致銀行資金成本上升。
融360分析師李唯一認(rèn)為,對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),房貸業(yè)務(wù)回籠周期長(zhǎng),收益較低,房貸業(yè)務(wù)量過(guò)大將會(huì)降低銀行的資金回籠速度,加劇銀行現(xiàn)金鏈壓力。
“從負(fù)債端看,銀行成本上升,因此首套房房貸折扣越來(lái)越少也是銀行根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整的結(jié)果。”曾剛說(shuō),尤其是對(duì)資金成本較高的小銀行來(lái)說(shuō),在當(dāng)前市場(chǎng)利率之下,房貸折扣越多,其收益率也就越低。
銀行隨著市場(chǎng)的變化調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),這從一季度的數(shù)據(jù)中也能看出端倪。一季度,個(gè)人住房貸款余額19.1萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)35.7%,比上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),更多的信貸資金投向了企業(yè)。一季度,企業(yè)部門新增中長(zhǎng)期貸款占全部新增貸款的63.3%,較上年末大幅上升,提高了30個(gè)百分點(diǎn)。
資金成本上升,導(dǎo)致銀行需要尋求“更賺錢”的資產(chǎn)。因此,曾剛認(rèn)為,今年銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生較大變化,這意味著房貸在其中的占比會(huì)明顯下降。“如果成本上行,資產(chǎn)收益率不跟著上去,那么銀行利潤(rùn)就難以保證。”
利率作為宏觀調(diào)控的重要手段,能夠起到抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的作用。從資金面來(lái)看,銀行成本上升,會(huì)影響房貸的價(jià)格,進(jìn)而影響需求。由于各地住房金融政策及限購(gòu)等政策相繼出臺(tái),從而給過(guò)去非理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)“潑了盆冷水”。
“目前市場(chǎng)預(yù)期趨于平穩(wěn),購(gòu)房需求可能有所下降。”曾剛認(rèn)為,無(wú)論是資金面還是購(gòu)房預(yù)期的變化,都會(huì)影響購(gòu)房者的意愿和交易量。目前看,在穩(wěn)定預(yù)期上,前期房地產(chǎn)調(diào)控政策起到了明顯作用,此前購(gòu)房者普遍預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)較快上漲的恐慌性情緒大幅緩解。
有人擔(dān)心,房貸折扣少了、利率高了,會(huì)不會(huì)誤傷剛需?住房按揭利率折扣變少直接提高了購(gòu)房成本。“目前來(lái)看,調(diào)整針對(duì)的是增量,對(duì)于存量房貸,居民的負(fù)擔(dān)沒(méi)有加重。”曾剛表示,從中長(zhǎng)期看,房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅放緩,對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事,尤其是部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅回調(diào)。總的來(lái)算,成本說(shuō)不定不升反降。
從后期看,房貸利率在部分城市上調(diào)至基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上,仍有上浮的可能。曾剛認(rèn)為,房貸利率是否會(huì)繼續(xù)上浮要看接下來(lái)市場(chǎng)利率的變化。“對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),如果資金利率繼續(xù)走高,那么房貸利率可能會(huì)繼續(xù)上漲。”李唯一預(yù)計(jì),房貸利率繼續(xù)上調(diào)可能性較大,銀行會(huì)繼續(xù)收縮房貸業(yè)務(wù)、控制房貸增量,并在滿足剛性需求和控制資金成本之間尋找平衡點(diǎn)。但從總體來(lái)看,房地產(chǎn)調(diào)控一系列“退燒藥”已初見成效。 |