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個(gè)稅法大修的消息近期火爆，對(duì)于眾多房奴來(lái)說(shuō)，草案中首次增加了住房貸款利息和住房租金等專項(xiàng)附加扣除，其中住房貸款利息納入個(gè)稅專項(xiàng)扣除在此前呼聲頗高。
所謂房貸利息在個(gè)稅中扣除，是指在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，先將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項(xiàng)扣除，對(duì)扣除后的收入部分課以個(gè)人所得稅。也就是說(shuō)，在計(jì)算個(gè)稅交多少時(shí)，將房貸的利息部分先從收入中扣除。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，這是眾望所歸，由于房貸利息和住房租金所占收入水平不斷攀升，工資薪金扣除個(gè)稅后實(shí)際可支配收入減少，此次專項(xiàng)附加扣除如果可以落地，則會(huì)有效增加居民的實(shí)際可支配收入。
機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)：可省多少錢
招商證券 房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，按揭利息和租金個(gè)稅前扣除，相當(dāng)于起到“稅盾”作用，有利于提高居民實(shí)際購(gòu)買力，間接鼓勵(lì)正常住房消費(fèi)。
從結(jié)構(gòu)上看，實(shí)際按揭貸款額越接近可貸額度上限，貸款利息“稅盾”效應(yīng)越強(qiáng)；從所交個(gè)稅絕對(duì)量而言，高收入家庭的邊際稅率和住房按揭一般更多，更為受益。
招商房地產(chǎn)研報(bào)顯示，如圖所示，1)假設(shè)按等額本息還款，貸款30年，按揭利率取深圳5月平均按揭利率5.47%；
2)等額本息還款方式，每月還款本息中越往前利息占比越高，越靠后利息占比越低。
招商證券總結(jié)稱，結(jié)果顯示，在同等收入的情況下，貸款數(shù)額越大，每月所交個(gè)稅的絕對(duì)數(shù)量越多，個(gè)稅減少比例也越高。
當(dāng)然值得注意的是，上述例子只是機(jī)構(gòu)理論預(yù)測(cè)，有觀點(diǎn)就認(rèn)為，實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，肯定會(huì)有額度上限和受惠對(duì)象范圍的限制，避免收入越高的人群每月減免的金額占月供的比例越高的現(xiàn)象出現(xiàn)。
或有額度上限限制
天風(fēng)證券就表示，抵扣不是說(shuō)貸款多少就抵多少，預(yù)計(jì)會(huì)設(shè)定一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)之前有一個(gè)參考，比如購(gòu)買商業(yè)健康險(xiǎn)的個(gè)人所得稅抵扣，也是專項(xiàng)扣除，設(shè)定每年可以扣除2400元，每個(gè)月200元，這樣扣除最多的減稅是72元，最高是1080元的減稅。房貸利息的扣除預(yù)計(jì)也會(huì)類似。
原因是假如不設(shè)上限，那么在相同的貸款額度下，就會(huì)出現(xiàn)收入越高的人群每月減免的金額占月供的比例越高。
天風(fēng)證券并表示，會(huì)不會(huì)制定全國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)在不一定，這和房地產(chǎn)的特點(diǎn)一樣，是一城一策的概念?？赡軙?huì)制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)城市根據(jù)情況再確定，中央只是制定一個(gè)基本的標(biāo)準(zhǔn)，地方靈活執(zhí)行。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究院楊志勇也表示，當(dāng)前各個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平不同，一線城市的房?jī)r(jià)很高，因此住房貸款利息全額扣除是不可能的。
楊志勇并表示，在基本生活開支中，住房是最大的開支，所有政策推出都有針對(duì)性，只能是做到相對(duì)公平。
受惠對(duì)象可能也有限制
除了額度限制，受惠對(duì)象的范圍也大概率是鎖定在剛需首套房購(gòu)買者，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，將住房貸款利息、住房租金納入專項(xiàng)附加扣除是一個(gè)重大進(jìn)步。預(yù)計(jì)只有首套房或唯一自住房的房貸利息才能享受扣除，但仍認(rèn)為這將是首套房的重大利多，認(rèn)為對(duì)大城市的年輕房奴、中產(chǎn)家庭來(lái)說(shuō)將受惠節(jié)省一大筆支出。
天風(fēng)證券也表示，可能會(huì)確定如果你有兩套房，你去申請(qǐng)貸款利息抵扣就排除了，這個(gè)可能性肯定非常大的，不動(dòng)產(chǎn)信息會(huì)把家庭收進(jìn)去，一查在北京兩套房，其中一套有貸款就不會(huì)給你。
利好地產(chǎn)股
中原地產(chǎn)首席分析師認(rèn)為，從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響角度看，個(gè)稅目前在一二線城市比例較高，三四線城市實(shí)際個(gè)稅繳納比例低于一二線，如果執(zhí)行這一抵扣方案，很可能會(huì)導(dǎo)致一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)爆發(fā)。
天風(fēng)證券則表示，房地產(chǎn)利息抵稅在國(guó)際上行之有年，我們認(rèn)為此次個(gè)稅改革，新增的專項(xiàng)附加扣除，對(duì)居民合理減負(fù)意義重大，尤其是對(duì)住房貸款利息和住房租金的抵扣，首次列入個(gè)稅修正案，雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)，但我們認(rèn)為這或許是整體房地產(chǎn)稅制的一環(huán)，客觀上這短期對(duì)改善性住房需求有明顯促進(jìn)，我們認(rèn)為若利息全額抵扣，所有購(gòu)房者都受益，對(duì)房地產(chǎn)板塊有積極影響。
投資方面，我們維持之前二季度銷售將明顯恢復(fù)提升的判斷、行業(yè)資金有壓力但無(wú)風(fēng)險(xiǎn)將抑制下半年投資，持續(xù)看好板塊投資機(jī)會(huì)。
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