延續(xù)了去年年底的些微松動(dòng),房貸利率和貸款額度在2019年開年顯得較為寬裕。融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示,全國首套房貸款平均利率已連續(xù)兩" />

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房貸理財(cái)

房貸利率下調(diào)難以為繼 房企銷售與資金壓力仍存
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2019-02-25  來源:界面  點(diǎn)擊數(shù):1139

      延續(xù)了去年年底的些微松動(dòng),房貸利率和貸款額度在2019年開年顯得較為寬裕。融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示,全國首套房貸款平均利率已連續(xù)兩月輕微下滑。

 
      分城市看,一線城市的房貸利率較為穩(wěn)定,下滑幅度輕微;而二線城市的下調(diào)則更為明顯。
 
      對此,諸多業(yè)內(nèi)人士表示,房貸利率大幅下降的情況,并不太可能出現(xiàn);且在高房價(jià)的基調(diào)下,難以影響樓市行情。
 
      與此同時(shí),房企今年1月的銷售業(yè)績并不理想,多個(gè)重點(diǎn)房企的同比和環(huán)比都出現(xiàn)了明顯下降。這是受春節(jié)假期、棚改貨幣化安置放緩、返鄉(xiāng)置業(yè)退燒,疊加改善類等需求自然回落等多重因素影響。
 
      加之,房企融資環(huán)境不佳,借新還舊壓力巨大,房企的資金壓力依舊難以得到釋放。
 
      利率維持低位
 
      購房者關(guān)心的房貸利率,自去年年底出現(xiàn)松動(dòng),維持了低位運(yùn)行,或有下探趨勢。
 
      融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2019年1月份,全國首套房貸款平均利率為5.66%,連續(xù)兩月回落。
 
      從城市來看,1月共有7個(gè)城市首套房貸利率出現(xiàn)下降,較2018年12月的17個(gè)城市有所減少,多數(shù)城市從去年12月出現(xiàn)下降后,今年1月保持穩(wěn)定。
 
      四大一線城市中,1月上海首套房貸平均利率最低,為5.09%,廣州為5.55%,深圳為5.57%,均較上月持平;但北京首套房貸款平均利率為5.43%,較上月回落0.02%,連續(xù)兩月出現(xiàn)下降。
 
      相比于一線城市的小幅變化,二線城市房貸利率則歷經(jīng)了大面積回調(diào)。以天津地區(qū)為例,多家銀行下調(diào)房貸利率,首套房利率由上期的最低基準(zhǔn)上浮15%下降到最低基準(zhǔn)上浮5%。哈爾濱二套房貸平均利率也由去年12月份的6.45%跌至6.08%。
 
      數(shù)據(jù)還顯示,在全國35個(gè)城市533家銀行中,首套房貸利率走低或持平的銀行數(shù)量占比超過九成,其中,有34家銀行貸款利率回調(diào),占比6.38%;有479家銀行貸款利率較上月持平,占比89.87%。
 
     這次的房貸利率下調(diào),可追溯到2018年的11月份。此后,房貸平穩(wěn)降低逐漸成為了主流。
 
      今年1月4日,央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn),其中1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。降準(zhǔn)后,約8000億元的長期資金得以凈釋放。
 
      業(yè)界對于房貸利率的走向判斷出現(xiàn)分歧。“預(yù)計(jì)受銀行流動(dòng)性利好影響,后期房貸利率或繼續(xù)下行,具體調(diào)整時(shí)間以及幅度因城市實(shí)際情況而異,剛需購房成本有望下降。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李唯一表示。
 
      而易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則表示,如果沒有降息的話,房貸利率未來下調(diào)的幅度不會太大。
 
      同策研究院總監(jiān)張宏偉也持同樣意見。“即使利率下調(diào),相對基準(zhǔn)利率來說,也是上浮狀態(tài)。”
 
      在他看來,對于一二線大城市來說,房貸利率微調(diào)和利好政策釋放,背后依然是高房價(jià)的基調(diào),對樓市的影響微不足道,當(dāng)前一二線城市房企的壓力仍難以緩解。
 
      去化壓力猶在
 
      房貸利率平穩(wěn)或微調(diào)對樓市刺激并不明顯。今年1月,房企的銷售沒有迎來意想中的開門紅。
 
      據(jù)中房智庫研究院統(tǒng)計(jì),截至2月13日,共有30家房企公布1月銷售額合計(jì)3189.4億元,同比下降11%,其中13家房企降幅超30%。
 
      申萬宏源跟蹤的30家重點(diǎn)上市公司銷售數(shù)據(jù)顯示,1月合約銷售總額同比下降12%,也出現(xiàn)了過去四年來的首次負(fù)增長,覆蓋城市范圍更廣的前三大開發(fā)商萬科、碧桂園、恒大的同比下滑幅度都在三成左右。
 
      但也并不是所有龍頭企業(yè)都在開年遭遇“滑鐵盧”。華潤置地、中海、保利等穩(wěn)健型國企央企,表現(xiàn)突出。公告顯示,華潤置地實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約人民幣163.9億元,按年增長46.6%;保利則實(shí)現(xiàn)簽約金額335.91億元,同比增長6.14%。
 
      但同比來看,整體的房企銷售下降明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,上周重點(diǎn)監(jiān)測的22個(gè)城市成交面積與節(jié)前一周相比下降14%。從總趨勢看,今年房地產(chǎn)市場進(jìn)入下降通道,成交量或?qū)⒌陀?018年。
 
      春節(jié)臨近,房企逐步放緩?fù)曝浌?jié)奏。在往年,春節(jié)前后樓市成交主要以三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)為主。而2019年大部分三四線城市樓市開始降溫,成為影響銷售業(yè)績的重要因素之一。
 
      長江證券報(bào)告顯示,三四線城市受棚改貨幣化安置放緩的影響,購買力提前透支。返鄉(xiāng)置業(yè)退燒,疊加改善類等需求自然回落,導(dǎo)致房企在1月的銷售額有所下滑。
 
      華創(chuàng)證券分析,2019開年銷售表現(xiàn)的低迷,主要因?yàn)?018年1月和12月銷售高基數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致的同比環(huán)比走弱;而東北證券認(rèn)為,當(dāng)前需求端疲軟也是主要原因之一。
 
      對此,中指研究院研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍認(rèn)為,一二線城市可能更多是保持量的穩(wěn)定,2019年最大的一個(gè)變化是三四線,市場情緒會回歸穩(wěn)定。整個(gè)全國的交易量可能會比2018年低一點(diǎn)點(diǎn),這也是一個(gè)正常的調(diào)整和自我修復(fù)。
 
      安信證券研究顯示,2018年定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭款仍然是房地產(chǎn)行業(yè)主要到位資金來源渠道之一,若將定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭款作為銷售回款的參考指標(biāo),截至去年12月份到位資金情況,銷售回款占到位資金比重高達(dá)47.7%,維持歷史高位。
 
      諸多業(yè)內(nèi)人士表示,未來貨幣政策會維持寬松狀態(tài),但信貸規(guī)模難免有所回落。除非政策顯著放松,否則按揭貸款無法出現(xiàn)更多的額度和更低的定價(jià),住房需求將維持疲弱,而限價(jià)原因?qū)е碌?a href="http://www.my53666.com/Aspx/NewHouseChannel.aspx" title="吳江新房" target="_blank" class="blueInner">新房定價(jià)難以調(diào)整,將令銷售出現(xiàn)僵持局面。
 
      在目前國家層面樓市調(diào)控政策不放松的背景下,房企境內(nèi)融資環(huán)境依然緊張,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年四季度金融環(huán)境與房地產(chǎn)研究報(bào)告》顯示,房企到位資金同比增速卻出現(xiàn)小幅回落,預(yù)計(jì)2019年一季度行業(yè)資金面進(jìn)一步收緊。
 
      另外,由于三四線城市樓市降溫帶來的銷售回款減速,加上2019年償債高峰期的到來,房企資金壓力凸顯,境外融資由于美元加息,融資成本較以往高出不少。
 
      1月以來,多數(shù)房企開始密集發(fā)債,中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,一月以來,房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃實(shí)施井噴,公布的總額已經(jīng)近90多起,合計(jì)金額超過2100億。
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