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“看很多消息都說(shuō)三季度房貸利率有可能下降，所以我準(zhǔn)備緩一緩再辦貸款手續(xù)。”北京市民楊女士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有類(lèi)似想法的購(gòu)房者不在少數(shù)。
專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前個(gè)人房貸利率水平相對(duì)較低，且監(jiān)管層多次重申“房住不炒”原則，預(yù)計(jì)未來(lái)房貸利率可能會(huì)在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上小幅波動(dòng)。
房貸利率七連降
根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院此前發(fā)布的2020年7月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告，2020年以來(lái)，房貸利率持續(xù)下調(diào)，已連續(xù)下降7個(gè)月。7月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為6月20日-7月17日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比下降2個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.58%，環(huán)比下降2個(gè)基點(diǎn)。36個(gè)城市的房貸利率平均水平較去年底降幅超過(guò)15個(gè)基點(diǎn)，其中，昆明和蘇州地區(qū)房貸利率下降幅度高達(dá)60個(gè)基點(diǎn)以上。
融360分析師李萬(wàn)賦稱(chēng)，疫情發(fā)生以來(lái)，LPR多次調(diào)整，5年期以上LPR比去年底下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，全國(guó)各地房貸利率也不同程度下調(diào)。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)首套房貸平均利率較去年底下降28個(gè)基點(diǎn)，二套房貸平均利率較去年底下降27個(gè)基點(diǎn)，降幅均遠(yuǎn)超過(guò)5年期LPR的降幅。
除了房貸利率下降以外，銀行個(gè)人房貸的審批、放款等流程明顯加快。以北京市場(chǎng)為例，記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前北京地區(qū)首套個(gè)人房貸主流利率水平為5.2%。一家城商行支行個(gè)貸客戶經(jīng)理告訴記者，“只要資料齊全，個(gè)人房貸一周內(nèi)就可批貸”。不僅如此，以往銀行要求個(gè)人房貸客戶存款、購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品等情況也消失不見(jiàn)。
此外，也有部分房地產(chǎn)中介打出“七天內(nèi)放款”的口號(hào)。一位房地產(chǎn)中介從業(yè)者稱(chēng)，“以往貸款額度緊張的時(shí)候，半個(gè)月甚至一個(gè)月都不一定放款?，F(xiàn)在只要房屋過(guò)戶，基本一周內(nèi)就能放款到賬”。
未來(lái)走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定
中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬表示，從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控態(tài)度看，監(jiān)管層多次重申“房住不炒”原則。從貨幣政策角度看，下半年將繼續(xù)強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)導(dǎo)向，要將資金引入關(guān)鍵領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，更大力度支持小微企業(yè)和制造業(yè)等。5年期LPR大概率會(huì)保持不變，1年期LPR仍有下調(diào)空間和可能，房貸利率總體來(lái)看將保持相對(duì)穩(wěn)定。
易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，7月LPR雖沒(méi)有下調(diào)，但保持了低息水平。這說(shuō)明利率政策是有定力的，總體上以有效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向。下半年隨著防疫工作和復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)入新階段，LPR下降的空間是在減小的，其對(duì)于房貸等也會(huì)產(chǎn)生較明顯的影響?？傮w而言，當(dāng)前房貸利率水平相對(duì)較低。此外，鑒于7月份深圳房地產(chǎn)政策收緊的導(dǎo)向，說(shuō)明部分房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市也會(huì)面臨管控，此類(lèi)城市實(shí)際的房貸利率或略上升。
李萬(wàn)賦認(rèn)為，進(jìn)入2020年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情的影響已經(jīng)逐漸減小，甚至出現(xiàn)過(guò)熱的苗頭，發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策的城市逐漸增多。僅僅7月份，就有杭州、東莞、寧波、深圳等6個(gè)城市出臺(tái)嚴(yán)控政策。雖然從表象來(lái)看，這些嚴(yán)控措施多是起因于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，但住房信貸措施也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)，而且5年期LPR報(bào)價(jià)已連續(xù)三個(gè)月未變，其中應(yīng)該也考慮到避免刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素。因此，估計(jì)短期內(nèi)房貸利率大面積下行的局面或難再現(xiàn)。
購(gòu)房者保持觀望心態(tài)
銀行業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)人住房貸款的重新定價(jià)周期最短為一年，也就是說(shuō)一旦貸款到賬，一年內(nèi)房貸利率不會(huì)發(fā)生變化。因此，包括楊女士在內(nèi)的不少購(gòu)房者，都保持觀望心態(tài)：畢竟動(dòng)輒一兩百萬(wàn)的房貸，哪怕利率下降5個(gè)基點(diǎn)，一年也能省下不少錢(qián)。
也有購(gòu)房者表示LPR走向?qū)ζ滟?gòu)房意愿影響不大。近期打算換房的張女士就表示，“二套房首付比例為60%，對(duì)我們這種改善型需求的而言，壓力還是有些大，房貸利率的走勢(shì)倒不是我考慮的主要因素，畢竟波動(dòng)應(yīng)該也不會(huì)太大”。
另外根據(jù)央行此前要求，存量個(gè)人貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上至今年8月31日結(jié)束。若未在此前轉(zhuǎn)換，則銀行會(huì)自動(dòng)調(diào)整為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率或固定利率，具體調(diào)整為哪種，各家銀行標(biāo)準(zhǔn)不一。有部分銀行表示，若客戶未能在8月31日前辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，該行不會(huì)強(qiáng)制進(jìn)行轉(zhuǎn)換，貸款利率仍按原合同方式執(zhí)行。
溫彬表示，目前LPR是下行趨勢(shì)，但中長(zhǎng)期LPR走勢(shì)將受到形勢(shì)變化、通脹水平、就業(yè)水平、國(guó)際收支水平等多因素影響，目前難以預(yù)測(cè)。他建議根據(jù)自身情況，包括貸款價(jià)格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。他表示，“如果此前的房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長(zhǎng)的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉(zhuǎn)，可以通過(guò)提前還款方式來(lái)規(guī)避利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，則可以選擇浮動(dòng)利率。”
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