7月9日晚間,萬科披露了一份投資者關(guān)系活動記錄表,回應(yīng)了包括房地產(chǎn)未來走勢、業(yè)績預(yù)告情況、債務(wù)償還規(guī)劃、融資進(jìn)展、大宗交易情況等諸多熱點問題。
這份記錄表顯示,7月9日,在公司會議室,萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華、董秘朱旭、高級副總裁兼商業(yè)事業(yè)部(BG)首席合伙人孫嘉接待了廣發(fā)證券、花旗證券、海通證券、中信證券、國信證券、中金公司和華泰證券的調(diào)研。
萬科在調(diào)研中表示,本輪政策對癥下藥,直指痛點,效果明顯。我們相信應(yīng)對市場變化的政策工具是非常充分的,并且已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。
對于行業(yè)走勢,萬科堅信,相對于潛在總需求,目前市場供給水平無論從總量還是結(jié)構(gòu)方面都不充分,活下去并且能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅的企業(yè)有機(jī)會。未來十年市場需求量完全可以保障每年10億~12億平方米的開工量,但2023年商品住宅新開工量只有6.9億平方米,今年1~5月進(jìn)一步下降25%。照此推算,今年住宅新開工量不會超過5億平方米,人均量比一些發(fā)達(dá)國家目前水平還低。
萬科認(rèn)為,從我國城市發(fā)展階段和人民對美好生活的追求看,不可能長期保持現(xiàn)狀,行業(yè)只要活下去就一定有機(jī)會。尤其是能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅、滿足改善性需求的企業(yè),優(yōu)勢會更加明顯。
對于市場非常關(guān)心的融資及債務(wù)問題,萬科表示,公司獲得了金融機(jī)構(gòu)極大的支持,融資渠道保持通暢。今年以來,公司合計新增融資、再融資超600億元,對應(yīng)償還超過500億元,過程中主要金融機(jī)構(gòu)都給予了公司極大支持。上半年公司完成了公開市場債務(wù)的安全兌付,下半年有關(guān)債務(wù)償還已有安排。
公開市場債務(wù)方面,上半年公司完成3筆境外債的償付,折合人民幣約105億元,年內(nèi)已無到期的境外公開市場債務(wù);完成3筆境內(nèi)公司債和中票的償付,合計50億元。下半年,境內(nèi)公開債券還剩余2筆,合計共43億元,通過經(jīng)營端現(xiàn)金流、過渡銀團(tuán)等渠道已有相應(yīng)償還安排。
項目白名單方面,按照“應(yīng)報盡報”原則積極申請,萬科大部分在建項目都已經(jīng)向?qū)俚爻鞘凶隽松陥?。萬科還利用經(jīng)營性物業(yè)貸的機(jī)會,積極開展專項行動,上半年新增149.8億元。
銀團(tuán)貸款有序推進(jìn)。5月萬科獲得招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款,這也是近年來房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款,6月落地交行固融資產(chǎn)包融資。未來萬科還將繼續(xù)爭取銀團(tuán)貸款機(jī)會,鞏固公司現(xiàn)金流。
這日夜間,萬科發(fā)布了上半年業(yè)績預(yù)告,2024年上半年預(yù)計凈虧損70億元~90億元,同比下降171%~191%;扣除非經(jīng)常性損益后凈虧損50億元~65億元,同比下降157%~175%。
“公司對業(yè)績虧損深表歉意。”萬科對此解釋稱,主要原因包括房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降、部分項目計提減值、非主業(yè)財務(wù)投資虧損、大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值。
萬科坦承,歷史上我們出現(xiàn)了轉(zhuǎn)型操之過急、步子太大,開發(fā)項目投資過于樂觀等問題,隨著市場的變化、房價的下跌,這些問題對公司現(xiàn)金流和業(yè)績都產(chǎn)生了壓力。一般而言,一季度是交付結(jié)算的淡季,二季度的交付結(jié)算規(guī)模要顯著超過一季度,歷史問題帶來的業(yè)績壓力會體現(xiàn)得明顯。例如今年上半年,萬科交付了7.4萬套房子,其中二季度交付了5.6萬套,占比75%。此外,結(jié)合市場的動態(tài)變化,公司也對部分項目計提了減值。
“公司從今年二季度開始全力落實瘦身健體的一攬子穩(wěn)定經(jīng)營和降低負(fù)債的方案,對庫存去化、資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了更加堅決的行動。有些資產(chǎn)交易價格低于賬面值,并且主要發(fā)生在二季度,但這些舉措有助于公司更快回籠資金,是我們保安全、活下去、重新回到高質(zhì)量發(fā)展軌道必須要付出的陣痛和代價。”萬科管理層說,下半年公司會全力以赴,積極落實業(yè)務(wù)重整和化解債務(wù)風(fēng)險一攬子方案,我們有信心、有決心,在房地產(chǎn)發(fā)展新模式中,聚焦主賽道,推動企業(yè)盡快重回健康發(fā)展軌道。
也是在這日晚間,萬科對外公布了一份管理層集體增持計劃。按照計劃,萬科骨干管理人員1862人計劃自籌2億元,增持公司A股股票。這是萬科自2022年以來首次發(fā)出的管理層增持。而目前萬科的業(yè)績和股價都處在低位,7月9日收盤時萬科A股價為6.71元/股。
對此,萬科表示,當(dāng)前雖然公司在經(jīng)營上遇到挑戰(zhàn),但公司已經(jīng)明確了瘦身健體的行動路線。萬科管理班子堅定看好行業(yè)和公司未來,會全力以赴做好經(jīng)營。為了在特殊環(huán)境下穩(wěn)定市場信心,管理團(tuán)隊決定再次推出增持計劃,并自愿鎖定兩年,希望向市場各方表達(dá)與股東同呼吸、共命運(yùn)的決心,提振市場信心。
行動中可以看出,萬科正在想方設(shè)法自救,并且事態(tài)在向著好的方向發(fā)展。
來源:中國房地產(chǎn)報 |