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近日召開的中央經濟工作會議提出，適時降準降息，保持流動性充裕。業(yè)內人士分析，預計2025年會繼續(xù)實施有力度的降準降息。與房貸借款人密切相關的是，可以通過調整重定價周期享受到貸款市場報價利率（LPR）下降帶來的優(yōu)惠。
據(jù)悉，自11月1日起，存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，重新約定個人住房貸款利率重定價周期。此前規(guī)定，重定價周期最短為12個月，調整后的重定價周期可選擇3個月、6個月或12個月，意味著如果一年內LPR下降不用再等一年才能享受到調降優(yōu)惠。
需要注意的是，每次重新定價后，房貸月供會在利息調整月按照新的利率重新計算剩余月供。不過，有市民反映，在自己的存量房貸利率下調后最新一期的還款金額比之前有所增加。“雖然就多了200余元，而且第二個月還款時，金額確實是按照新利率下調了，但還是不太明白為什么第一個月會出現(xiàn)這種情況。”北京市民王丹彤說。
記者咨詢了多家銀行后了解到，出現(xiàn)上述情況的，大多是選擇了“按月等額本息”還款方式的客戶。中國農業(yè)銀行北京市分行個貸客戶經理劉暢解釋，在等額本息還款方式下，當利率保持不變時，每月還款的本息總額是固定的，但其中本金部分會逐漸增加，利息部分會逐漸減少。然而，在利率調整后，每月還款的本息總額會發(fā)生變化。
簡單來說，存量房貸利率調整相當于借款人與銀行根據(jù)舊利率簽訂的原合同終止，并根據(jù)新利率簽訂了一個新合同。新合同中貸款總額是原合同的剩余本金，即原合同的貸款總額減去已經還清的本金。利率調整為降低后的新利率，貸款期限則是原合同剩余的還款期。根據(jù)新的貸款總額、還款期限和利率等變量，銀行會重新計算借款人每月的還款金額以及每月應還的本金和利息。
需要注意的是，利率降低后，當期應還的本金是根據(jù)新利率重新計算的，而當期利息則是按照新舊利率所占的天數(shù)進行分段計算的。當借款人的每月還款日與利率調整日不一致時，一個還款周期內就會執(zhí)行兩個不同的利率。以10月份為例，由于多家銀行在10月25日對存量房貸利率進行了批量調整，也就是說，如果借款人的還款日是每月1日，那么10月份前24天的利息將繼續(xù)按照原利率計算，而從25日到31日的利息則會按照新利率計算。
舉例來說，假設借款人原合同貸款總額為100萬元，貸款期限為25年（300個月），等額本息貸款利率為4.4%，那么每月還款金額為5501.72元，利息總額約為65.05萬元。如果在利率調整前已經按照原合同還了5期，那么剩余的還款期限為295個月，剩余本金約為99.08萬元。如果調整后的利率降為3.55%，那么第1期需還本金為2108.26元。
由于利率調整發(fā)生在還款周期中，因此利息需要進行分段計算。前24天的利息仍需按照原利率計算，即剩余本金乘以原利率后，先除以360天（或365天，具體取決于銀行計算方式），再乘以所占天數(shù)，為2906.22元。而后7天的利息則按照新利率計算，同理可以算出這部分的利息為683.90元。因此，當11月1日還款時，本金2108.26元加上利息3590.12元（2906.22元+683.90元），總月供為5698.38元，確實略高于此前的5501.72元。
這主要是因為重新計算后本金增加的金額超過了利息減少的金額，所以調整后的當期還款金額出現(xiàn)了高于此前月供的情況。但是，等到下一期還款時，就會統(tǒng)一執(zhí)行調降后的新利率3.55%，且剩余還款期限為294個月，剩余本金約為98.87萬元。如果此后利率保持不變，那么重新計算后的月供將穩(wěn)定在5039.42元左右。
劉暢告訴記者，存量房貸利率下調，總體規(guī)則是還款本息總額減少，總償還本金不變，總期限不變，總付利息減少。雖然短期內可能月供增加，但從長期來看，還款總額是下降的。
中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，21家全國性銀行共計對5366.7萬筆、總額達25.2萬億元的存量房貸利率完成了調降。中國人民銀行行長潘功勝此前表示，銀行下調存量房貸利率有利于進一步降低借款人房貸利息支出。預計這一政策將惠及5000萬戶家庭約1.5億人口，平均每年可為這些家庭減少利息支出總額約1500億元。
來源：中國經濟網(wǎng)—《經濟日報》 |