樓市觀察
上半年樓市調(diào)控超360次,誰的房價(jià)在漲,誰將止跌回升?
吳江樓市網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間:2024-07-18 來源: 點(diǎn)擊數(shù):695
2024年過去了一半,房地產(chǎn)市場交出了怎樣的答卷? 7月15日,國家統(tǒng)計(jì)局公布了6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況,與此同時(shí)上半年房價(jià)數(shù)據(jù)也隨之出爐。
數(shù)據(jù)顯示,上半年新房房價(jià)同比上漲的城市有7個(gè),分別為天津、上海、杭州、長沙、成都、西安、三亞。這其中,上海、西安兩城領(lǐng)漲,較上年同期均上漲4.3%。
二手房方面,今年1-6月,二手住宅銷售價(jià)格同比均下跌。不過情況在好轉(zhuǎn),單月數(shù)據(jù)來看,6月份二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)打破“0”局面,上海、杭州、北京、南京4城二手房價(jià)格上漲。
“總體來看,受新政持續(xù)發(fā)酵的帶動,6月二手房價(jià)格出現(xiàn)邊際改善跡象。不過價(jià)格恢復(fù)情況遠(yuǎn)不及成交端,6月份二手房成交量實(shí)現(xiàn)新突破,當(dāng)前二手房市場‘以價(jià)換量’特征仍在。”高級分析師關(guān)榮雪告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。
縱觀上半年,整個(gè)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一系列政策調(diào)整。在地方層面,根據(jù)中指監(jiān)測,2024年上半年全國有約180省市(縣)出臺政策超360條,涉及限購、限貸放寬,公積金貸款額度提升等方面。
在眾多政策的支持下,上半年樓市經(jīng)歷了怎樣變化?當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中,下半年樓市將怎么走?
上海、西安新房房價(jià)領(lǐng)漲
新建商品住宅價(jià)格方面,今年上半年,上海、西安漲幅最高,同比均上漲4.3%。
其中,從6月環(huán)比來看,上海的漲幅是最大,達(dá)0.4%,同比漲幅也已連續(xù)16個(gè)月在4%以上。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),上海和西安一直是新房市場比較活躍的兩個(gè)城市。對于上海來說,政策的持續(xù)優(yōu)化以及豪宅市場成交火熱,有效提振了市場信心并吸引了不小的高端需求。
從政策端來看,近兩年來,上海大幅調(diào)整了過去從嚴(yán)的限購限貸等政策,實(shí)施了“認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)、降低首付款比例和房貸利率等政策。而今年上半年,上海的相關(guān)政策仍在持續(xù)加碼,新房市場領(lǐng)漲也得益于此。
5月17日央行房貸政策發(fā)布之后,上海成為首個(gè)跟進(jìn)的一線城市。到了月底,上海還出臺“滬九條”新政來優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場,其中包括降低外地戶籍購房社保門檻、支持多孩家庭購房等。
“這些政策有效提振了市場信心,刺激了購房需求。近日,上海還取消了商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求,讓市場決定土地價(jià)格,也讓商品房回歸商品屬性,使一些潛在住房需求得到釋放。”李宇嘉說道。
除政策加持之外,高端住宅交易火熱,也帶動了上海房價(jià)指數(shù)的上漲。
數(shù)據(jù)顯示,上半年,上??們r(jià)3000萬元以上高端住宅成交了1544套,成交規(guī)模創(chuàng)近10年來最高,是同期北京、廣州和深圳該總價(jià)段成交之和的2.6倍。
上海高端住宅為何走熱?上述機(jī)構(gòu)分析稱,一方面是因?yàn)槭袌龉?yīng)規(guī)模增加,推動成交進(jìn)一步增長,另一方面,前期供應(yīng)少導(dǎo)致部分購房者持幣等待多年,這部分壓抑的需求得到集中釋放。此外,部分豪宅項(xiàng)目倒掛依然存在,這也進(jìn)一步推升交易活躍度。
反觀西安,李宇嘉認(rèn)為,上半年西安房價(jià)上漲主要得益于人才政策吸引、樓市政策調(diào)整等。其中,人才政策為房地產(chǎn)市場提供了需求基礎(chǔ)。
2023年,西安的人口數(shù)量繼續(xù)保持增長態(tài)勢。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2023年末西安全市常住人口達(dá)到1307.82萬人,比上一年增加了8.23萬人,繼續(xù)穩(wěn)固其北方常住人口第三城的地位。
“近些年來,西安的人口增長帶來了強(qiáng)勁的購房需求,特別是在新房市場,改善型產(chǎn)品需求的增加以及住宅用地供應(yīng)的相對緊張,進(jìn)一步推動了房價(jià)上漲。同時(shí),人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和高素質(zhì)人才的聚集也為房地產(chǎn)市場提供了穩(wěn)定支撐,促進(jìn)了房價(jià)和人口的協(xié)調(diào)發(fā)展。”李宇嘉說道。
部分城市二手房價(jià)回暖
二手房方面,與去年同期相比,今年1-6月70城的二手房價(jià)格均出現(xiàn)下跌。其中,徐州二手房跌幅最大,下跌了11.2%。
這主要是因?yàn)榻陙?,徐州二手房市場?jīng)歷了顯著的波動。
據(jù)淮海此前分析,從2015年到2021年,徐州二手房市場經(jīng)歷了長達(dá)6年的大牛市,累計(jì)漲幅位居全國第二,僅次于西安。然而,自2021年價(jià)格觸頂后,市場進(jìn)入了持續(xù)3年的下跌期,跌幅同樣居前。結(jié)合全國樓市的大環(huán)境和徐州本地的成交價(jià)格、成交量以及市場預(yù)期來看,徐州二手房市場的整體趨勢預(yù)計(jì)將逐漸止跌企穩(wěn),跌幅有望收窄。
回顧今年上半年,雖然二手房價(jià)格整體下跌,但在新政的加持下,部分城市已出現(xiàn)明顯的回暖跡象。數(shù)據(jù)顯示,6月份二手房價(jià)格環(huán)比扭轉(zhuǎn)全跌局面,北京、上海、南京、杭州4城房價(jià)環(huán)比上漲。
關(guān)榮雪分析稱,在這四個(gè)城市中,上海環(huán)比上漲0.5%領(lǐng)跑,或與“滬九條”新政持續(xù)發(fā)酵脫不開關(guān)系。與此同時(shí),北京6月底落地信貸新政,對提振市場信心也起到了一定的作用,6月北京二手房價(jià)為今年以來首次轉(zhuǎn)漲,環(huán)比漲幅為0.2%。
對于南京來說,當(dāng)?shù)囟址績r(jià)的止跌回漲,主要得益于市場成交量的穩(wěn)定增長和政策利好的雙重影響。
關(guān)榮雪指出,一方面,今年南京二手房成交量表現(xiàn)良好,6月單月成交量處于去年下半年以來的中高位水平,因此在量穩(wěn)的情形下,市場預(yù)期有所改善,價(jià)格迎來初步改善跡象。另一方面,南京通過降低商貸、公積金貸款利率以及放松落戶條件等政策措施,使得購房需求釋放空間拉升,市場信心修復(fù),房價(jià)止跌回漲。
“杭州同樣也是,取消限購、買房可落戶、落地‘517’新政等利好舉措,也對提振市場信心起到一定作用。然而,除政策助力外,杭州二手房價(jià)格上漲似乎也與近期市中心‘老破小’成交走熱有關(guān),拉動價(jià)格總體上漲。”她說。
分析師告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),一些大城市的二手房價(jià)格率先復(fù)蘇,說明此類城市的政策效果是積極明顯的。“這也說明,后續(xù)其他城市或也有類似邏輯,即市場會有積極的表現(xiàn)和趨勢”。
綜合以上分析,從整體來看,房地產(chǎn)市場目前正處于調(diào)整和轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。在這一背景下,6月7日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議指出,需要確?,F(xiàn)有政策措施得到有效執(zhí)行,并繼續(xù)研究和準(zhǔn)備新的政策工具,以促進(jìn)庫存去化和市場的長期穩(wěn)定。
面對這樣的政策導(dǎo)向和市場環(huán)境,下半年房價(jià)將會如何走?
中指研究院分析顯示,在各項(xiàng)政策持續(xù)發(fā)力下,預(yù)計(jì)2024年下半年,新房市場下行態(tài)勢將有所放緩,但由于居民收入預(yù)期、房價(jià)下跌預(yù)期尚未明顯改善,全國房地產(chǎn)市場仍面臨調(diào)整壓力,新房市場或仍處于筑底階段。
二手房方面,分析稱,6月份二手房成交突出,環(huán)同比雙升,且同比結(jié)束“四連跌”轉(zhuǎn)正,意味著“517”新政效用顯現(xiàn),尤其一線城市限制性政策齊松動,給市場釋放積極信號。展望未來,下半場二手房市場將走出低迷階段,環(huán)同比向好,全年成交有望突破去年成交水平,但升幅有限。從價(jià)格上看,下半年價(jià)格同比跌幅有望收窄。
來源:時(shí)代周報(bào) |
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