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樓市觀察

72家房企半年報(bào)釋放新信號(hào)
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2024-07-26  來(lái)源:  點(diǎn)擊數(shù):637

銷售下滑、盈利虧損,是大多數(shù)房企2024上半年的真實(shí)寫照。

 
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì),已發(fā)布2024上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的72家A股上市房企中,歸屬母公司凈利潤(rùn)為虧損的房企達(dá)47家,占比超過(guò)6成,預(yù)計(jì)虧損額為274.78億元~348.85億元。其中,21家房企發(fā)出首次虧損預(yù)警,包括萬(wàn)科、金地集團(tuán)、ST迪馬、北辰實(shí)業(yè)、大悅城、榮盛發(fā)展、深振業(yè)、城建發(fā)展、京投發(fā)展、棲霞建設(shè)等。
 
72家上市房企中,僅25家房企預(yù)計(jì)盈利,2024上半年歸屬母公司凈利潤(rùn)共計(jì)94.9億元~100.3億元,這其中的75.08億元盈利都來(lái)自保利發(fā)展。也就是說(shuō),除保利發(fā)展外,其他24家房企都處于微利狀態(tài),有些僅盈利幾百萬(wàn)元,距離盈虧線也就一步之遙。
 
25家盈利房企中,又有15家發(fā)出“預(yù)減”公告。由此,72家上市房企2024上半年歸屬母公司凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為-174.5億元~-253.9億元,整體處于大虧損狀態(tài)。
 
一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是,隨著市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)從民營(yíng)企業(yè)擴(kuò)展到國(guó)有企業(yè),從中型房企延伸至龍頭企業(yè)。據(jù)記者統(tǒng)計(jì),2024上半年預(yù)計(jì)虧損金額超過(guò)10億元的房企有9家,其中不乏央企、國(guó)企,如首開(kāi)股份、金融街、華僑城、中交地產(chǎn)等。
 
銷售業(yè)績(jī)下滑、計(jì)提減值損失、土地過(guò)熱時(shí)拿地導(dǎo)致土地成本過(guò)高、以低于賬面值的價(jià)格甩賣大宗資產(chǎn),成為房企們繞不過(guò)去的盈利掣肘。
 
保利盈利最多萬(wàn)科虧損最多
 
目前來(lái)看,2024上半年盈利最多的是保利發(fā)展,它也是銷售榜的榜首“大哥”。
 
據(jù)保利發(fā)展預(yù)告,2024上半年,公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1392.69億元,同比增長(zhǎng)1.64%;歸屬母公司凈利潤(rùn)75.08億元,同比下滑38.57%。
 
對(duì)于凈利潤(rùn)下滑,保利發(fā)展方面表示,受市場(chǎng)下行及價(jià)格承壓影響,項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降,導(dǎo)致凈利潤(rùn)大幅減少。這也說(shuō)明,樓市大調(diào)整下,所有房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和盈利性都在變差,沒(méi)有誰(shuí)是例外。
 
在這波業(yè)績(jī)下滑的房企中,虧損最多的是萬(wàn)科。作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè),萬(wàn)科預(yù)計(jì)上半年虧損70億元~90億元,盈利額同比下降171%~191%,這也是萬(wàn)科上市30多年來(lái)首次出現(xiàn)中報(bào)虧損。
 
萬(wàn)科表示,虧損原因在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降,公司對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提了減值,部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。
 
同樣錄得“首虧”的頭部房企還有金地集團(tuán),預(yù)計(jì)2024上半年虧損30億元至36億元。金地集團(tuán)在業(yè)績(jī)預(yù)告中表示,主要原因在于近年來(lái)銷售規(guī)模的下降,所導(dǎo)致的本期可結(jié)轉(zhuǎn)面積較上年同期減少,結(jié)算量、利潤(rùn)率有所下行,再加上計(jì)提減值的損失。
 
已經(jīng)出險(xiǎn)4年的華夏幸福,盈利狀況仍在惡化。2024上半年,華夏幸福預(yù)計(jì)凈虧損45億元~50億元,比去年同期12.67億元的凈虧損額進(jìn)一步擴(kuò)大。同時(shí),華夏幸福的股價(jià)已臨近1元/股,接近退市“生死線”。
 
華夏幸福方面解釋稱,2024上半年房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較少,公司結(jié)轉(zhuǎn)收入下降,從而導(dǎo)致凈利潤(rùn)下降。隨著公司債務(wù)重組工作的持續(xù)推進(jìn),整體資金成本維持在較低水平,但債務(wù)存量金額仍然較大。接下來(lái),“將持續(xù)推進(jìn)金融債務(wù)重組協(xié)議的簽訂,以進(jìn)一步減輕公司財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力;始終以‘保交房’為第一要?jiǎng)?wù),聚焦業(yè)務(wù)開(kāi)展,堅(jiān)定‘全面轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商’戰(zhàn)略方向,推動(dòng)公司轉(zhuǎn)型發(fā)展。”
 
2024上半年,金科股份歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為-15億元~-25億元。對(duì)此,金科股份表示,一是受行業(yè)環(huán)境和公司自身經(jīng)營(yíng)狀況影響,房地產(chǎn)項(xiàng)目交付量減少,整體結(jié)轉(zhuǎn)收入下降,從而導(dǎo)致利潤(rùn)下降;二是公司存量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因逐步竣工等因素導(dǎo)致符合利息資本化的項(xiàng)目以及對(duì)應(yīng)的金額減少,相關(guān)有息負(fù)債利息費(fèi)用化增加;三是公司繼續(xù)計(jì)提相應(yīng)違約金等損失。
 
國(guó)有房企中,首開(kāi)股份和金融街虧損最多。據(jù)首開(kāi)股份公告,預(yù)計(jì)2024上半年凈虧損19億元~24億元,去年同期凈虧損19.06億元,虧損主要原因是本期房屋集中交付較少,營(yíng)業(yè)收入和結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比下降。
 
金融街預(yù)計(jì)2024上半年凈虧損18.21億元~21.86億元,凈利潤(rùn)同比下降150%~200%。金融街表示,報(bào)告期內(nèi),公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)隨行就市,采取包括調(diào)整銷售價(jià)格在內(nèi)的多種銷售策略,促進(jìn)項(xiàng)目銷售去化,開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率有所下滑,并隨項(xiàng)目結(jié)算出現(xiàn)虧損。
 
此外,華僑城A、中交地產(chǎn)、ST迪馬均出現(xiàn)了較大額度虧損,虧損額都在10億元左右,其中,ST迪馬為首次虧損。
 
這些房企扭虧為盈
 
值得注意的是,在大多數(shù)房企面臨虧損或業(yè)績(jī)下滑的形勢(shì)下,一部分房企通過(guò)積極應(yīng)對(duì),比如出售資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)扭虧為盈,度過(guò)了最艱難的時(shí)刻。
 
記者注意到,今年上半年有8家房企實(shí)現(xiàn)扭虧為盈,包括南國(guó)置業(yè)、華麗家族、深深房A、財(cái)信發(fā)展、亞通股份、三湘印象、新華聯(lián)、中國(guó)武夷。
 
其中,中國(guó)武夷預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)為1.7億元~2.2億元。公司業(yè)績(jī)扭虧為盈主要因?yàn)?,北京武夷花園南區(qū)西地塊住宅項(xiàng)目可結(jié)轉(zhuǎn)收入和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)同比增加。
 
2024上半年,新華聯(lián)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3900萬(wàn)元~5800萬(wàn)元。公司對(duì)此解釋是,本期地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年有所增加,地產(chǎn)項(xiàng)目毛利有所增加。
 
南國(guó)置業(yè)將2024上半年3000萬(wàn)元盈利解釋為:公司出售3家子公司股權(quán),轉(zhuǎn)讓收益共計(jì)5.37億元。華麗家族的解釋為:實(shí)施了更為嚴(yán)格的成本控制措施,降本增效。
 
72家上市房企中,僅有2家企業(yè)盈利“預(yù)增”,分別是ST數(shù)源和春蘭股份,但盈利原因均與經(jīng)營(yíng)性收入無(wú)關(guān)。而且,這兩家企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)只占半數(shù)。
 
其中,春蘭股份2024上半年實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為1.08億元~1.22億元,同比增加7535.21萬(wàn)元~8954.34萬(wàn)元,同比增幅為233.54%~277.52%。盈利增加的主要原因卻是,公司投資的國(guó)家能源集團(tuán)泰州發(fā)電有限公司今年6月份召開(kāi)股東大會(huì)通過(guò)2023年度利潤(rùn)分配方案,公司確認(rèn)此項(xiàng)投資收益約1.12億元。
 
2023年度,春蘭股份的營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成為:房地產(chǎn)業(yè)占比51.86%,制造業(yè)占比21.95%。
 
而ST數(shù)源2024上半年歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)7280萬(wàn)元~1.09億元,同比增長(zhǎng)73.58%~160.37%。業(yè)績(jī)變動(dòng)原因主要系本期收回部分單項(xiàng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)所致。在2023年ST數(shù)源的營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)占比50.28%,園區(qū)產(chǎn)業(yè)類占比25.99%,通信及相關(guān)設(shè)備制造業(yè)占比20.06%。
 
業(yè)內(nèi)人士稱,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的困境不僅是企業(yè)內(nèi)部問(wèn)題,也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的一部分。居民消費(fèi)信心不足、市場(chǎng)預(yù)期低迷、宏觀經(jīng)濟(jì)壓力等多重因素,都在影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
 
2024下半年以來(lái),政策利好仍在不斷釋放,且力度更大,市場(chǎng)信心有望回升。華泰證券研報(bào)稱,盡管行業(yè)在筑底中,房企整體業(yè)績(jī)?cè)谀陜?nèi)較難看到拐點(diǎn)。但值得注意的是,一線城市二手房的成交量自2024年3月以來(lái)站上“榮枯線”,北京上海二手房?jī)r(jià)格也在6月出現(xiàn)止跌信號(hào)。接下來(lái),高能級(jí)區(qū)域市場(chǎng)有望率先迎來(lái)正向的量?jī)r(jià)循環(huán),專注于核心區(qū)域的稟賦型房企則能夠更大程度受益于這些城市先行復(fù)蘇。
 
來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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