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“咨詢的電話有一些，但正式申請的企業(yè)不多。”濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一工作人員表示。
近期，濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了一則公告，旨在征集濰坊市中心城區(qū)已建成的存量商品房，以用作保障性住房。征集范圍涵蓋奎文區(qū)、濰城區(qū)等7個區(qū)域的商品房項目。
本次收購的房源包括單套建筑面積不超過120平方米的普通商品住房，以及單套建筑面積不超過60平方米的公寓和商業(yè)辦公用房。此外，所征集的房源需滿足權(quán)屬清晰、無抵押、無法律糾紛、能夠正常交易等基本條件，且原則上將以整棟或整單元作為收購的基本單位。
關(guān)于收購價格，公告中明確指出，將參照同地段保障性住房的重置價格設(shè)定上限（即劃撥土地成本加上建安成本，再加上不超過5％的利潤）。
上述濰坊市住建部門工作人員表示，目前工作仍處于征集階
除濰坊外，一些城市也在積極響應(yīng)收儲工作。桂林、江門、柳州、南寧、瀘州、新鄉(xiāng)、威海、濰坊、衡水等城市紛紛出臺“收儲”實施細則，普遍要求收購的房源單套建筑面積不超過120平方米；優(yōu)先選擇整棟或整單元未售、能實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目。煙臺、新鄉(xiāng)、威海等地更是明確以整幢作為收購的基本單位。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，各地對于將存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房的積極性高漲，這一策略既有助于消化 房地產(chǎn)庫存，解決市場交付難題，也為籌集保障性住房提供了有效途徑。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也認為，低能級市縣的存量房被納入收儲存量住房政策范圍，標志著保交房和去庫存工作進入關(guān)鍵階段，同時也是高能級城市試點經(jīng)驗向低能級城市推廣的體現(xiàn)。但他也提出了對收儲資金能否到位的擔憂。
中信建投6月研報顯示，自2021年下半年至2024年5月底，全國共有14個城市推出16次收儲計劃，目標規(guī)模超過13.3萬套（間）；收儲的資金來源涵蓋自籌資金、財政資金、租賃住房貸款支持計劃等。如青島市以18.5億元收儲2319套房屋，對應(yīng)單套價格約80萬元，按此計算，除鄭州外的2.7萬套收儲目標所需的資金量在216億元左右，加上鄭州收儲所需的338億元，合計所需的資金量為554億元。若要將35個城市的庫存去化周期降至18個月及以下，所需資金量為1.1萬億元；80個城市則需要1.8萬億元。
除了資金問題，收儲工作還面臨多方搏弈問題。
華泰證券的研究報告指出，收儲工作的難點在于匹配和交易過程，房企是否接受這一價格是后續(xù)收儲工作的關(guān)鍵。參考西安、福州的情況，保障房將以同地段商品房價格的約5折進行配售。按照保本微利的原則，未來一些城市可能會將收儲房源的價格上限設(shè)定在同地段商品房價格五折以下。
負責收儲的某國企人員表示，5折的收購價開發(fā)商是難以接受；同時，國企在考慮收購價格成本時，還需關(guān)注項目所在區(qū)域的銷售狀況。
李宇嘉分析認為，如果收儲定價依據(jù)市場現(xiàn)行價格，收儲主體無法保證項目作為配售保障房能夠順利銷售，同時還要滿足國家保障房價格低于市場價的剛性要求；若定價低于市場價，僅達到商品房的5折，那么所屬企業(yè)通常不愿接受。
宋紅衛(wèi)也認為，定價是收儲工作難點，但更大挑戰(zhàn)在于如何實現(xiàn)按需定購。這意味著，國家要求地方政府必須精確把握市場需求，細致梳理各個區(qū)域保障性住房的需求現(xiàn)狀以及現(xiàn)有存量商品房的具體情況，以便合理篩選適合轉(zhuǎn)化為保障性住房的商品房資源，并提前鎖定相應(yīng)需求。
同時，宋紅衛(wèi)還認為，當前的收儲工作試點有可能為出險房企帶來機會。他進一步闡釋道，面對債務(wù)集中到期帶來的壓力，出險房企的債權(quán)人可以通過法律訴訟程序?qū)Y產(chǎn)進行拍賣。然而，如果以大宗收購的方式處理資產(chǎn)，資產(chǎn)價值可能會大幅縮水至5折以下。因此，對于出險房企而言，通過多方協(xié)商盡早處置資產(chǎn)，或許是一條更為理智的出路。
某市住建部門保障科一工作人員透露，目前征集情況不容樂觀，開發(fā)企業(yè)對收儲定價不認同，原因是大多數(shù)開發(fā)商通過招拍掛獲得土地，與劃撥價格有差異。從征集項目來看主要分為兩類：一類是遠郊區(qū)的房地產(chǎn)項目，另一類是早期拿地的項目，這兩類項目土地成本可能較低。“收儲政策有硬性要求，并非完全協(xié)商定價，我們正處于探索試點階段，正在努力推進房源項目與市場需求的匹配。”
來源：中國房地產(chǎn)報 |