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盤活存量土地、收購已建成商品房用于保障房，被認(rèn)為是去庫存、穩(wěn)樓市一攬子政策的重要措施之一。
這一被寄予厚望的政策組合拳，落地情況如何？是穩(wěn)步推進(jìn)還是困難重重，其實(shí)際進(jìn)展備受外界關(guān)注。
山東省壽光市城投控股12月23日披露，其所持部分土地資產(chǎn)被“收儲”，其部分存量用地，由此被成功“盤活”。與此同時，近日以來張家界等地，也在積極推動盤活存量相關(guān)工作。
“雖然一些地方公布了收儲情況，但總體來看，各地對存量用地及商品房的收購因面臨多重困難，相關(guān)落地工作并不容易。”一位 房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者。
就各地正在推動的“收儲”工作，一家大型國資房企管理層在不久前舉辦的行業(yè)交流會上表示，回購存量用地對于加快房企資金流動性有著重要意義。不過，從其目前觀察到的有限情況來看，回購工作實(shí)際進(jìn)展相對緩慢。
“由于盤活存量用地以及存量房涉及到很多領(lǐng)域，各地在實(shí)際操作中，往往會面臨較多復(fù)雜的問題。這其中可能會涉及到收購價格的確定，如何獲得資金、怎么使用收購資金，以及盤活后的土地如何有效利用等問題。”上述房企管理層稱。
“當(dāng)前收儲去庫存，在實(shí)操過程中確實(shí)面臨一些堵點(diǎn)，但在不斷提高收儲力度、優(yōu)化收儲細(xì)則的趨勢下，這些問題將逐漸被疏通。隨著地方收儲的動力不斷提升，現(xiàn)房庫存問題將得到妥善解決，以推動樓市企穩(wěn)。”東北證券上海研究咨詢分公司房地產(chǎn)首席分析師吳胤翔指出。
資金短板待解
在房地產(chǎn)市場調(diào)控與資源優(yōu)化進(jìn)程中，各地正積極探索存量土地的盤活之道。
12月23日，壽光城投集團(tuán)披露，經(jīng)公司子公司壽光市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司與壽光市土地儲備中心協(xié)商，壽光市土儲中心將收購壽光市城市建設(shè)投資公司所持部分土地。
據(jù)了解，壽光城投將其所持6宗土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓予壽光市土儲中心，涉及土地證號包括魯（2024）壽光市不動產(chǎn)權(quán)第0011751號、0004150號、0003240號、0030005 號等，土地用途包括城鎮(zhèn)住宅用地、工業(yè)用地等。
公告顯示，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的資產(chǎn)拿地金額約3.32億元，而本次收購價格約3.52億元。
“本次土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)計(jì)產(chǎn)生交易收益約2059萬元，占本公司合并報表范圍上年度凈利潤的40.38%。”壽光城投方面稱。
58安居客研究院院長張波指出，為優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用效率，從中央層面出臺了各項(xiàng)政策，以推動地方有序收購存量土地。實(shí)際操作過程，地方上一般會優(yōu)先收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)，以及已供應(yīng)、未動工的住宅用地和商服用地。
壽光城投公布上述土地被回購信息之前，湖南省張家界市就專項(xiàng)債收購存量土地，也展開了部署。
據(jù)微信公眾號“掌上張家界”披露，張家界將全面摸清存量閑置土地資產(chǎn)，為編制市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃提供有力保障。在明確目標(biāo)的同時，將科學(xué)確定土地價格，明確項(xiàng)目申報優(yōu)先序，通過爭取最大支持，全力以赴做好做實(shí)專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地工作。
就回購存量土地的資金問題，張波告訴記者，一些地方城市可能仍面臨一定資金短板。
“目前來看，地方回購?fù)恋刂饕袃煞N方式來解決資金來源。一是地方政府通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于收購存量土地。二是收購過程中給予被收購方‘票據(jù)’，用于抵扣后續(xù)在本次拿地過程中的土地出讓金，例如廣州市今年分兩次向越秀地產(chǎn)發(fā)出了120億元票據(jù)。“張波稱。
其進(jìn)一步表示，為使資金及土地得到快速有效使用，不少城市也展開了多方面嘗試。從已經(jīng)公布的案例來看，收購之后土地的用途主要有幾種方式，包括用于保障性住房建設(shè)、調(diào)整規(guī)劃后再上市、結(jié)合城中村改造等其他用途。
據(jù)了解，目前這幾類方式在各地都在推進(jìn)相關(guān)工作，而調(diào)整規(guī)劃再上市的案例較多。例如，今年華僑城位于武漢的7萬平方米TOD 項(xiàng)目土地被收儲，被收儲土地經(jīng)過調(diào)規(guī)后，將再次上市出讓。
重慶擬投35億收購13個商品房項(xiàng)目
地方回購存量土地之際，也在推動收購存量商品房工作。
據(jù)人民日報報道，重慶建工投資控股有限責(zé)任公司副總經(jīng)理程亮近日介紹，嘉寓公司簽約收購重慶存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目共13個，有3個已完成收購，其余10個正穩(wěn)步推進(jìn)，預(yù)計(jì)總投入35億元。
“我們配資8億元，剩余27億元得靠融資。”程亮稱。
除重慶外，安徽、廣西、吉林等地，近期也公布了收購存量房工作最新進(jìn)展。
據(jù)中國人民銀行安徽省分行12月2日公布，自今年5月央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款用于支持地方國企收購已建成存量商品房用作保障性住房以來，人民銀行安徽省分行積極推動金融機(jī)構(gòu)落地該項(xiàng)政策。
目前，六安舒城縣萬達(dá)公寓項(xiàng)目、亳州蒙城縣濮水莊園項(xiàng)目已獲得住房租賃團(tuán)體購房貸款授信，累計(jì)獲批額度5.35億元，且已按合同進(jìn)度有序放款，后續(xù)將按要求申請保障性住房再貸款。
其中，舒城萬達(dá)公寓項(xiàng)目由中國銀行安徽省分行、農(nóng)業(yè)銀行安徽省分行聯(lián)合授信1.05億元，共支持685套小戶型商住公寓被收購用作保障性租賃住房；蒙城濮水莊園項(xiàng)目由農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行安徽省分行授信4.3億元，共支持865套住宅被收購用作保障性租賃住房。
在廣西，據(jù)住建部官方網(wǎng)站12月17日公布的信息，廣西壯族自治區(qū)住建廳組建了收購存量商品房用作保障性住房工作專班，按照“周調(diào)度”方式，加強(qiáng)對收購工作的實(shí)時跟蹤和調(diào)度。截至11月底，全區(qū)已完成協(xié)議收購存量商品住房用作保障性住房2876套、面積30.13萬平方米。接下來，廣西將加快推動項(xiàng)目落地，確保年底前全區(qū)第一批收購計(jì)劃全部落地見效。
此外，吉林省住建廳12月19日介紹，為消化存量、優(yōu)化增量，吉林省力爭收購不低于100萬平方米庫存商品房面積用于保障房，目前已收購庫存商品房39.7萬平方米。
落地因何偏慢？
就各地提出“收儲”計(jì)劃，多位分析人士指出進(jìn)展偏慢。
據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來已有超50城發(fā)布收購存量房作為保障性住房的公告。然而根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，截止9月末，用于收購存量商品房的3000億元保障性住房再貸款余額162億元，較6月末僅增加41億元，各地收儲工作整體進(jìn)展較緩慢。
對于收儲進(jìn)展偏慢的原因，一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師告訴記者，無論是回購閑置用地還是收購存量商品房，從資金的籌集到完成收儲，有一定時間間隔；另一方面，資金的使用需要支付一定成本，在保障國企能獲得相對充足的資金來源的同時，如何使資金在一定時間內(nèi)得以有效周轉(zhuǎn)并獲得預(yù)期收益，也是需要考量的。
此外，張波指出，由于“收儲”并不是純公益工作，地方至少需要達(dá)成項(xiàng)目的收支平衡。因此，地方在回購閑置用地、收購商品房時，往往會考察被收購標(biāo)的是否足夠“優(yōu)質(zhì)”，而這層考量的背后，是地方既需要保障所投資金足夠安全，還要察看項(xiàng)目是否符合相應(yīng)回報要求，同時還可能會評估資金所投項(xiàng)目在一定周期內(nèi)的周轉(zhuǎn)性如何。
以收購商品房為例，地方政府在收購時，往往對房源的地理位置、戶型、面積、價格等多方面有嚴(yán)格要求，而符合收購條件的項(xiàng)目卻相對有限。
另外，地區(qū)之間的差異，也可能對“收儲”工作的落地形成影響。
同策房產(chǎn)分析師指出，三四線城市在實(shí)際購買力、地方政府的財政實(shí)力，以及對于資產(chǎn)價格變動情況的敏感度等方面，與大城市有不小的差異。由此，借助“收儲”來實(shí)現(xiàn)去庫存的過程中，可能會面臨更多實(shí)現(xiàn)的問題，解決起來的難度也更高。
就收購存量房而言，在操作中面臨的問題包括，地方政府或者國企相關(guān)平臺公司的資金實(shí)力能否支撐收購任務(wù)；在存在資金缺口的情況下，對于城市能級不高的地方，其能否獲取足夠的財政或?qū)ｍ?xiàng)貸款支持。
“最大的難點(diǎn)是，收儲工作與保障性住房的潛在需求量，在落到實(shí)際操作層面之時，應(yīng)當(dāng)做出怎樣的評估。這個工作很重要，一旦評估失誤，很可能會造成資源的損失和浪費(fèi)。”同策房產(chǎn)分析師表示。
中指院政策研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，就收購存量商品房而言，當(dāng)前仍面臨價格撮合難度大、供需錯配等問題，這些收儲堵點(diǎn)的打通，仍需更多配套政策給予支持。
“城中村改造專項(xiàng)借款和地方專項(xiàng)債，均可作為收儲存量商品房的增量資金，隨著增量資金的不斷落位，有助于加快地方政府收購存量商品房的節(jié)奏。”陳文靜稱。
來源：財聯(lián)社
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