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住建工作會(huì)議為2025年房地產(chǎn)發(fā)展方向定下基調(diào)。
12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，系統(tǒng)總結(jié)2024年工作，部署進(jìn)一步全面深化住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域改革，明確2025年重點(diǎn)任務(wù)，奮力推進(jìn)住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
本次會(huì)議明確了2025年全國(guó)住建工作的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，分別為持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實(shí)施城市更新，打造“中國(guó)建造”升級(jí)版和建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。其中，持續(xù)用力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)位居五大任務(wù)之首。
“住建部在北京召開(kāi)的工作會(huì)議，為未來(lái)三年房地產(chǎn)發(fā)展確定了方向。”浙商證券地產(chǎn)分析師楊凡告訴記者，2025年為達(dá)到“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)，現(xiàn)階段政策有望繼續(xù)寬松，尤其是與財(cái)政政策相關(guān)的措施，力度可能會(huì)加大。
2025年房地產(chǎn)怎么干？
此次會(huì)議明確，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
分析人士指出，該表述深入落實(shí)了此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，也是2025年房地產(chǎn)工作的首要任務(wù)和最關(guān)鍵任務(wù)。
“止跌回穩(wěn)工作依然排在第一位，2025年將是止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期，而前期部署的政策能否落地，是接下來(lái)的重點(diǎn)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為。
據(jù)悉，住建部此次會(huì)議對(duì)于做好止跌回穩(wěn)落實(shí)了兩項(xiàng)重要抓手，即主要從需求端和供給端兩個(gè)層面進(jìn)行。
在需求端，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)要把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位。首先是大力支持剛性和改善性住房需求，以及有效發(fā)揮住房公積金支持作用。
“預(yù)計(jì)核心城市限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，北上深繼續(xù)放松限購(gòu)政策；降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費(fèi)等均具備空間。”中指院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，預(yù)計(jì)公積金政策仍將是2025年各地促進(jìn)需求釋放的重要施政方向，全國(guó)層面降低公積金貸款利率也存在一定預(yù)期。
同時(shí)，城中村改造貨幣化安置，要在2024年的基礎(chǔ)上再次擴(kuò)大。本次會(huì)議指出，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。
“預(yù)計(jì)2025年城中村改造的配套政策有望繼續(xù)完善，隨著各項(xiàng)配套政策跟進(jìn)落實(shí)，貨幣化安置城中村改造或在2025年 新房銷售中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)作用，將是促進(jìn)新房銷售止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一。近期部分城市已經(jīng)通過(guò)城中村改造專項(xiàng)借款、房票安置結(jié)合的方式，較好實(shí)現(xiàn)了新房銷售去化。”陳文靜稱。
在供給端，本次會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，重點(diǎn)提及要增加保障房供給。會(huì)議指出2024年建設(shè)籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公 租房共計(jì)172萬(wàn)套（間），完成了全年計(jì)劃目標(biāo)。
圍繞改善型供給，陳文靜認(rèn)為還有以下幾個(gè)側(cè)重點(diǎn)：第一，落實(shí)專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地政策，繼續(xù)完善相關(guān)配套政策，加速推動(dòng)土地“去庫(kù)存”，改善市場(chǎng)供求關(guān)系及企業(yè)資金狀況；第二，完善存量商品房收儲(chǔ)政策，在收購(gòu)主體、收購(gòu)價(jià)格和住房用途方面給予城市政府更大自主權(quán)；第三，多措并舉盤活商辦用房，存量商辦用房轉(zhuǎn)為租賃房或是重要方向。
增加“好房子”供給
“在供求關(guān)系重大變化的情況下，舊模式難以為繼，真正實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，需要轉(zhuǎn)向新模式。”李宇嘉稱。
此次次會(huì)議明確了推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的五個(gè)方面，具體包括：一是加快發(fā)展保障性住房，增加改善性住房特別是好房子供給；二是建立“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制；三是有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管；四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度；五是完善房地產(chǎn)全過(guò)程監(jiān)管。
其中，“好房子”建設(shè)也是全國(guó)住建工作五大重點(diǎn)任務(wù)之一，明確要“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子”，在打造“中國(guó)建造”升級(jí)版重點(diǎn)任務(wù)中，強(qiáng)調(diào)更大范圍推廣智能建造、綠色建造、裝配式建筑，這些也是推動(dòng)“好房子”建設(shè)的發(fā)力點(diǎn)。
根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，目前全國(guó)已有多地在新供應(yīng)地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計(jì)容規(guī)則，引導(dǎo)和鼓勵(lì)房企打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提升購(gòu)房者居住體驗(yàn)，當(dāng)前不少城市已經(jīng)出現(xiàn)多個(gè)得房率超100%的新房項(xiàng)目。
“預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市繼續(xù)優(yōu)化供給端政策，為好房子供給提供支持，本次會(huì)議也強(qiáng)調(diào)支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，各項(xiàng)支持政策或?qū)⒏M(jìn)落地。而好房子不斷放量，也會(huì)進(jìn)一步引導(dǎo)改善性住房需求釋放，促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)。”陳文靜稱。
李宇嘉表示，未來(lái)在落地過(guò)程中，各地在土地出讓政策、金融政策、規(guī)劃報(bào)建等方面加大扶持。
關(guān)于現(xiàn)房銷售，分析人士認(rèn)為，從表述來(lái)看，未來(lái)應(yīng)該是預(yù)售和現(xiàn)售并存的時(shí)期，開(kāi)發(fā)商既可以選擇預(yù)售也可以選擇現(xiàn)售。
“預(yù)計(jì)未來(lái)在供地階段就要規(guī)劃現(xiàn)售商品房，但目前來(lái)看，這個(gè)難度有點(diǎn)大，主要原因是銷售下滑，房企資金鏈緊張。因此，下一步政策應(yīng)該會(huì)加大現(xiàn)售商品房在供地、規(guī)劃、報(bào)建、金融等方面的扶持力度。”李宇嘉稱。
整體來(lái)看，本次會(huì)議明確了2025年全國(guó)住建工作的重點(diǎn)任務(wù)，其中持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是重中之重。
從市場(chǎng)變化上看，本次會(huì)議指出房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化，10-11月“房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭”，另根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，12月以來(lái)（12.1-12.22），重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比、同比增長(zhǎng)均超10%，重點(diǎn)20城 二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續(xù)增長(zhǎng)。
廣發(fā)證券分析師郭鎮(zhèn)表示，中央政策明確表明“止跌回穩(wěn)”與“穩(wěn)住股市樓市”預(yù)期，政策能動(dòng)性提高，貨幣發(fā)力疊加強(qiáng)預(yù)期管理，25年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將會(huì)走出預(yù)期持續(xù)惡化的“負(fù)循環(huán)”。
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