|
人們?cè)谟懻摰臅r(shí)候,往往就買新房與買二手房分裂開來,新房如何買,二手房如何買,實(shí)際上我們的目標(biāo)只有一個(gè),如何用好手中錢買到自己如意且劃算的好房,無所謂新舊,因?yàn)榉孔拥目臻g/理論壽命/折舊程度并非第一要著,反而獲得屬于自己的東西且買得值買得起,這才是首要的.
那么,把舊房新房二手房放在一塊考慮,怎么樣的比較可操作且更有實(shí)際意義呢?
一 新房與二手房有無本質(zhì)區(qū)別:由于物權(quán)法已頒布,產(chǎn)權(quán)年限的約束不再是物業(yè)買賣所考慮的主要問題,只要產(chǎn)權(quán)證上載明的是合法年限,已住了多少年跟新房土地花銷的年限是一樣的理解,比如新房如果土地證載明年限自2001年起,現(xiàn)在賣給你的即使是新房,年限也過了七年了,跟你買土地證載明時(shí)間為2001年的二手房使用年限一樣,只不過有新舊的一點(diǎn)差異而已.而且,正是因?yàn)樾屡f的差異,我們還可以至少拿舊房說事謀取較新房為低的價(jià)格,也不用為其裝修付更多,新房裝修往往打的比較足,尤其是現(xiàn)如今房?jī)r(jià)波動(dòng)狀態(tài),開發(fā)商極易將裝修價(jià)提高而稀釋房?jī)r(jià).
二 自住還是投資是否很重要:對(duì)于買房在二手與新房間游移的人來說,實(shí)際上買了房后是自住還是投資沒有多大意義,因?yàn)橹辽倌壳澳阗I二手或新房都為著解決自己的居住問題,至于投資價(jià)值,不是說不考慮,但不是你首要考慮的范圍,將來是否升值以及升值多少在這種買賣情況下不重要.由此可以看出,購買目的在于買房滿足目前居住前提下,有關(guān)判斷指標(biāo)應(yīng)該是:
#p#1#e#
1地段,這是最為關(guān)鍵的,因?yàn)榈囟卧谀壳暗沫h(huán)境下決定了你的生活成本,決定了你的生活方便度,決定了你的家庭將來利用本地配套的程度如教育與醫(yī)療,決定了你的使用成本的一部分,因?yàn)榉孔拥氖褂贸杀境斯芾碣M(fèi)用就是出行成本,所以地段是任何時(shí)候買房的首要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn).但地段不要指望在商業(yè)中心,因?yàn)樯虡I(yè)地段評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)是指出租率與租賃回報(bào),對(duì)居住沒有多大參考價(jià)值,相反評(píng)價(jià)地段可以就地段周邊配套的成熟程度來看,如果與你未來的生活各方面的配套比較成熟,則證明此地段符合購買要求.純居住考慮的地段主要看目前的配套,至于未來的配套不能做為談價(jià)的內(nèi)容之一.
2買得值的主要因素:顯然,既然我們買房考慮在二手與新房之間,說明我們要么購買力有限,希望省幾個(gè)錢,要么是作為過渡產(chǎn)品來消費(fèi),或出于小孩教育或出于目前經(jīng)商或出于將來再更新的考慮,所以買得值是我們最關(guān)心的內(nèi)容之一,如何判斷買得值呢?
首先是功能哲學(xué),按照自己的需要確定房子的必要空間與布局,由此決定面積的選擇,比如同樣是兩房一廳,但一個(gè)面積是五十平米但沒有完整的餐廳,另一是九十平米的,但有完整的客廳與餐廳,哪一個(gè)更適合你呢?如果你主要解決自住的問題,以后可能面臨再次置業(yè),或直接就是困難戶,購買力有限,這個(gè)時(shí)候?qū)幙蛇x擇五十平米的小兩房,一樣的可以有兩間臥室,一樣有住的,只不過是舒適度有些影響,并且二手房?jī)?yōu)于新房,此種條件下能省一個(gè)是一個(gè).
其次是健康因素,不要因?yàn)樨澅阋撕鲆暯】?比如純朝北的房子無法接受陽光,如通風(fēng)條件差無法滿足正常通風(fēng)的房子,這些是日常居住的健康主要因素,必須滿足.
最后就是判斷一下哪些因素對(duì)你是奢侈的:如高檔裝修,沒有用;如本身物業(yè)管理就比較好,還花較多力氣進(jìn)行安全性裝修;如贈(zèng)送的防盜門與戶處小型設(shè)施;如二手房中的配套家具等等,對(duì)你而言都沒有什么用場(chǎng)或重置成本不是很高,現(xiàn)家電及用品價(jià)格不高并呈下降趨勢(shì);對(duì)于自己不用或用不著的,除非對(duì)方?jīng)]有納入房?jī)r(jià),應(yīng)該是殺價(jià)的主要方向.
三 二手房的訂價(jià)機(jī)制與新房的差異:這一點(diǎn)比較重要,它決定你對(duì)房子性價(jià)比的基本評(píng)價(jià).
一般而言,新房訂價(jià)地段為首,再結(jié)合新近出讓用地的樓面價(jià)來考慮,更多的訂價(jià)方法是依照本區(qū)域領(lǐng)先樓盤比照訂價(jià),因而價(jià)格中的泡沫成分比較多,而二手房的訂價(jià)來源于兩個(gè)方面,一是由中介自主訂價(jià),這種出價(jià)有較大的回旋余地,主要參照物是新房均價(jià),再考慮所在小區(qū)的建設(shè)品質(zhì)與配套優(yōu)越性來加計(jì)部分領(lǐng)先價(jià)格內(nèi)容;二是房東自主訂價(jià),基本是看公示的價(jià)格區(qū)間,按照自己的內(nèi)心想法訂價(jià),也有談判的余地.
記住購二手房與購新房訂價(jià)機(jī)制差異后我們可以明顯看到,二手房東能夠讓價(jià)的因素主要來自于市場(chǎng)的影響,出手方便與否,目前市場(chǎng)是否存在降價(jià)預(yù)期,這個(gè)是最為關(guān)鍵的,只要目前市場(chǎng)存在降價(jià)預(yù)期,則二手房?jī)r(jià)出手本來就要低些,我們可以現(xiàn)金支付挑挑對(duì)方房子的小毛病使用年限小區(qū)新舊程度等共性問題來獲得理想的價(jià)碼.而新房則不然,即使現(xiàn)今市場(chǎng)出現(xiàn)觀望或停滯,但不是所有開發(fā)商都愿意薄利多銷,不是所有開發(fā)商都會(huì)受制于市場(chǎng)不得不降價(jià)銷售.
綜合判定,購買新房還是二手房并非一個(gè)選擇的問題,而是購買力與使用上需要決定的一個(gè)更為現(xiàn)實(shí)的問題.尤其是在安全性問題解決之后,新房與二手房的差異并不是很大,甚至老房的地段值更高些.
#p#2#e# |