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“房價下降有利于經(jīng)濟矯正，是房地產(chǎn)走向穩(wěn)定的標志，政府不應干預和憂慮。開發(fā)商也應該認清形勢，不要再力挺房價，以免資金鏈斷裂，造成更嚴重的危害?！辟Y深房地產(chǎn)專家蔡金水近日對中國經(jīng)濟時報記者表示，房地產(chǎn)業(yè)是一柄雙刃劍，適度平穩(wěn)發(fā)展會拉動需求，促進國民經(jīng)濟發(fā)展，而過熱發(fā)展，透支國民經(jīng)濟和購房者的承受能力，則可能引發(fā)金融危機和社會危機.
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房價將整體進一步回落
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官方數(shù)據(jù)顯示，5月份全國70個大中城市房價漲幅出現(xiàn)年度最大回落。而在市場上，越來越多的開發(fā)商融資遇阻，資金鏈岌岌可危。
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北京的房地產(chǎn)市場也進入了“價滯量跌”的調整階段1至5月，全市商品房銷售面積同比下降46.1%。其中，住宅銷售面積下降48.8%。
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蔡金水指出，受上年末土地供應量加大、限價房和保障性住房用地集中入市等因素影響，“北京商品住宅出現(xiàn)了近年罕見的供大于求局面，原本是房價上漲重要支柱的供求基本面被扭轉。”
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去年以來央行和政府連續(xù)出臺了一系列房貸新政和土地新政。蔡金水表示，政府可能還將陸續(xù)出臺新的更嚴厲政策來調控房地產(chǎn)。
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他說，隨著宏觀調控政策的愈加嚴厲，金融、稅收、土地等多種手段齊施，疊加效應導致樓市迅速降溫，這些新政策重創(chuàng)了整個房市預期，帶來市場需求的銳減，全國各地房市已開始全面異變，各地不斷出現(xiàn)“退房潮”，房價已經(jīng)開始走入下行通道。
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房價下降是房地產(chǎn)走向穩(wěn)定的標志
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近幾年我國房地產(chǎn)投資快速增長，兩三年房價就上漲了三倍。目前，我國許多城市的“房價收入比”已經(jīng)超出國際標準至少3倍以上。
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數(shù)據(jù)顯示，深圳市2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區(qū)的“房價收入比”，甚至達到了30倍至50倍以上。
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“這說明以國際上通用的‘房價收入比’這個標尺來衡量，我國房價已經(jīng)遠遠超出了民眾的實際購買力，不但中低收入居民買不起房，連月收入七八千元的中產(chǎn)階級也買不起房了?，F(xiàn)在公認的城鎮(zhèn)買不起房或改善不了住房條件的人，已占了城鎮(zhèn)人口的80%左右?！辈探鹚f。
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統(tǒng)計顯示，2000年～2003年，北京商品住宅平均售價基本在4450～4750元/平方米之間波動，2004年是5050元/平方米，2007年已是14000多元/平方米。
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世界上其他國家和地區(qū)房價上漲三倍所花的時間，日本用了10年，香港用了13年?！岸覀兯玫臅r間，深圳用了不到5年時間.北京用了不到4年時間上海用了不到3年時間。”他說，幾年來，由于房價上漲過快幅度過大，房價太貴，不僅絕大多數(shù)老百姓已經(jīng)買不起房｀抑制了購房需求，且已嚴重透支了未來的房價的上漲空間和未來需求。
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“現(xiàn)在中國公民的收入與發(fā)達國家差距很大，但是我國的房價水平卻已與發(fā)達國家接軌。絕大多數(shù)區(qū)域的房產(chǎn)已經(jīng)處于價值偏離狀態(tài)?！?
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“房價必然會理性回歸到與人民收入水平相適應，這很正常，不是暴跌?！辈探鹚J為，房價下降有利于經(jīng)濟矯正，是房地產(chǎn)走向穩(wěn)定的標志，政府不應干預和憂慮?！安粔嚎甯叻績r則中國經(jīng)濟的泡沫無法剔除，通貨膨脹無法抑制，民生也將得不到保證?！?
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同時，開發(fā)商也應該認清形勢，不要再力挺房價，以免資金鏈斷裂，造成更嚴重的危害。
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地產(chǎn)商要開始考慮進退問題
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此前有專家預測，至少1/3甚至一半以上房產(chǎn)商將在今明兩年破產(chǎn)。蔡金水亦指出，2008年，中國房地產(chǎn)業(yè)將與中國宏觀經(jīng)濟一道接受考驗，“房地產(chǎn)市場的蕭條周期將超過往年，中國房地產(chǎn)將在2008年面臨前所未有的變局。”
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房地產(chǎn)公司今年的資金缺口在10000億元人民幣以上，“錢少、地多、房難賣”的狀況必將加快房地產(chǎn)業(yè)的整合力度。
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另外，蔡金水提到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多，實力不強，資質不高，也需要整合，提高進入房地產(chǎn)業(yè)的門檻，房地產(chǎn)開發(fā)商也要開始考慮進退問題。
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“我國現(xiàn)存的6萬家房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)太多，即使總量再減一半甚至更多，比起世界各國來說，仍然過多?！?
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以北京為例，相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2008年3月底，在工商局注冊有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)共計5000多家(包括中外合資企業(yè)、外地企業(yè)和項目公司），在市建委開發(fā)辦辦理行業(yè)登記列入普查統(tǒng)計的有3086家，按資質等級分一級資質企業(yè)85家，二級資質企業(yè)273家三級資質企業(yè)361家，四級資質企業(yè)1249家，暫定資質企業(yè)1118家。
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“一個城市有3000多家開發(fā)公司，比很多國家加起來都多，確實是太多了。而有開發(fā)項目、每年能列入開發(fā)計劃的不過五六百家，真正建房有商品房銷售的則只有二三百家?！?
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蔡金水指出，房地產(chǎn)開發(fā)將走向集約化、規(guī)?；S著絕大部分居民都擁有了住房，市場趨于飽和，在2012年以前房地產(chǎn)可能還是朝陽產(chǎn)業(yè)，但到2012年之后將從朝陽緩緩向夕陽轉變，這是必然趨勢，“房地產(chǎn)老板需要提前做好心理準備?！?
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“今后幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈和景氣的回落，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤有明顯攤薄的趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)會重建門檻和重新洗牌，開發(fā)商隊伍90%可能在今后幾年消失?！?/p>
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