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近日，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國(guó)指數(shù)研究院三家單位共同組成的中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組，在蘇州招商依云水岸會(huì)所成功舉行了“2008中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果華東發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)上市公司資本運(yùn)營(yíng)高峰論壇”活動(dòng)。
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此次發(fā)布的“2008中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果”是中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組第六次進(jìn)行的中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究成果，該研究成果引起了政府機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)行業(yè)及社會(huì)各界特別是機(jī)構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注。這一研究成果已成為投資者評(píng)判上市公司綜合實(shí)力、發(fā)掘證券市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。
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華東首次發(fā)布成焦點(diǎn)
這次發(fā)布會(huì)是繼北京發(fā)布之后在華東的首次發(fā)布，本次論壇特別邀請(qǐng)了中國(guó)投資協(xié)會(huì)、中國(guó)指數(shù)研究院、復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、蘇高新及招商地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)參加，與會(huì)專家針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)貨幣緊縮狀況，解讀中國(guó)優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司在全國(guó)擴(kuò)張過(guò)程中，如何在多項(xiàng)目開發(fā)中高效進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)。在當(dāng)前房地產(chǎn)日益資本化下，優(yōu)秀上市公司如何進(jìn)行多模式資本合作，房地產(chǎn)企業(yè)之間如何強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合來(lái)推動(dòng)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展等話題進(jìn)行深入探討交流。
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“綠色地產(chǎn)”代言招商
通過(guò)由中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的2008中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究成果顯示，其中招商地產(chǎn)名列“2008滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力第四位”。與會(huì)者認(rèn)為，有著全國(guó)住宅開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)并持有大量租賃物業(yè)的招商地產(chǎn)，在房地產(chǎn)優(yōu)秀上市公司中具有資本運(yùn)營(yíng)的強(qiáng)勢(shì)地位，其自身形成的一套以注重生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保、強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的“綠色地產(chǎn)”開發(fā)模式具有較強(qiáng)的生命力，并因旗下?lián)碛写罅孔赓U、供電、供水等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)而帶來(lái)豐厚的現(xiàn)金流，在未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有著較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和廣闊的發(fā)展空間。
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本次論壇活動(dòng)期間，與會(huì)者參觀考察了由招商地產(chǎn)在蘇州精心打造的“綠色地產(chǎn)”高端住宅項(xiàng)目——依云水岸，該項(xiàng)目屬于在蘇州市區(qū)的大型國(guó)際生態(tài)別墅社區(qū)。項(xiàng)目總占地22萬(wàn)㎡，位于蘇州相城區(qū)陽(yáng)澄湖東路，內(nèi)有600米天然河道，項(xiàng)目擁有康體會(huì)所、社區(qū)圖書館、QSI國(guó)際學(xué)校、銀行、餐廳超市等完善的商業(yè)配套。項(xiàng)目榮獲“2006年度蘇州別墅銷售龍虎榜總冠軍”，并獲美國(guó)建筑師協(xié)會(huì)（香港）2006年度建筑設(shè)計(jì)榮譽(yù)獎(jiǎng)(The Honors）。據(jù)了解，該項(xiàng)目系招商地產(chǎn)華東“依云”系列別墅產(chǎn)品，招商在南京的依云溪谷、上海的依云郡均在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。
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與會(huì)者在項(xiàng)目參觀中親身體驗(yàn)了招商地產(chǎn)所倡導(dǎo)的“綠色地產(chǎn)”開發(fā)理念，認(rèn)為該項(xiàng)目是當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)綜合開發(fā)中的經(jīng)典之作。
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地產(chǎn)上市公司規(guī)模猛增
回顧去年，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，滬深房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)均值已由2005年的26.40億元上升至58.21億元，大陸在港上市公司總資產(chǎn)均值突破200億元。在其他境外上市房地產(chǎn)企業(yè)總體規(guī)模較小，2007年總資產(chǎn)均值為35.87億元。營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，新上市企業(yè)表現(xiàn)突出。在港上市公司比滬深上市公司利潤(rùn)總額增幅更明顯。
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數(shù)據(jù)顯示，財(cái)富創(chuàng)造能力不斷增強(qiáng)，多數(shù)企業(yè)EVA呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，少數(shù)滬深上市公司EVA下降，在港上市房地產(chǎn)公司規(guī)模性和盈利性優(yōu)于在內(nèi)地上市房地產(chǎn)企業(yè)。盈利能力不斷提高，滬深房地產(chǎn)上市公司 NOPAT同比增長(zhǎng)108.25%，達(dá)到2.13億元；在港上市房地產(chǎn)公司 NOPAT增長(zhǎng)54.35%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率超過(guò)100%，企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好。但同時(shí)資本成本大幅上升，資金使用效率亟待提高。
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TOP10用實(shí)力說(shuō)話
以“2008滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力TOP10”為例，研究結(jié)果顯示：萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)位居前三位、招商地產(chǎn)與金融街并列第四，北辰實(shí)業(yè)、首開股份、泛海建設(shè)、陸家嘴、中華企業(yè)分列六至十位。截至2007年末，滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力TOP10企業(yè)的總資產(chǎn)均值達(dá)280.28億元，同比增長(zhǎng)70.20%，營(yíng)業(yè)收入均值為79.68億元，同比增長(zhǎng)75.18%，利潤(rùn)總額均值同比增長(zhǎng)91.45%達(dá)到18.90億元，與滬深房地產(chǎn)上市公司整體水平相比，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)各項(xiàng)規(guī)模性指標(biāo)均值都是其數(shù)倍，運(yùn)營(yíng)效率也優(yōu)于整體水平，其2007年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比滬深房地產(chǎn)上市公司整體水平高0.7個(gè)百分點(diǎn)。
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此外，評(píng)價(jià)產(chǎn)生的大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10排名依次為中國(guó)海外發(fā)展、合生創(chuàng)展、碧桂園、富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國(guó)、首創(chuàng)置業(yè)。中國(guó)大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力 TOP10企業(yè)總資產(chǎn)均值達(dá)355.97億元，同比增長(zhǎng)99.02%，而同期大陸在港上市房地產(chǎn)公司整體均值為236.37億元。綜合實(shí)力TOP10的營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)87.26億元，是在港上市企業(yè)整體均值的近兩倍，比2006年上漲69.40%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)更是高達(dá)144.11%，2007年均值達(dá)26.03億元。綜合實(shí)力TOP10企業(yè)E-VA均值為15.27億元，相比上年綜合實(shí)力TOP10企業(yè)平均水平12.28億元增長(zhǎng)24.34%，其中四家在港上市公司的EVA突破20億元，而在滬深房地產(chǎn)上市公司中僅萬(wàn)科一家超過(guò)20億元。
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地產(chǎn)板塊長(zhǎng)期肯定向好
放眼未來(lái)，在充分研究的基礎(chǔ)上，專家們認(rèn)為，受宏觀環(huán)境和政策波動(dòng)影響，地產(chǎn)板塊近期表現(xiàn)疲軟，但長(zhǎng)期肯定向好。
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受國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和相關(guān)政策影響，自2007年第四季度以來(lái)，股市波動(dòng)明顯，在股市波動(dòng)頻繁、市場(chǎng)人氣較弱的大環(huán)境下，研究組認(rèn)為，行業(yè)龍頭企業(yè)仍是“避風(fēng)港”。一方面，行業(yè)龍頭企業(yè)有大量預(yù)收賬款，2008年業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)可期。另一方面，從長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)龍頭企業(yè)能夠給投資者帶來(lái)更高的回報(bào)。此外，行業(yè)龍頭企業(yè)憑借更高的市場(chǎng)認(rèn)可度、多樣化的融資渠道、更有效的管理體制，能夠更有效地抵抗市場(chǎng)短期波動(dòng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的影響，實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)健增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)。
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與會(huì)專家還認(rèn)為，上市公司業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)但分化加劇，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。
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2007年，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司規(guī)模大幅上升，主要盈利指標(biāo)增幅較大，但在不同市場(chǎng)上市的企業(yè)表現(xiàn)存在顯著差異。滬深房地產(chǎn)上市公司數(shù)量多，且小規(guī)模公司較多；而大陸在港上市公司中，大規(guī)模企業(yè)較多，尤其是2007年新上市公司的良好表現(xiàn)使得這部分企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)增幅明顯；其他境外市場(chǎng)上市企業(yè)數(shù)量少，規(guī)模也普遍較小。同時(shí)行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，預(yù)計(jì)未來(lái)兩到三年，行業(yè)龍頭企業(yè)憑借項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、融資能力等各方面優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)的占有率將繼續(xù)提高。
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同時(shí)，專家們認(rèn)為，資本成本上升、負(fù)債率高企的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，上市仍是做大做強(qiáng)的必由之路。
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研究表明部分滬深房地產(chǎn)上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA降幅明顯，值得投資者和企業(yè)關(guān)注。另一方面，負(fù)債率高企和流動(dòng)比率過(guò)低的狀況值得關(guān)注。上市公司如何提升企業(yè)對(duì)資本市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，根據(jù)不同的市場(chǎng)環(huán)境靈活有效地使用債券、信托、引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴等不同方式，擴(kuò)大企業(yè)資金來(lái)源，是企業(yè)做大做強(qiáng)的關(guān)鍵。研究組相信，隨著資本市場(chǎng)逐漸回歸理性，將有更多優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司順利登陸資本市場(chǎng)，上市仍是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的必由之路。?
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