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主持人：各位網(wǎng)友大家好！很高興大家再次來到新浪聊天室跟潘總一塊聊天。
潘石屹：大家好！
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百日劇變已經(jīng)發(fā)生了
主持人：《上海證券報》于冰冰并問潘總，3月21日您在接受我報采訪的時候提出未來100天是許多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的觀點，現(xiàn)在100天過去了，您的預言發(fā)生了嗎？現(xiàn)在房地產(chǎn)形勢是更嚴峻還是好轉(zhuǎn)？
潘石屹：目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金壓力比100天前嚴峻得多，經(jīng)濟形勢不好，貨幣政策從緊，成交額下跌等等，都是造成房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力加大的原因，而且這些形成壓力的力量比100天前還要大得多。
100天前我考慮其變化主要表現(xiàn)方式是：房地產(chǎn)行業(yè)之間的兼并、重組，與別人尋求合作的方式等等，但今天我們看到房地產(chǎn)企業(yè)拖欠政府地價款的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，這說明其表現(xiàn)的方式還要更多樣性。
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主持人：網(wǎng)友“較真”問潘總，從你提出“百日劇變”到今天，已經(jīng)超過100天了，房地產(chǎn)行業(yè)好象沒有發(fā)生令人震驚的劇變，是不是你估計錯了形勢？或者是你的分析不夠全面和深入，忽略了某些足以支持房地產(chǎn)行業(yè)抵御資金壓力的重要因素？
潘石屹：在分析一個事件變化的過程中，我們最重要的是要看影響這些事件背后的原因和力量有沒有發(fā)生變化。三個月前我分析房地產(chǎn)行業(yè)要出現(xiàn)劇烈的變化，主要是考慮了四方面的因素：一、美國次貸危機引起國際經(jīng)濟的蕭條；二、國內(nèi)從緊的貨幣政策；三、去年一年，房地產(chǎn)商花錢買地的錢甚至超過當年銷售額，普遍手頭偏緊；四、最近幾個月發(fā)生的各個城市房屋成交量在萎縮。從今天來看，這些導致房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈條緊張的因素并沒有消失，強度反而在增加。房地產(chǎn)行業(yè)資金的壓力比三個月前想象的還要大。
至于變化，實際上每天都在發(fā)生，我們看到比較明顯的現(xiàn)象是去年許多“招拍掛”土地開始拖欠政府的地價款，項目轉(zhuǎn)讓、尋求資金合作的事情也都在發(fā)生。
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主持人：網(wǎng)友“用事實說話”問，老潘，還堅持你的“百日劇變” 嗎？你曾經(jīng)列舉的“百日劇變”四大原因 —— 國際經(jīng)濟惡化、貨幣政策從緊、股市融資無望、成交數(shù)量萎縮都依然存在而且更甚，可“劇變”在哪里？
潘石屹：在三個月前，我提出的這些變化是指房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的，原因是由于這些因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的資金會很緊張。尤其是在2006年下半年和2007年，一些房地產(chǎn)開發(fā)商用高價拿地，在各個城市創(chuàng)“地王”的這些房地產(chǎn)公司壓力就更大了。他們中有多少還能按時履行與政府的土地出讓合同呢？在三個月前，我提出房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)生這種變化時，只是看出一些苗頭，實際上這些造成房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的因素從今天來看比三個月前要強烈得多。
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主持人：網(wǎng)友“不信權威”問潘總，近期越演越烈的“退地潮”、“退房潮”、“降價索賠行動”是“百日劇變”的序曲嗎？“百日劇變”即將拉開大幕嗎？將會上演什么樣的劇情
潘石屹：房地產(chǎn)行業(yè)由于資金的壓力巨大，這種變化到底以什么樣的方式表現(xiàn)出來？在三個月前，我預計的是以收購、兼并和與別人尋求合作的方式表現(xiàn)出來。但現(xiàn)在我們看到還有一些方式，如以“退地”、“拖欠政府的土地款”等方式表現(xiàn)出來了。無論是哪種方式都說明房地產(chǎn)行業(yè)資金的壓力是巨大的，而且比三個月前我們做這種預測時想象的壓力還要大。
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我看徐滇慶教授和牛刀對賭
主持人：網(wǎng)友“奧運幸運星”問潘總，網(wǎng)上熱議的北大徐滇慶教授和牛刀的打賭您看了嗎？聽說打賭時間還沒到，徐滇慶教授就把道歉信寄給南方都市報了，您對這件事怎么看？
潘石屹：徐滇慶教授和牛刀我都認識，都是在電視臺做節(jié)目時認識的，與牛刀是在鳳凰衛(wèi)視《一虎一席談》節(jié)目中認識的?，F(xiàn)實生活中的牛刀很禮貌，講話很客氣，上電視前會做很多功課，準備很多數(shù)據(jù)，很認真。與徐滇慶教授的認識是源于我們在中央電視臺《大家看法》中做過一期節(jié)目。徐滇慶長期生活在加拿大，對中國房地產(chǎn)市場的了解主要是來自于數(shù)據(jù)。但中國房地產(chǎn)市場只有深入到市場中去，才能夠了解到購房人、開發(fā)商、銀行、地方政府的心態(tài)。徐教授是一個很有熱情的人，有著對真相和真理追求的執(zhí)著精神。
單從打賭房價這件事情來看其實意義不大，因為房屋的價格跟市場中所有價格一樣，它是市場中各種力量相互作用之后派生出來的結果，重要的是要分析這個價格背后哪些力量發(fā)生了變化，哪些力量沒有發(fā)生變化，如果不分析市場背后的這些力量，只是去討論價格，常常會變成爭吵和賭博。
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主持人：網(wǎng)友“小二黑”問潘總，您從徐教授和牛刀對賭的事件中，看到什么更深層次的問題？
潘石屹：也沒有什么更深層次的問題。從這個事件中我看到兩點：
第一，政府的國土房屋管理部門和政府的統(tǒng)計部門對房地產(chǎn)市場統(tǒng)計的數(shù)據(jù)一直有出入：這兩個部門公布的數(shù)據(jù)歷來都是有矛盾的。
前年，我曾和北京市統(tǒng)計局副局長一起就此問題探討過，數(shù)據(jù)產(chǎn)生矛盾最重要的原因是國土房屋管理部門的數(shù)據(jù)是按照成交合同數(shù)據(jù)匯總起來的，這些數(shù)據(jù)不發(fā)生統(tǒng)計上的滯后性，既有單價、成交面積，也有成交金額。而統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)是調(diào)查大隊根據(jù)他們選好的樣本抽樣出來的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)只有價格，不可能有整個市場的成交量和成交面積。我們自己公司在分析市場時主要依據(jù)的數(shù)據(jù)是國土房屋部門的數(shù)據(jù)，因為按照規(guī)定，只有在國土房屋管理部門的網(wǎng)上簽約備案后的合同才會生效，這一條就確定了它的數(shù)字是準確的、是不會出現(xiàn)滯后和偏差的。同時，也有單價，成交量。但根據(jù)中國《統(tǒng)計法》，只有統(tǒng)計部門才有權利公布數(shù)據(jù)，所以，這兩個部門數(shù)據(jù)的出入引起了許多次爭論。
第二，我看到徐教授一年前與牛刀打賭后，這一年來發(fā)生了許許多多大的變化，這些大的變化最終都會影響到房價。尤其是從緊的貨幣政策，讓房地產(chǎn)行業(yè)太缺錢了。房地產(chǎn)發(fā)展商為了加速資金的回籠，常常采用最直接的辦法就是降價銷售。最重要的一點是去年下半年，銀行的按揭從緊，利率提高，打擊了購房人的熱情。比如去年下半年政府出臺政策限制第二套住房的按揭，現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)十幾年了，一些大城市，如深圳、北京、上海，許多家庭都需要購買第二套住房，這項政策對房地產(chǎn)需求的影響是非常巨大的，可以說是不顯山不露水，但卻是對房地產(chǎn)行業(yè)致命的一擊。
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主持人：有位北京的網(wǎng)友說，網(wǎng)絡紅人牛刀在接受媒體采訪，被問及任志強，潘石屹等對“要死也是銀行先死”這話怎么看時，牛刀稱用一句普希金的話講：“這些人是愚蠢而有狂妄的”，您對牛刀的話有什么回應？
潘石屹：的確，在我身上存在許多缺點，包括狂妄和愚蠢?？裢且驗闆]有謙遜的態(tài)度，愚蠢是沒有被智慧之光照耀到。任志強身上有沒有牛刀說的這些缺點我不知道，但我身上一定有，不知道在什么時候就可能會表現(xiàn)出來。牛刀也沒有必要繞一個大圈子，用俄國詩人普希金的話來表達，直接說就行了。
在這里，我想說明的一點是，我從來沒有說：“要死也是銀行先死”這句話。在目前的經(jīng)濟結構中，開發(fā)商承擔的風險要比銀行早得多，也大得多。當然也不能否認房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的危機也一定會波及到銀行。
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主持人：網(wǎng)友“心中佛”說，本周一，葉檀博士寫了篇博文對徐教授和牛刀的對賭事件發(fā)表了看法，牛刀立即做出了回應稱，“在對中國政治、中國社會、中國經(jīng)濟發(fā)展與房價的關系理解上，你葉檀女士連小學都沒畢業(yè)，你還奢談什么賭局的意義？”并建議葉女士讀一讀《萬歷十五年》。有網(wǎng)友認為牛刀太自大了，您認為呢？
潘石屹：牛刀讓歷史學博士葉女士讀的《萬歷十五年》，其實是一本暢銷書，許多人都已經(jīng)讀過了?！度f歷十五年》是明朝普通的一年，這一年并沒有發(fā)生大的災難。但黃仁宇通過一些細小的事情發(fā)現(xiàn)明朝衰敗的跡象，用他的話說，叫“大風起于清萍之末”，明朝的亡國應該是從萬歷十五年開始的。
去年底，我也在網(wǎng)上看到許多篇文章，把“萬歷十五年”和今年做比較，我不同意這種觀點，因為我們看到，在今天，中國的社會、中國的經(jīng)濟、中國的人心中，發(fā)展的力量和向上的力量是非常強大、前所未有的。是和萬歷十五年不能同日而語的。在今天，中國背后這種強大的力量會促成中華民族的繁榮、復興和向上的發(fā)展。
至于葉檀是不是小學生水平，我覺得也無需置評，在今天信息爆炸的年代，一位能上網(wǎng)查詢信息的小學生、中學生可能了解的信息比專家、教授、博士還要多。技術給我們提供了這樣的可能。在這樣的條件下，我認為重要的是對別人尊重的態(tài)度。
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房地產(chǎn)市場受很多不確定因素影響
主持人：來自《第一財經(jīng)日報》王芳潔問，您對目前房地產(chǎn)市場情況和未來怎么看？目前有很多業(yè)內(nèi)人士認為樓市有很大不確定性，您如何看這個觀點？
潘石屹：房地產(chǎn)市場和大的經(jīng)濟形勢是密切聯(lián)系在一起的，現(xiàn)在從大的國際經(jīng)濟環(huán)境到中國國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境都有許多不能確定的因素，如石油價格、股票市場波動、銀行的利率通貨膨脹等等，這些因素最終都會影響到房地產(chǎn)市場。
上星期，美國的高盛投資銀行給我們公司提供了一份報告，其中有兩張圖表是他們對美國經(jīng)濟和中國經(jīng)濟中幾個重要指標的預計。網(wǎng)聊后我會附上供大家參考。
?美國經(jīng)濟增長已經(jīng)大幅放緩；經(jīng)濟蕭條相對溫和，預計至09年中經(jīng)濟增長都將十分緩慢。
中國的通脹保持高位；預計08年央行將兩次提高存貸款基準利率（每次0.27個百分點）。
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主持人：《第一財經(jīng)日報》王芳潔還有一個問題，日前張欣對國外媒體表示，SOHO公司還將拿地，具體位置和規(guī)模是多少，目前許多企業(yè)都在改囤地為囤資金，SOHO中國這時候拿地，是不是認為把樓市的冬天看作機遇？目前你們資金狀況怎么樣？
潘石屹：做生意最基本的定律就是：高峰時出貨，低谷時進貨。房地產(chǎn)行業(yè)也不能超脫這個基本規(guī)律的約束。目前來看，是中國房地產(chǎn)市場的低谷。我們將利用公司有限的資金進貨，規(guī)模和位置沒有改變大的方向：在大城市最繁華的地段。
公司目前的資金狀況良好，現(xiàn)金超過100億人民幣，負債率低于10%。
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主持人：網(wǎng)友“圈里人”問潘總這樣一個問題，您有沒有聽說，北京將建立預售資金監(jiān)管制度？這對北京的房地產(chǎn)會產(chǎn)生什么樣的影響？是否真的使目前期房預售最終變成現(xiàn)房銷售？
潘石屹：在國外一般監(jiān)管的是預售收入中銀行按揭部分的資金，我想如果這個政策變成現(xiàn)實能夠?qū)嵤环矫婵梢苑婪督鹑陲L險，另一方面對一些房地產(chǎn)集團公司來說，他們內(nèi)部調(diào)動的靈活性幾乎就沒有了，會使目前已經(jīng)非常緊張的房地產(chǎn)公司資金壓力更大。我認為只應該監(jiān)管銀行按揭部分的資金。
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主持人：《北京晚報》記者孫紅說，整個房地產(chǎn)行業(yè)不容樂觀，可以導致家庭負資產(chǎn)出現(xiàn)，這是您第一個提出的觀點。您什么時候開始根據(jù)什么得到這個結論？
潘石屹：負資產(chǎn)在其他國家的一些城市都發(fā)生過，離我們最近的是東南亞金融危機，亞洲的一些城市家庭就出現(xiàn)負資產(chǎn)，如中國香港，新加坡。負資產(chǎn)的出現(xiàn)是因為房價大幅度下跌，銀行利率的提高，我在談到中國出現(xiàn)家庭負資產(chǎn)時，不是談整個行業(yè)和整個中國，但如果房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)不景氣下去，出現(xiàn)負資產(chǎn)家庭可能先從深圳開始。
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主持人：孫紅接著問您，究竟什么樣的人面對什么樣的負資產(chǎn)的威脅？
潘石屹：家庭收入比較低，所購買房子縮水幅度大的家庭就可能出現(xiàn)負資產(chǎn)。美國次貸危機實際上就是負資產(chǎn)影響的，它只是一個問題的兩個方面。次貸危機是從銀行表現(xiàn)出來，負資產(chǎn)是從家庭表現(xiàn)出來的。
過去10個奧運會主辦城市經(jīng)濟增長的簡單平均
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主持人：《樓市》雜志記者高雅寧問潘總，根據(jù)統(tǒng)計顯示，歷屆奧運會的舉辦都極大的促進舉辦城市的經(jīng)濟發(fā)展和地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的促進，奧運會之后，與奧運相關的哪些因素（如奧運遺產(chǎn)）會影響到樓市，這些因素對房地產(chǎn)走勢起決定性作用嗎？您認為奧運會后，中國和北京的房地產(chǎn)行業(yè)會呈何種走勢？
潘石屹：這個問題大家的討論已經(jīng)非常多了，每人都發(fā)表了自己的觀點，我也在過去一年時間，多次談了這個問題，今天也沒有更新的看法和大家分享。上周美國高盛銀行寄給我們公司的一份報告中，列舉了在世界上舉辦過奧運會的10個城市各個經(jīng)濟指標的變化。一會網(wǎng)聊后，我可以放在網(wǎng)上供你參考。
主持人：網(wǎng)友“薇薇”問您，100億現(xiàn)金對房地產(chǎn)市場來說，能做些什么，您想做些什么？
潘石屹：100億現(xiàn)金對其他行業(yè)來說可能是巨大的數(shù)字，但房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金非常密集的行業(yè)，100億的資金可能只能夠購買兩三塊地，或兩三個項目而已。
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我們?yōu)楸本┑膴W運會做一點力所能及的小事
主持人：穩(wěn)健一直是SOHO中國的風格，目前的情況您能看到嗎？是否留了一些錢過冬？
潘石屹：在我們所有計劃都有三種：中間、保守和樂觀的。就算最壞的情況發(fā)生我們也能過冬。
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主持人：網(wǎng)友“快車道”問潘總，老潘，你曾經(jīng)在網(wǎng)聊中說過，SOHO中國將會迎接奧運做出自己的貢獻，包括建設綠地，粉刷墻面等等，現(xiàn)在奧運會馬上就要到了，你們的承諾完成了嗎？
潘石屹：奧運會是全民族的大事情，我和我們公司所能做的只是一點點自己力所能及的事情。去年年底我們就開始把所有工作重點都圍繞著奧運會進行。到今天為止我們能做的事情基本完成了：
第一，前門大街修繕完畢，4月22號迎接了奧運會馬拉松測試賽。
修繕完畢的前門大街 - 牌樓
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第二，我們項目周圍的綠地馬上就要建完。
第三，為了迎接奧運會，與各個物業(yè)管理公司配合，墻面的粉刷都已結束。
粉刷一新的建外SOHO
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第四，光華路SOHO2，原來是一個十幾年的爛尾樓，在奧運會之前已經(jīng)拆除。
2008年3月13日光華路SOHO2現(xiàn)場還是一座爛尾樓
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正在拆除最后剩余的一點爛尾樓
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主持人：《樓市》雜志高雅寧，說，奧運會期間影響中國的“三個一千人”都將聚會在首都北京。這“三個一千人”是指一千個省部級政府政要，一千個商界企業(yè)界領袖和一千個影響中國發(fā)展的知識界精英。奧運即將來臨，您如何預期將對SOHO中國項目銷售的利好？有沒有具體的銷售目標？
潘石屹：我不知道這一千人怎么算出來的，但我想這個數(shù)量級一定是萬、十萬的級別。據(jù)我了解，僅來北京參加奧運會的記者就幾萬人，來的政府官員、商界、知識界的就更多了。我們所要做的事情是在政府安排下做一些力所能及的接待工作。同時，做好我們SOHO中國每一個項目的銷售。目前銷售的項目有SOHO北京公館，還將會有三里屯SOHO，三里屯SOHO的銷售已經(jīng)進入倒記時了。
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主持人：還是高雅寧的問題，接近半年的樓市低迷期，SOHO的項目并沒有促銷，奧運期間，SOHO中國的價格策略會怎么樣？
潘石屹：SOHO中國最近銷售的SOHO北京公館和馬上將要銷售的三里屯SOHO都不會采用打折促銷的辦法，這些項目無論從地理位置和產(chǎn)品本身來說都很有競爭優(yōu)勢。
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主持人：《第一財經(jīng)周刊》記者王娜說，最近北京退房現(xiàn)象受到媒體的關注，在媒體報道中，投資型房地產(chǎn)項目退房現(xiàn)象尤其嚴重。請問潘總，SOHO中國退房數(shù)最近是否有所增多？
潘石屹：市場中出現(xiàn)一定的退房比例是正常的。我所了解到的情況：SOHO中國在過去兩個月時間里沒有任何一起退房事件，退房率是零。
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我們要大規(guī)模為天水小學建廁所
主持人：網(wǎng)友“山花浪漫”說，潘總您上次提到要到貧困地區(qū)建廁所很有意思，有具體方案嗎？
潘石屹：前幾天我們到西部去，主要是考察西部貧困地區(qū)的學校，了解那里最缺的是什么，我們能做什么。通過了解，我們發(fā)現(xiàn)學校里最缺最薄弱的環(huán)節(jié)是廁所。SOHO中國基金會從今年暑假開始，先在甘肅天水地區(qū)挑選10所學校建造廁所，預計八月底完成設計方案，九月底可以動工，寒假結束后，這些廁所就可以使用了。這批廁所是一個試點，我們希望能夠通過這些試點改進我們的設計圖紙，使設計更符合當?shù)氐那闆r，而且在運營的過程中，能夠是最低成本。
在此，非常感謝公司工程部、設計部、采購部的員工和工程師們，他們都非常積極地加入到這項服務中來，而且都是以義工的方式參與的。
在天水地區(qū)共有中小學2800多所，有76萬學生，4萬教師，90%以上還沒有用上水沖的廁所。
如果大家有更好的建議和設計方案，可以隨時與我們聯(lián)系liyangyang@sohochina.com;010-58788181，我們希望匯集大家的力量，把這個服務項目做好。
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這是一千五百學生使用的廁所。
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主持人：網(wǎng)友“丁丁”問潘總，您對華南虎照片造假事件怎么看？
潘石屹：這一期我們《SOHO小報》的主題是“民意”，有多位學者如舒可文，喻國明，張閎等等寫了文章，表達了他們對網(wǎng)絡事件深層次的思考。我看了這期《SOHO小報》也很受啟發(fā)。華南虎事件就是一個典型的案例。網(wǎng)絡時代創(chuàng)造了許多原來人們想象不到的事情。當然，現(xiàn)在關于華南虎事件討論得太多了，但我注意到非常有意思的是上網(wǎng)的人和不上網(wǎng)的人對信息的了解是完全不同的，其態(tài)度和反應也完全不一樣。當網(wǎng)友們曾經(jīng)為華南虎歡呼時，據(jù)說這個事件的主角周正龍不上網(wǎng)。這讓我想起三年前任志強也不上網(wǎng)，當時網(wǎng)友對他狂轟亂炸的批判他也看不到。我問他為什么不上網(wǎng)，他回答很簡單：看熒光屏費眼睛。
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主持人：網(wǎng)友“蕭蕭”問潘總，您向政府提出過非常有價值的提議，比如降低二手房的稅費和中間交易成本，提高二手房流通率，減輕買房人負擔，等等，請問有回音嗎？
潘石屹：去年北京的人大會議上，我把這個建議寫成了提案交給政府，他們正在研究，還沒有答復。
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主持人：《臺灣聯(lián)合報》的記者林琮盛說，您幾個月前造訪臺灣，也參訪臺灣一些建筑商，引起臺灣媒體個民眾的強烈關注，臺灣建筑特點是什么？您對臺灣建筑開發(fā)和設計上最感興趣是哪一部分？
潘石屹：去臺灣只有短短72小時，走馬觀花，并沒有深入了解，但通過一些數(shù)字和臺灣朋友的介紹看出，臺灣在過去十年時間經(jīng)濟基本上沒有發(fā)展。對任何一個城市或國家來說，經(jīng)濟不發(fā)展就沒有房地產(chǎn)，沒有房地產(chǎn)建筑量就很少，所以可以說過去十年時間是臺灣建筑停滯的十年。在已經(jīng)開發(fā)的項目中，可以看到他們的做工非常精細，質(zhì)量非常好，設計、施工等各個方面都有許多值得大陸開發(fā)商學習的地方。
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主持人：林琮盛還有一個問題，潘總，您對北京過去、現(xiàn)在和未來的建筑理解和想象是什么樣的？
潘石屹：北京是一個古老的城市。但進入21世紀，北京的建設、發(fā)展和北京開放的心態(tài)，未來將會把北京在建筑方面建成一個博物館型的城市。
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主持人：彭博通訊社一位記者問潘總，您覺得兩岸直行航班頻次達到什么樣的程度，就會對那些有可能到臺灣投資的大陸工商界人士，比如您有所助益？如果是這樣的話，臺灣作為一個投資目的地，吸引力會如何得到提升？
潘石屹：大陸和臺灣的直行，最好飛機是每天飛，北京到香港的飛機每小時基本都有一班，如果大陸和臺灣直行后只是周末飛，這種頻次遠遠不夠，雖然比原來有所進步，但遠遠不能滿足兩地人們的要求。大陸和臺灣在經(jīng)濟發(fā)展方面有許多的互補性，交流一定會促進兩邊的發(fā)展。
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主持人：今天的網(wǎng)聊就到這，我們下次見，謝謝大家。
潘石屹：謝謝大家！
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