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????? 發(fā)行公司債成為近期焦點(diǎn)。引人矚目的是，資金鏈備受質(zhì)疑的地產(chǎn)行業(yè)，也加入到這一淘金大軍中。5月份以來，保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實(shí)業(yè)分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元公司債的申請相繼獲得證監(jiān)會(huì)的審批，這是繼3月12日金地集團(tuán)12億元公司債獲批后，證監(jiān)會(huì)再度密集放行房企的再融資計(jì)劃。
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????? 過去的2007年,上規(guī)模的地產(chǎn)商都大舉“跑馬圈地”,在建項(xiàng)目和土地資產(chǎn)投資急劇膨脹。無論是萬科、保利地產(chǎn)還是新湖中寶、北辰實(shí)業(yè)，充沛的資金流對其維持項(xiàng)目的正常建設(shè)以及進(jìn)一步擴(kuò)張，尤顯珍貴。因此，在輿論質(zhì)疑眾多房企資金問題的當(dāng)口，保利地產(chǎn)、萬科、新湖中寶、北辰實(shí)業(yè)公司債的相繼獲批，對于地產(chǎn)行業(yè)而言，無異于看到了新的曙光。
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????? 以保利地產(chǎn)為例。聯(lián)合證券魚晉華認(rèn)為，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司，尤其是龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于來自宏觀的推斷。今年一季報(bào)顯示，保利地產(chǎn)負(fù)債率為72%，但是如果剔除掉計(jì)入預(yù)收賬款的已售房款，公司的真實(shí)負(fù)債率只有45%。且截止今年5月末，在全國房地產(chǎn)市場并不理想的情況下，保利地產(chǎn)依然實(shí)現(xiàn)了66.47億元的銷售額，比去年同期增長了23.9%。魚晉華認(rèn)為，這表明行業(yè)大蛋糕縮減并不必然意味著行業(yè)內(nèi)每家企業(yè)的蛋糕都縮減。至少截止目前對保利地產(chǎn)并沒有造成太大的資金壓力。
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????? 光大證券分析師趙強(qiáng)認(rèn)為，相比股權(quán)融資，發(fā)行公司債盡管會(huì)增加公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，提高公司負(fù)債率；且從短期來看，發(fā)行公司債不如銀行貸款直接，還要涉及到推演及公司信用評級等。但相比銀行貸款，因?yàn)槠渲芷陂L，利率鎖定，在通脹持續(xù)的情況下，成本更低，使用靈活性更強(qiáng)，而且在股權(quán)融資存在阻力的情況下，發(fā)行公司債自然是一個(gè)很好的選擇。
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????? 中信證券相關(guān)人士認(rèn)為，保利地產(chǎn)發(fā)行43億元公司債，對公司業(yè)務(wù)發(fā)展將起到積極的促進(jìn)作用，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資較為困難的情況下，公司債的發(fā)行是對公司信用資質(zhì)的充分肯定。公司債券為房地產(chǎn)上市公司提供了一個(gè)新的融資渠道，有利于增強(qiáng)公司融資的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)期通常要兩到三年，目前商業(yè)銀行提供的開發(fā)貸款審批嚴(yán)格，貸款時(shí)間短，并且常受到國家宏觀調(diào)控政策的影響。相對而言，公司債券的期限一般為3至7年，發(fā)行公司債有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)公司資金來源的穩(wěn)定性。他同時(shí)認(rèn)為，相對于銀行貸款而言，即使考慮發(fā)行費(fèi)用，類似于保利地產(chǎn)、萬科等優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)行公司債券也有一定的成本優(yōu)勢。
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????? 深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒更認(rèn)為發(fā)行公司債可以把金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
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????? 實(shí)際上，早在去年管理層就明確表示支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債。去年6月,中國銀監(jiān)會(huì)業(yè)務(wù)創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部主任李伏安表示,今后地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)避免走“銀行貸款”、“上市股權(quán)售讓”兩個(gè)極端,大型房企在投融資過程中應(yīng)該考慮更多選擇一些中間產(chǎn)品--公司債券。2007年8月，證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》，公司債發(fā)行工作正式啟動(dòng)。按趙強(qiáng)的分析，房地產(chǎn)公司之所以愿意發(fā)行公司債，一是因?yàn)楸旧硇袠I(yè)利潤很高，資金壓力大。二則是往年房地產(chǎn)公司融資都很活躍，而且證監(jiān)會(huì)與交易所也在推動(dòng)公司債的發(fā)行，因?yàn)橄啾裙善笔袌?，公司債發(fā)行還算相對的新生事物。
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????? 截至目前，各研究機(jī)構(gòu)業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債給予了較高的評價(jià)。
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????? 南京證券研究所包曉霞認(rèn)為，房地產(chǎn)上市公司股份增發(fā)和公司債發(fā)行方案陸續(xù)獲批，市場的觀望情緒將告一段落，有助于房地產(chǎn)市場回暖。
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????? 東方證券6月11日發(fā)布投資報(bào)告也指出，保利地產(chǎn)發(fā)行43億元公司債獲得證監(jiān)會(huì)審核批準(zhǔn)，將為公司未來的快速發(fā)展提供重要的資金支持，公司的資金實(shí)力得到進(jìn)一步加強(qiáng)。由于公司在行業(yè)中的龍頭地位和未來業(yè)績增長具有較強(qiáng)的確定性，東方證券維持保利地產(chǎn)“買入”的評級。
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????? 據(jù)中投證券李少明測算，保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況良好。截至今年一季度，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為72％，扣除不需要對外實(shí)際支付現(xiàn)金的預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為45％。截至去年末，保利地產(chǎn)存貨及預(yù)付款占總資產(chǎn)的比例為84％，其中，土地儲備占27％，在建工程占52％，開發(fā)產(chǎn)品占22.3％，貨幣資金占11％，其他資產(chǎn)占2.75％，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良。該公司負(fù)債結(jié)構(gòu)也比較合理，償債風(fēng)險(xiǎn)低，在總負(fù)債中，預(yù)收賬款占比為39％，銀行貸款占比為42.3％。
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????? 保利地產(chǎn)則表示，公司上市后，成功地打通了資本運(yùn)作的渠道，財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和償債能力明顯增強(qiáng)。去年同期68億的公開增發(fā)，以及此次43億公司債的發(fā)行，為公司下一步發(fā)展提供了良好的資金保障。
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????? 再以北辰實(shí)業(yè)為例，業(yè)內(nèi)人士同樣認(rèn)為，如果成功發(fā)行公司債，將有助于緩解公司資金緊張狀況。據(jù)北辰實(shí)業(yè)2007年年報(bào)顯示，2007年北辰實(shí)業(yè)加大了擴(kuò)張力度。其短期借款、長期借款分別為21.3億元和26.2億元，分別是2006年的8.52倍和8.19倍。雖然其資產(chǎn)負(fù)債率保持在58.4%的穩(wěn)健水平，但較其2006年43.9%的資產(chǎn)負(fù)債率水平而言有大幅提升。而北辰實(shí)業(yè)在年報(bào)中預(yù)計(jì)，2008年將實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積217萬平方米，比2007年增長72.2%，新開工面積也將達(dá)到119萬平方米，開發(fā)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。
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????? 渤海證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師周戶也認(rèn)為，萬科、保利地產(chǎn)等幾大房地產(chǎn)上市公司資金鏈相對不錯(cuò)，盡管也存在資金需求，但發(fā)債更多的可能是緣于擴(kuò)張需求，有益于房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢集中。
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????? 國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方焱對記者表示，保利地產(chǎn)等房企發(fā)行公司債的目的是為了改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，一定程度上講，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步集中。實(shí)際上，近年來，保利已成功通過收購兼并操作多個(gè)項(xiàng)目。如通過收購爛尾盤取得廣州保利麓苑、中旅廣場等。
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????? 有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，放行公司債發(fā)行不僅對資本市場沖擊不大，而且更適合房企的現(xiàn)實(shí)需求。在緊縮的財(cái)政政策和銷量萎縮、房產(chǎn)商融資渠道減少的情況下，這次金融市場打開的一扇新的大門-公司債發(fā)行，對房地產(chǎn)未來的發(fā)展格局將產(chǎn)生很大的影響。渤海證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員周戶表示，萬科和保利地產(chǎn)的發(fā)債，將有利于兩者的進(jìn)一步擴(kuò)張，有利于提高行業(yè)集中度。
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