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樓市觀察

"退地""退房"風(fēng)波不斷 中國樓市走勢仍陷迷局
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2009-02-24  來源:  點擊數(shù):1586

????? 編者按:自去年底以來,有關(guān)房價“拐點”的爭議不絕于耳,而各地樓市卻顯現(xiàn)出一幅讓人看不懂的“量縮價漲”行情,這樣的樓市走勢既出乎意料又在意料之中。

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????? 今年上半年,“量縮價漲”局部地轉(zhuǎn)變?yōu)椤傲績r齊跌”,一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象也在局部顯形,“退房”現(xiàn)象有所加劇,在房地產(chǎn)開發(fā)用地的出讓市場也頻頻刮起“流拍”甚至“退地”風(fēng)波。樓市調(diào)整開始釋放出諸多強烈信號。

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????? 福州樓市近期“退地”、“退房”風(fēng)波不斷,成為房地產(chǎn)市場震蕩的標(biāo)本城市?!巴说亍庇虚_發(fā)商資金不濟的因素,也是開發(fā)商與政策博弈的表現(xiàn);“退房”現(xiàn)象趨多,樓市觀望情緒加重。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市調(diào)整釋放出諸多信號,但其走勢卻仍是一個“迷局”。

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????? 退地:開發(fā)商與政策博弈

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????? 福建省土地市場今年上半年的焦點是,福建某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部放出“退地”的重磅消息:不惜損失7000萬元土地競買保證金,要把去年9月份以總價9.04億元拍得的地塊給退了。

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????? 這家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是2003年成立的一家企業(yè),它在短短5年間從福州取得房地產(chǎn)開發(fā)用地1000多畝,全部為一級土地市場競拍所得,總投資超過100億元。一位接近該企業(yè)高層的內(nèi)部人士告訴記者,這家地產(chǎn)企業(yè)最近在新樓盤銷售方面差強人意,導(dǎo)致出現(xiàn)“多做一個項目可能會撐死,少做一個項目不會餓死”的情況,“退地”成了它“斷尾求生”的選項。

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????? 6月30日,這家房地產(chǎn)企業(yè)正式向記者證實了“退地”的消息,但該企業(yè)有關(guān)人員否認(rèn)“退地”是因為開發(fā)商資金緊缺,而是企業(yè)自我發(fā)展的需要。

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????? “退地有其他重要考慮。國家有關(guān)部委在去年9月下發(fā)通知要求,在今年6月底前,各地嚴(yán)格處置閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。”內(nèi)部人士說,“該企業(yè)擔(dān)心無法按期啟動新樓盤項目,一旦被列入閑置土地,政府就要征收1.8億元閑置費,這樣一來,開發(fā)商寧可選擇退地?!?/p>

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????? 內(nèi)部人士透露,有關(guān)部門不想看到“退地”風(fēng)波不斷震蕩福州市土地市場,“退地”事件將有微妙轉(zhuǎn)折。但他不方便詳細(xì)透露“退地”事件的最新進(jìn)展。他告訴記者:“高價拍地,加上樓市行情持續(xù)低迷,讓開發(fā)商的資金鏈越繃越緊,因此退地有開發(fā)商資金不濟的因素,但絕對不能只是簡單地歸因于資金不濟的因素。從深層次來說,退地也是開發(fā)商與政策博弈的表現(xiàn)。”

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????? 業(yè)內(nèi)人士指出,這起“退地”消息可以說是福建省土地市場在今年上半年遭遇慘痛“流拍”的重要導(dǎo)火索。在它的沖擊下,今年上半年,福州、廈門等主要城市60%以上的房地產(chǎn)開發(fā)用地難逃“流拍”厄運。

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????? 退房:市場雙方觀望角力

????? 為止住“流拍”,福州市國土部門的政策調(diào)整耐人尋味。5月中旬,福州市國土資源局在其網(wǎng)站登出《關(guān)于2008年第五次公開出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的補充公告》說,將兩幅此前未成功出讓的地塊套型建筑面積90平方米占70%的比重,調(diào)整為必須達(dá)到住宅開發(fā)建設(shè)總建筑面積的50%以上。

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????? 今年年初,福州市區(qū)仁文·大儒世家、海潤濱江花園等樓盤因售價下調(diào),引發(fā)了前期購房者要求補價的風(fēng)波。日前,補價風(fēng)波還未平息,福州的一些新開樓盤又出現(xiàn)了“退房”現(xiàn)象。

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相較于土地市場的“退地”“流拍”,“退房”則是開發(fā)商在市場終端與購房者觀望角力,導(dǎo)致“退房”的主要原因是房價下跌。

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????? 記者日前在福州金山新城發(fā)現(xiàn),這里多個在售樓盤的銷售中心門可羅雀。一位售樓人員告訴記者,“退房”現(xiàn)象在福州正呈現(xiàn)增多趨勢?!斑^去,客戶都是搶著交定金?,F(xiàn)在,客戶不僅拖著不交定金,交了定金的還想退了。”

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????? 福州房地產(chǎn)界咨詢專家陳國旺認(rèn)為,近一段時期,開發(fā)商為加快資金回籠,新開樓盤都推出大幅度的優(yōu)惠促銷,有的購房者受促銷影響,一時沖動下了定金,之后又開始反悔“退房”。這種舉動其實是市場觀望情緒加重的深度反應(yīng)。

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????? 業(yè)內(nèi)人士指出,4月份,福州樓市首現(xiàn)“量價齊跌”。與此同時,一些房地產(chǎn)開發(fā)商在福州金山新城推出的新售樓盤頻頻遭遇客戶“退房”,目前,整個金山板塊的房價已經(jīng)下調(diào)到去年同期水平。

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????? 近來,在上海、深圳等地的個別樓盤出現(xiàn)了較高的“退房”比率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,高退房率折射出購房者對目前樓市嚴(yán)重缺乏信心。為防止資產(chǎn)縮水,他們急于將資金抽離樓市,轉(zhuǎn)投到更穩(wěn)妥的投資保值渠道。

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????? 樓市調(diào)整在即走勢仍陷迷局

????? “退地”“退房”現(xiàn)象是房地產(chǎn)市場近期強烈釋放的樓市調(diào)整信號。業(yè)內(nèi)人士分析,在國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展極不平衡、市場還不成熟的狀況下,樓市調(diào)整被許多不確定性因素牽制,其走勢仍是一個迷局。

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????? 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認(rèn)為,開發(fā)商與政策之間的博弈,考驗著地方和有關(guān)部門的政策執(zhí)行力。近一年來,國家有關(guān)部門連續(xù)出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,政策密度之大,涉及面之廣,都是前所未有。但一些地方及部門因為各種原因政策執(zhí)行乏力,或盲目“一刀切”,政策收效往往不盡如人意,導(dǎo)致有的城市房價漲幅開始下跌,有的陷于僵持階段,有的甚至還繼續(xù)上漲。

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????? “受多種因素影響,目前許多開發(fā)商面臨資金比較緊張的窘境,但開發(fā)商資金緊張導(dǎo)致資金鏈斷裂的后果現(xiàn)在卻有點被夸大了?!遍}江學(xué)院經(jīng)濟師林忠華說,“最近,國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商頻頻實施股權(quán)轉(zhuǎn)讓、戰(zhàn)略合作等多渠道融資方式應(yīng)對銀根緊縮、資金短缺的現(xiàn)狀。”

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????? “樓市調(diào)整過程不像是一個房價必然下跌的過程,更像是一個房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的過程。有資金實力的開發(fā)商強者更強,沒有資金實力的開發(fā)商只有被淘汰出局?!绷种胰A說。

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????? “與房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌同時發(fā)生的是住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的重建,合理的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對穩(wěn)定房價將起到至關(guān)重要的作用?!备V荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說,以福州商品房市場為例,自住的剛性需求仍然很強烈。但當(dāng)前樓市的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡,高檔房過多,老百姓買不起房,再多的需求也被淹沒了,而所謂的需求旺盛成為開發(fā)商推漲房價的一種手段。

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????? 王阿忠認(rèn)為,樓市能否朝著健康發(fā)展的方向調(diào)整,就看能否重建一個滿足和保障多層次需求的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系,減少房地產(chǎn)泡沫化需求。而形成一個合理的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系可能需要經(jīng)歷比較長時間的調(diào)整周期。

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