????? 近日位于青劍湖板塊的旭輝芭堤蘭灣打出了聯(lián)排別墅8666元/平米起,總價168萬起的宣傳語,緊接著觀瀾麗宮(社區(qū))打出“首付35萬起”低首付口號,震動整個蘇州別墅市場,級別不亞于8級,由此引發(fā)了該區(qū)域連番別墅之戰(zhàn)。
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????? 震感一:高端別墅價格和普通住宅差不多
????? 蘇州樓市進入2008年不慍不火,低迷似乎成了代名詞,但目前為止并未出現(xiàn)極端的走高走低,不妨以‘四平八穩(wěn)’加以形容。對于07年風(fēng)光無限的青劍湖板塊,由于多為高端別墅產(chǎn)品主導(dǎo),受到各方影響向來不大,如今“8666價格”拋出,貼著成本價銷售的措施讓不少得著實惠的購房人開心不已,也震的周邊的項目心驚肉跳。
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????? 近兩年來,園區(qū)一直是蘇州商品住宅均價最高的區(qū)域,2007年度工業(yè)園區(qū)商品住宅成交均價為7356.98元/平方米。
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????? 結(jié)合園區(qū)各個項目的價格分布來看,8666元/平米是園區(qū)不少普通住宅的銷售價格。
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????? 震感二:開發(fā)商促銷是好但更要謹防次貸危機隱患
????? 筆者再獲悉,同樣位于青劍湖板塊的華城房地產(chǎn)旗下觀瀾麗宮(社區(qū))似乎坐不住了,搞出更大的噱頭“首付35萬起”,據(jù)網(wǎng)友反映,根據(jù)觀瀾麗宮現(xiàn)場售樓處目前報價總價170萬起,對應(yīng)國家相關(guān)政策要求“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的,貸款首付款不得低于30%;對于已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%?!?,那么購買一套這樣的別墅至少首付51萬,打出35萬起的廣告則又從何說起的?
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????? 另有人士分析,觀瀾麗宮別墅面積大概在180-300平米之間,根據(jù)目前一萬元左右的均價,整體總價應(yīng)在180-300萬之間,首付應(yīng)在54-90萬之間,打出35萬的首付賣點難免有特價房炒作抑或墊付首付的嫌疑。
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????? 據(jù)此,本站咨詢了華城地產(chǎn),據(jù)銷售部程經(jīng)理解釋,購房首付分貸款首付和分期首付,觀瀾麗宮的首付不是指銀行首付,如果有客戶要貸款的就按照國家政策辦,如果一次性付款,可以先期付35萬,剩余部分根據(jù)不同付款程度限定不同期限歸還。
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????? 震感三:全面競爭催熱青劍湖板塊別墅升溫
????? 青劍湖板塊別墅花樣紛呈之戰(zhàn),催熱了整個青劍湖板塊在市場上的熱度。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析認為,首先,青劍湖板塊完善的區(qū)域規(guī)劃初現(xiàn)端倪。隨著環(huán)青劍湖景觀工程全面竣工,總部經(jīng)濟島、青劍湖商業(yè)廣場等的投入使用,唯亭新行政中心即將主體封頂,該板塊所具有的城市配套潛力和景觀資源初步呈現(xiàn)在人們面前。其次,該區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新產(chǎn)品吸引買家。幾家產(chǎn)品都有各自特色,將魅力之戰(zhàn)進行到底。再次,高性價比。
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????? 青劍湖板塊的芭堤蘭灣、君地上郡(社區(qū))、觀瀾麗宮三個別墅項目,總體均價保持在聯(lián)排12000元/m2,小獨棟 13000元 /m2,獨棟20000元/m2,與金雞湖板塊相比,顯現(xiàn)出較高的性價比,此外,產(chǎn)品類型豐富,可供選擇余地大,這些對成熟而理性的別墅置業(yè)人群而言均極富吸引力。
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????? 但業(yè)內(nèi)人士同時指出,買漲不買跌,高端物業(yè)的競爭最終是靠產(chǎn)品制勝,別墅產(chǎn)品一味打價格戰(zhàn)會削弱高端客戶群對項目的信任感。
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????? 后記:房價不是在跳水 只是在做俯臥撐,近來“‘俯臥撐’一詞在網(wǎng)絡(luò)中迅速流傳,而今天,“俯臥撐”已被開發(fā)商當(dāng)成廣告語標榜在大牌之上。在樓市低迷,信心不足的市場下,開發(fā)商也只有吆喝著給自己壯膽。
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????? 相關(guān)新聞解讀
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????? 廣州叫停墊付首付 開發(fā)商促銷行為蘊含次貸高風(fēng)險
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????? 據(jù)了解,去年以來,美國發(fā)生的次貸危機表明,房地產(chǎn)業(yè)的泡沫一旦破滅,其影響和后果并不止于房地產(chǎn)業(yè)本身。前幾年美國住房市場繁榮,次貸市場迅速發(fā)展。在住房市場降溫后,房價下跌和利率上升使很多借款人無法按期償還借款,很多金融機構(gòu)遭遇財務(wù)困難甚至破產(chǎn)。
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????? 慘淡樓市中開發(fā)商如何吸引購房者?自2月份起富力首先在廣州市場推出首期免息月供計劃,購房者只需支付相當(dāng)于房屋總價16%的首付款便可入住。業(yè)內(nèi)人士稱“緊接著有很多樓盤推出了類似計劃,有的樓盤銷售還對外表示銀行默許開發(fā)商的類似做法,但據(jù)其了解銀行方面并沒有降低銀監(jiān)會對于個人房貸的要求,所謂的首付分期其實是開發(fā)商墊款的行為。”該人士表示。廣州樓市頻現(xiàn)分期首付的做法,通過開發(fā)商墊款的形式令購房者首付款可低至兩成或以下。廣東銀監(jiān)局已經(jīng)正式開始摸底銀行是否存在個人住房貸款分期首付的情況,以強調(diào)銀行的風(fēng)險防范意識。
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????? 而據(jù)記者的了解,銀監(jiān)局下發(fā)到各銀行的調(diào)查文件也主要包括四項內(nèi)容:是否存在開發(fā)商分期首付的情況;涉及分期首付的金額和戶數(shù);目前住房按揭貸款涉及的戶數(shù)和不良貸款的金額;以及給樓盤開發(fā)商貸款的情況。
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????? 根據(jù)《中國人民銀行中國銀行(行情股吧)業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)[2007]359號),對于購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的,貸款首付款比例不得低于20%;對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的,貸款首付款不得低于30%;對于已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%。
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????? 很顯然,目前市場上出現(xiàn)以分期首付形式促銷樓盤的情況引起了監(jiān)管部門對銀行個人住房信貸資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂。
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