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????? 全國(guó)樓市：“中場(chǎng)休息”還將持續(xù)
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從去年10月份以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集體陷入觀望態(tài)勢(shì)。到今年5月份，本輪觀望已經(jīng)持續(xù)8個(gè)月之久，業(yè)辦普遍認(rèn)為這種全國(guó)性的觀望態(tài)勢(shì)的時(shí)間周期之長(zhǎng)，是1998年房改以來所未見。分析本次調(diào)控之間的數(shù)次由政策調(diào)控帶來觀望時(shí)間，一般都在調(diào)控政策出臺(tái)后的兩三個(gè)月里被市場(chǎng)所消化，而這輪“中場(chǎng)休息”的時(shí)間顯然長(zhǎng)的有點(diǎn)讓人看不到頭。?
但值得一提的是，除了深圳、廣州房?jī)r(jià)環(huán)比有明顯的下降外，其化城市很少出現(xiàn)環(huán)比下降的現(xiàn)象。據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.1%,環(huán)比上漲0.2%.其中,新建住房銷售價(jià)格同比上漲10.8%,環(huán)比上漲0.1%,漲幅比3月份低0.2個(gè)百分點(diǎn);二手房住房銷售價(jià)格同比上漲10.3%,環(huán)比上漲0.3%,漲幅比3月高0.3個(gè)百分點(diǎn)。
從體現(xiàn)房?jī)r(jià)漲跌的重要數(shù)據(jù)環(huán)比來看，無論新房還是二手房，全國(guó)平均房?jī)r(jià)并未下跌，反而略有上漲，且二手房環(huán)比漲幅高于新房。
這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都說明，在總體上房?jī)r(jià)并未下跌，而仍略有上漲，而四五月份我們所感受到的樓盤打折、降價(jià)幾乎都是少數(shù)行為或者是“噱頭”，不少樓盤其實(shí)是在漲價(jià)。但是，有一點(diǎn)確實(shí)千真萬確，那就是成交量的大幅下滑。
萬通總裁馮侖對(duì)樓市目前現(xiàn)狀的精辟馮侖的精辟分析是：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)只是處于“中場(chǎng)休息”階段，需求還是在的，政府、房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者都在觀望，房?jī)r(jià)會(huì)有僵持，個(gè)別樓盤會(huì)有下跌，估計(jì)這個(gè)階段會(huì)一直延續(xù)到明年上半年。
蘇州市場(chǎng)：低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)明顯
剛剛過去的五月份是傳統(tǒng)意義上的樓市旺季，而樓市的成交卻不樂觀。除了月初兩場(chǎng)房交會(huì)上推出的各種優(yōu)惠活動(dòng)對(duì)銷售有所刺激外，從中旬開始，蘇州樓市的成交量再一次回歸平靜，歷經(jīng)八個(gè)月的調(diào)整后，樓市進(jìn)入了十年以來最長(zhǎng)的“觀望期”。
蘇州恒潤(rùn)置業(yè)有限公司副總表示，5月的市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)開發(fā)商預(yù)期的成交量。除了月初市房交會(huì)和住博會(huì)掀起了幾天的成交高潮外，蘇州樓市的成交量很快就回落到今年三月份的水平、和去年同期很難相比。
從市場(chǎng)反饋來看，在蘇州樓市整體比較低迷的時(shí)期，中小戶型依然是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，中小戶型房源的供應(yīng)量遠(yuǎn)未達(dá)到市場(chǎng)的需求。其次，最近吳中區(qū)靠近新區(qū)、園區(qū)和中心城區(qū)地段的項(xiàng)目正在升溫。此外，總價(jià)80萬以內(nèi)的中小戶型是目前購(gòu)房者最能接受的價(jià)格。
蘇州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)邱元華認(rèn)為，目前出現(xiàn)樓市成交低位運(yùn)行的主要原因是其他城市的樓市成交變化影響到了蘇州，特別是北京、上海、深圳這些具有標(biāo)志性的一線城市成交量萎縮，對(duì)蘇州造成了消費(fèi)心理預(yù)期上的影響。
而從蘇州市場(chǎng)來看，剛性需求依然沒有發(fā)生逆轉(zhuǎn)，因此也可以說樓市在購(gòu)房需求上依然有強(qiáng)勁支撐。此外，由于蘇州房?jī)r(jià)整體平臺(tái)構(gòu)筑比較堅(jiān)固，因此房?jī)r(jià)波動(dòng)不會(huì)太大。在今年下半年預(yù)期樓盤供應(yīng)以及市場(chǎng)需求都會(huì)呈現(xiàn)出一個(gè)集中釋放的態(tài)勢(shì)。但同時(shí)，邱會(huì)長(zhǎng)也表示即便有蘇州本地剛性需求的強(qiáng)勁支撐，去年一房難求的盛況也將難現(xiàn)。
而記者在采訪了許多購(gòu)房者后發(fā)現(xiàn)，對(duì)本輪樓市的“稍息”，不同購(gòu)房者有不同的解讀。買房的人也并不像想像中那么少。
58歲的董阿姨已經(jīng)籌集了首付款，準(zhǔn)備在這輪調(diào)整中趁優(yōu)惠給兒子買一套婚房；而32歲的小蔣夫婦則猶豫著是否要?jiǎng)佑脠@區(qū)公積金買一套園區(qū)的小戶做投資，在跑了許多樓盤后，小蔣夫婦最終的決定是“再等等看”；在獨(dú)墅湖高教區(qū)工作的張老師則以為今年下半年將是樓市一個(gè)成交的集中爆發(fā)時(shí)期，因此他覺得買房還是趕早在上半年買比較好。
近期板塊分析
工業(yè)園區(qū)
園區(qū)近期有部分樓盤新開加推，由于園區(qū)整體均價(jià)較高，目前在售主力樓盤朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)、中央景城、海尚壹品等總價(jià)比較高。
中心城區(qū)
上周中心城區(qū)的普通商品房成交量再度萎縮，市場(chǎng)的大部分成交理體現(xiàn)在政策保障性住房的成交。預(yù)計(jì)2008年，中心城區(qū)的整個(gè)走勢(shì)都會(huì)維持在這樣的低迷中，保障性住房會(huì)成為中心城區(qū)的主角。
高新區(qū)
高新區(qū)目前的成交樓盤依然集中在西北片區(qū)，主要是惠澤云錦城、新創(chuàng)理想城、今創(chuàng)啟園、金櫚灣等樓盤。這些項(xiàng)目都憑借總價(jià)優(yōu)勢(shì)克服了配套不足和遠(yuǎn)離新區(qū)CBD的缺陷，實(shí)現(xiàn)了良好的銷售業(yè)績(jī)。
相城區(qū)
相城區(qū)的成交均價(jià)有一定幅度的上漲，主要是華城國(guó)際、晨曦馨苑和香城花園.等樓盤為該區(qū)域拉高了均價(jià)作出了貢獻(xiàn)。目前，相城區(qū)的樓市正在完成從前一輪老盤如晨曦馨苑和香城花園等項(xiàng)目到后一輪新盤如康橋麗都、華城國(guó)際、三江尊園的交接，因此相城區(qū)的價(jià)格體系也在發(fā)生了微妙的變化，可以預(yù)見新盤會(huì)重新建立起相城樓市的價(jià)格體系、使得相城房產(chǎn)的片區(qū)效應(yīng)得到重估。 |