樓市觀察

房貸違規(guī)“返點(diǎn)”行為當(dāng)禁止

吳江樓市網(wǎng)　　發(fā)布時(shí)間：2024-09-02　　來源：　　點(diǎn)擊數(shù)：609

據(jù)媒體報(bào)道，近期多地房地產(chǎn)市場(chǎng)的房貸違規(guī)“返點(diǎn)”行為死灰復(fù)燃，部分社交媒體上還有一些房貸“返點(diǎn)”的操作介紹。對(duì)此，多地銀行業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)已陸續(xù)發(fā)布通知或倡議，禁止房貸“返點(diǎn)”行為。山東省銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《山東銀行業(yè)維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境自律公約》明確提出，對(duì)銀行機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)中介公司、開發(fā)企業(yè)等機(jī)構(gòu)及相關(guān)個(gè)人間存在的“返傭”亂象進(jìn)行重點(diǎn)整治。

房貸“返點(diǎn)”本質(zhì)上是商業(yè)銀行獲取客戶、搶占個(gè)人住房貸款市場(chǎng)份額的營(yíng)銷手段。具體來看，商業(yè)銀行尤其是中小銀行為了獲客，讓中介機(jī)構(gòu)成為自己的“引流”渠道，如中介機(jī)構(gòu)引導(dǎo)購房者來該銀行辦理房貸，該銀行將給中介機(jī)構(gòu)一定比例的返點(diǎn)，通常是貸款金額的0.5%左右。近期，也有部分購房者繞過中介機(jī)構(gòu)，直接與銀行對(duì)接，獲取相應(yīng)返點(diǎn)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門2016年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》提出，中介機(jī)構(gòu)不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用，金融機(jī)構(gòu)也不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)。

在實(shí)際操作中，部分中小銀行會(huì)在貸款合同中附加額外條款，例如，貸款發(fā)放后借款人在幾年之內(nèi)不可提前還款等。此外，由于房貸“返點(diǎn)”不合規(guī)，銀行無法與借款人簽訂正規(guī)的“返點(diǎn)”合同，借款人也就無法約束銀行的事后返點(diǎn)行為，一定程度上存在不兌現(xiàn)或縮水兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

從整體上看，銀行較少直接返點(diǎn)給購房者，主要是返點(diǎn)給房地產(chǎn)中介。房地產(chǎn)中介的做法也很簡(jiǎn)單粗暴：哪家銀行給我返點(diǎn)或返點(diǎn)高，我就讓購房者通過哪家銀行貸款?！蛾P(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》明確提出，中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，并提供當(dāng)?shù)氐馁J款條件、最低首付比例和利率等房地產(chǎn)信貸政策，供委托人參考；中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫委托人選擇其指定的金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁。

返點(diǎn)這種看似合理的市場(chǎng)行為，卻傷害了正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。羊毛出在羊身上。銀行在住房貸款業(yè)務(wù)這里損失的返點(diǎn)利益，要么在基層員工的績(jī)效里找補(bǔ)，要么在其他實(shí)體企業(yè)的貸款里填平。當(dāng)前部分銀行之所以青睞住房貸款業(yè)務(wù)，是因?yàn)樵摌I(yè)務(wù)有足額抵押物，屬于安全優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，暴露出這些金融機(jī)構(gòu)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新能力不足、相關(guān)考核管理制度落后的短板。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：郭子源）

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