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樓市觀察

時隔4個月,新一輪穩(wěn)樓市政策啟動 房地產(chǎn)能否加速筑底企穩(wěn)?
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2024-09-25  來源:  點擊數(shù):600

 時隔約四個月,新一輪穩(wěn)樓市政策來襲,短期內(nèi)有望為房地產(chǎn)市場注入強心針。

 
9月24日,國新辦舉辦“金融支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展”新聞發(fā)布會,宣布多項利好房地產(chǎn)的政策,涉及降準、降息、調(diào)降存量房貸利率、降低二套房首付比例等多項重磅舉措,同時介紹了保障性住房再貸款、“白名單”工作進展。
 
分析人士指出,此次監(jiān)管層一攬子政策支持力度大、指向性明確、覆蓋范圍廣,涵蓋需求、供給兩端,是繼517政策后,監(jiān)管層再度開啟的新一輪穩(wěn)樓市政策。
 
“接下來的重點是,如何落實進一步下調(diào)新發(fā)放居民房貸利率,這是扭轉(zhuǎn)樓市預期的關(guān)鍵。”東方金誠分析師王青認為,本次央行宣布下調(diào)政策利率20個基點后,新發(fā)放居民房貸利率會跟進下調(diào)。進一步下調(diào)房貸利率,對房地產(chǎn)行業(yè)實施定向降息,將是未來樓市支持政策的主要發(fā)力點。
 
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為,市場預期未來可能會再度降息,房貸利率有望降低到3%以內(nèi);并可能會出臺購房契稅、增值稅等與稅費相關(guān)減免政策,持續(xù)降低購房者交易成本。
 
未來新發(fā)放居民房貸利率還有較大下調(diào)空間
 
本次發(fā)布會上,中國人民銀行行長潘功勝宣布將降準降息,且單次幅度在歷史上都較大,并提前透露年內(nèi)還會再降準,表達了明確的支持性立場。
 
降準方面,央行在發(fā)布會上宣布,降低存款準備金率0.5個百分點,提供長期流動性1萬億元,這是對沖政府債供給壓力的必要舉措,同時還透露年內(nèi)會再降準 0.25%-0.5%,對流動性支持的態(tài)度立場堅定。
 
潘功勝還表示,“到年底之前還有三個月時間,我們也會根據(jù)情況,有可能進一步再下調(diào)0.25-0.5個百分點。”這意味著此次降準后,四季度仍有一定的降準預期。
 
同時,本次發(fā)布會上還宣布,7天期逆回購操作利率下調(diào)0.2個百分點,從目前的1.7%調(diào)降至 1.5%,同時引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行。
 
中指院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,預計10月LPR、存款利率等也將隨之下行0.2-0.25個百分點。
 
王青認為,計劃降準降息的背后是二季度以來,受樓市持續(xù)調(diào)整、國內(nèi)有效需求不足、新舊動能轉(zhuǎn)換存在陣痛等影響,經(jīng)濟運行穩(wěn)中偏弱,物價水平延續(xù)低位,逆周期調(diào)節(jié)需求上升。
 
其進一步表示,7月30日中央政治局會議提出,“宏觀政策要持續(xù)用力、更加給力”,“要綜合運用多種貨幣政策工具,加大金融對實體經(jīng)濟的支持力度,促進社會綜合融資成本穩(wěn)中有降。”本次央行宣布降息降準,是對以上部署的具體落實。
 
存量房貸利率下調(diào)減少家庭利息支出1500億
 
備受關(guān)注的存量房貸利率,也將大幅調(diào)降。
 
會上,央行宣布,引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近,預計平均降幅在0.5個百分點左右。
 
“下調(diào)存量房貸利率平均0.5個百分點,逐漸與新增房貸利率拉平,旨在提振消費、降低風險。潘行長在新聞發(fā)布會上透露,存量房貸利率下調(diào),平均每年可減少家庭利息支出1500億元左右,如果按照70%的邊際消費傾向來計算,能夠為消費帶來約1000億元增量。”國泰君安分析師黃汝南表示。
 
分析人士認為,更重要的是,潘行長明確指出,此舉能夠減緩居民提前還貸以及用消費貸違規(guī)置換房貸等情況,保障金融消費者合法權(quán)益。
 
“這將有效遏制提前還貸潮,緩解其對居民消費的沖擊。同時,這也釋放出穩(wěn)樓市的積極信號,有助于推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖。”王青表示。
 
東方金誠研報指出,截至今年6月末,存量房貸規(guī)模為37.8萬億元,利率下調(diào)0.5個百分點,這意味著銀行1年的利息收入或減少1890億元,約相當于2023年銀行業(yè)利潤總額的8.2%左右。
 
“本次首套、二套存量房貸利率均有望跟進調(diào)整,這一方面會降低居民購房成本,有利于促進居民消費,為經(jīng)濟平穩(wěn)運行提供重要支持;另一方面,也有助于修復市場預期,緩解由于房貸利率存在下降預期而持有的觀望情緒,連同此次降息,均會進一步降低購房者置業(yè)成本,帶動購房需求釋放。”陳文靜認為。
 
二套房首付比例降至歷史最低
 
除降低存量房貸利率,二套房首付比例也降至歷史最低。
 
央行宣布,將統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例,將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。
 
“整體來看,下調(diào)二套房貸最低首付比例至15%,政策力度空前,疊加三中全會后地方層面持續(xù)優(yōu)化政策進一步積極推進落地,相信這些舉措將加速房地產(chǎn)行業(yè)基本面探底回升。”東莞證券分析師何敏儀認為。
 
此前在5月17日,央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文,將首套、二套商貸首付比例下限分別下調(diào)至15%、25%,此后各地快速跟進落地;截至目前,僅北京、上海、深圳三地尚未將首套、二套商貸首付比例下調(diào)至全國下限。
 
中指院分析師認為,此次政策后,預計各地將加速跟進落實,將二套首付比例下限降至15%,北上深也有望跟進調(diào)整;首付比例的下調(diào),將進一步降低購房門檻,有望帶動改善性需求的釋放。
 
陳文靜表示,針對北上深等房價較高的核心城市,多數(shù)購買二套房的購房者通常采用“賣一買一”的方式完成置換,需要完成存量房交易后來獲得置換的資金。而此前較高的二套首付比例對于購買新房形成一定限制,二套房首付比例的下調(diào),有助于緩解換房前必須先買后賣的問題,加速一二手房置換鏈條的打通流轉(zhuǎn)。
 
地方國企收儲去庫存將獲得更多資金支持
 
在需求端,央行還宣布,“將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款,中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%,增強對銀行和收購主體的市場化激勵”。
 
“這將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進度,緩解商品房市場庫存壓力。”王青表示。
 
“把支持比例從此前的60%提高至100%,有助于緩解在收儲過程中對房價向下的壓力。”黃汝南表示,3000億元保障性住房再貸款的利率為1.75%,在支持比例為60%的情況下,相當于商業(yè)銀行平均貸款成本在2%-2.5%之間,收儲的房價需要使租金回報率在2.5%以上收益才能打平; 而提升至100%能夠?qū)⑸虡I(yè)銀行貸款成本降至1.75%的水平,則僅需2%以上的租金回報率即能夠?qū)⑹找娲蚱?,這樣有助于緩解收儲過程中對房價向下的壓力。
 
“央行本次擴大對保障性住房再貸款央行資金支持比例,有助于提升商業(yè)銀行貸款規(guī)模,將對地方收儲產(chǎn)生一定積極帶動作用。”陳文靜稱。
 
其進一步指出,需要注意的是,目前各地國企收儲仍面臨價格撮合難度較大、供需錯配等因素限制,這些限制性因素短期內(nèi)仍然存在,若要加速推進國企收儲節(jié)奏,或需更進一步優(yōu)化政策,如擴大收購存量方的用途范圍、擴大收購對象等。
 
加大房企端資金支持力度
 
除上述舉施,本次發(fā)布會還宣布,將研究出臺盤活存量土地的增量政策、延長“金融16條”、經(jīng)營性物業(yè)貸款的文件期限。
 
“通過上述措施,進一步加大房企端資金支持力度,對于當前穩(wěn)定企業(yè)預期、提振市場信心也將發(fā)揮重要作用。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。
 
具體來看,本次央行提出,“支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上,研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地,盤活存量用地,緩解房企資金壓力。在必要的時候,也可以由人民銀行提供再貸款支持。這項政策我們和金融監(jiān)管總局還在一起研究”。
 
“央行本次進一步明確,將對有條件的企業(yè)通過市場化方式收購房企土地的資金支持政策進行研究,且在必要時提供再貸款支持。這意味著,未來更多配套資金將進入市場,一方面,對于優(yōu)質(zhì)房企來說,可以積極爭取貸款支持,尋找資金困難房企的優(yōu)質(zhì)土地進行收購,擴大土地儲備,盤活存量用地。另一方面,資金困難房企出售存量用地,也有利于緩解資金壓力,進一步穩(wěn)定市場預期。”上述中指院分析師稱。
 
此外,央行還宣布,將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期至2026年底。分析人士表示,原來這兩份文件是今年底到期,央行和金融監(jiān)管總局一起,將這兩份文件延長到2026年底。
 
在王青看來,這意味著以“三只箭”為重點,房企融資支持政策將延長一年。預計各地下一步將著力落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制,房企信貸融資在8月同比轉(zhuǎn)正后,將保持持續(xù)改善勢頭。
 
分析人士認為,整體來看,監(jiān)管層啟動的新一輪穩(wěn)樓市政策,為房地產(chǎn)市場注入了強勁動力。從降準降息到調(diào)降存量房貸利率,從降低二套房首付比例到加大對地方國企收儲去庫存的資金支持,再到加大房企端資金支持力度,一系列舉措全面覆蓋房地產(chǎn)市場的需求與供給兩端。這些舉措無疑展現(xiàn)了監(jiān)管層穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市的堅定決心,也為房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展帶來新的機遇與挑戰(zhàn)。
 
那么,在這些政策的推動下,房地產(chǎn)市場能否加速筑底企穩(wěn)?還有待時間的檢驗。
 
來源:財聯(lián)社
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