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樓市觀察

中信證券:預(yù)計2024年房價可以止跌回穩(wěn)
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2024-10-11  來源:  點擊數(shù):465

 研報原文如下:

 
▍房價和股價在中長期一般呈現(xiàn)同趨勢變化,即財富效應(yīng)明顯。
 
無論資本市場是上升還是下降的階段,房價變化的趨勢往往和股價變化趨勢一致。海外發(fā)達(dá)國家房價和股價同向表現(xiàn)的特征則更為明顯,只不過房價往往晚于股價的變化而變化。財富效應(yīng)是解釋房價和股價同向變動的主要原因,即居民財產(chǎn)性收入的增加反過來又增加了居民其他資產(chǎn)配置的需求。此外,股價和房價上升的階段,往往宏觀經(jīng)濟也趨勢向好。
 
房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)往往滯后,而且一般較之資本市場表現(xiàn)更為平穩(wěn)。
 
無論是在資本市場上行期還是下行期,股價往往先于房價表現(xiàn)而表現(xiàn)。當(dāng)然,房價的波動性遠(yuǎn)小于股價,根據(jù)國家統(tǒng)計局和Wind數(shù)據(jù),2005年以來,房價指數(shù)的月度環(huán)比標(biāo)準(zhǔn)差為0.5%,滬深300的標(biāo)準(zhǔn)差則到了8.0%。無論在上漲還是下跌的環(huán)境中,股市的彈性都往往更大。在成交量方面,樓市的波幅也明顯小于股市。
 
▍房地產(chǎn)市場不能簡單和股市比較估值。
 
我國的房屋租金回報率的倒數(shù)(相當(dāng)于股市的PE)確實長期高于資本市場。不過,兩者不能簡單比較,因為業(yè)主在受教育等方面的權(quán)益領(lǐng)先于租戶,業(yè)主居住的裝修自由度和居住穩(wěn)定性也明顯領(lǐng)先于租戶,租賃形成的居住權(quán)和自有房屋居住權(quán)存在明顯的差異。房地產(chǎn)市場的短期交易成本顯著偏高,作為一項資產(chǎn)其流動性偏低。房地產(chǎn)資產(chǎn)在結(jié)構(gòu)上存在顯著差異,以二手為主新增供給較少的區(qū)域房價受預(yù)期影響很大。
 
▍我們預(yù)期2024年房價止跌回穩(wěn)。
 
2024年9月以來,政策以推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)為目標(biāo),綜合利用降低首付,降低利率,增加公積金貸款額度等一系列手段。到十一長假之后,市場呈現(xiàn)初步止跌的跡象,交易量看房人數(shù)都明顯提升,新房二手房市場都熱度上升根據(jù)貝殼APP,國慶假期(10.1-10.7)84個樣本城市二手房交易套數(shù)同比上漲54%,二手房帶看量較前一周上漲48%。我們相信,在政策持續(xù)發(fā)力的背景下,改善性需求有望不斷釋放,預(yù)計年內(nèi)可以實現(xiàn)止跌回穩(wěn)目標(biāo)。
 
▍風(fēng)險提示:
 
居民預(yù)期未有扭轉(zhuǎn),房地產(chǎn)市場基本面升溫?zé)岫炔豢沙掷m(xù)的風(fēng)險;低線城市供給過大的風(fēng)險;房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力持續(xù)下降,資產(chǎn)負(fù)債表承壓的風(fēng)險。
 
▍投資策略:
 
股市不是決定房地產(chǎn)市場的根本因素,不過股市和房地產(chǎn)市場往往呈現(xiàn)同向變化的趨勢,且房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)往往滯后于股市。不動產(chǎn)在居民資產(chǎn)負(fù)債表的組成中權(quán)重大幅高于金融資產(chǎn),房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的意義巨大。如果政策目標(biāo)實現(xiàn),則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力有望顯著恢復(fù),當(dāng)前市值則可能顯著低估。
 
來源:中信證券
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