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中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度，全國(guó)排名前100房企拿地總額為5324億元，同比下降38.1％，總體土拍行情低迷，央國(guó)企和地方國(guó)資依然是拿地主力。
不過，自“9.26”政治局會(huì)議釋放“要促進(jìn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”信號(hào)以來，市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)回暖，各地紛紛加大土地供應(yīng)力度，并進(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則、放開限價(jià)遵循“價(jià)高者得”。一攬子利好政策刺激之下，從10月份開始，土地市場(chǎng)即一掃此前的陰霾，多個(gè)熱點(diǎn)城市土拍熱情持續(xù)高漲。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期規(guī)模房企補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，帶動(dòng)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)回升，四季度土拍市場(chǎng)也有望延續(xù)熱度。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“對(duì)房企來說，市場(chǎng)回暖了，有了銷售額和回款后才有資金去’補(bǔ)倉’。未來民營(yíng)房企持續(xù)下場(chǎng)拿地的核心驅(qū)動(dòng)力，還在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖。”
需要注意的是，11月11日，自然資源部發(fā)布相關(guān)文件，要求積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購存量閑置土地力度。對(duì)此，有看法認(rèn)為，可能會(huì)造成市場(chǎng)供過于求，影響招拍掛地塊的正常出讓。
民營(yíng)房企重返土地市場(chǎng)
“止跌回穩(wěn)”政策的刺激之下，房企信心逐步好轉(zhuǎn)，近期多個(gè)重點(diǎn)城市土地?zé)岫让黠@提升。
11月5日，北京出讓3宗宅地，其中海淀功德寺001地塊和002地塊先后觸達(dá)限價(jià)（溢價(jià)率15％）后轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，分別被綠城和越秀搖中，三宗宅地共收金127.54億元；11月6日，成都中心城區(qū)出讓3宗涉宅用地，其中高新區(qū)地塊被四川遠(yuǎn)達(dá)以總價(jià)約20.67億元、樓面價(jià)26300元／平米、溢價(jià)率46.11％競(jìng)得；
11月11日，義烏市出讓2宗宅地，分別位于后宅街道和江東街道，分別被自然人和八都房產(chǎn)以24.29％和34.17％的溢價(jià)率成交，總成交金額為4.17億元；11月13日，深圳前海招商街道K104-0049地塊迎來出讓，天健地產(chǎn)以總價(jià)14.35億元、樓面價(jià)37610元／平方米、溢價(jià)率16.48％奪得。
值得注意的是，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的重要表現(xiàn)之一，盡管央國(guó)企仍是拿地主力，但民營(yíng)房企的信心也不斷增強(qiáng)，紛紛下場(chǎng)拿地。
例如，10月30日，西安拍地，三宗住宅用地和兩宗商服用地全部被民企出手?jǐn)孬@，拿地的房企包括陜西文啟星途置業(yè)有限公司、西安誠(chéng)致達(dá)置業(yè)有限公司、西安金旅禾旭置業(yè)有限公司、陜西京頤置業(yè)有限公司等。
在杭州，民企濱江集團(tuán)接連拿下重磅地塊：11月15日，杭州舉行全面取消限價(jià)后的首次土地出讓。其中，經(jīng)過29輪競(jìng)價(jià)，濱江集團(tuán)以總價(jià)13.8億元競(jìng)得城東新城單元SC080201-50地塊，樓面價(jià)40479元／平米、溢價(jià)率35.3％，刷新城東板塊樓面價(jià)新高；11月20日，杭州再出讓3宗地塊。經(jīng)過49輪競(jìng)價(jià)，濱江以總價(jià)39.543億元拿下奧體博覽中心單元BJ1706-10地塊。成交樓面價(jià)48186元／平米、溢價(jià)率33.85％。該宗地塊創(chuàng)下了奧體板塊的地價(jià)新高，也超過了板塊之前4.7萬元／平米的 新房限價(jià)。
在近期獲地的民營(yíng)房企中，不少為各地的本土中小房企或新成立的地產(chǎn)公司，部分更是“跨界者”。
例如，10月24日，位于徐州市賈汪區(qū)的2024-7大泉街道周邊拆遷地塊七被徐州昌久置業(yè)有限公司拿下，成交總價(jià)1.924億，成交樓面價(jià)1950元／平米。該公司為江蘇徐鋼鋼鐵集團(tuán)旗下公司，而徐鋼鋼鐵集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)是鋼鐵生產(chǎn)、焦化生產(chǎn)，房地產(chǎn)板塊是其補(bǔ)充業(yè)務(wù)板塊之一；
11月6日，成都成功出讓了4宗宅地，共收金28.8億元。其中，高新區(qū)大源地塊溢價(jià)率高達(dá)46％，樓面地價(jià)高達(dá)26300元／平米。經(jīng)過80多輪舉牌，該宗地塊最終由遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)競(jìng)得，成交總價(jià)達(dá)20.7億元。這一結(jié)果刷新了成都高新區(qū)的樓面價(jià)成交紀(jì)錄，該地塊也成為新晉“區(qū)域地王”。據(jù)公開資料，遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)起家于四川省自貢市，所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目局限在自貢、攀枝花、宜賓、西雙版納等三四線城市，直到2021年才進(jìn)入成都。
各地加碼供地力度
土地市場(chǎng)的回暖，被認(rèn)為將有效提振樓市、有利于房企盈利提升及新房?jī)r(jià)格回穩(wěn)，同時(shí)對(duì)于地方化債也頗具積極意義。
以杭州土拍為例。中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，土拍結(jié)果表明，規(guī)模房企補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈、拿地?zé)崆樯郎?，反映出取消限價(jià)政策的有效性，對(duì)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”有積極作用，也為房企營(yíng)造好產(chǎn)品提供了更多空間。中指研究院研究指出，短期來看，市場(chǎng)銷售能夠在政策帶動(dòng)下逐漸企穩(wěn)回升，這或?qū)?dòng)房企投資熱度上升。同時(shí)，土地市場(chǎng)中優(yōu)質(zhì)地塊的火爆競(jìng)拍，也將進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也向記者分析稱，從增加土地財(cái)政收入、以及政府化債的角度而言，部分熱點(diǎn)城市應(yīng)把握好當(dāng)下的土拍“窗口期”，有利于地方化債。
隨著土地市場(chǎng)信心的回升，進(jìn)入年末，上海、深圳、武漢、青島、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市紛紛加大供地力度，其中不乏“地王”項(xiàng)目。
例如，11月初，深圳公共資源交易中心掛牌了位于南山區(qū)粵海街道的T107-0107地塊，建筑面積約為26.3萬平米，起拍價(jià)高達(dá)126.5億元，將于12月2日進(jìn)行出讓，屆時(shí)將遵循“價(jià)高者得”的原則確定最終競(jìng)得人，而該地塊起始價(jià)已經(jīng)打破了此前廣州南方面粉廠地塊的117億元成交記錄，或成為今年新的“全國(guó)地王”。
需要注意的是，11月11日，自然資源部發(fā)布相關(guān)文件，要求積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地等。對(duì)此，有看法認(rèn)為，以專項(xiàng)債對(duì)閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)，可能會(huì)造成市場(chǎng)供過于求，影響招拍掛地塊的正常出讓。
“從量上來說，至少基本不會(huì)影響當(dāng)年的土地市場(chǎng)。”億翰智庫研究中心總經(jīng)理于小雨向記者表示。
根據(jù)自然資源部文件，收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng)，在落實(shí)“五類調(diào)控”的同時(shí)，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50％。于小雨認(rèn)為，目前閑置土地收儲(chǔ)落地的項(xiàng)目不多，同時(shí)，被收儲(chǔ)的地塊也要根據(jù)當(dāng)下的行情進(jìn)行規(guī)劃上的調(diào)整，“不太存在正面的沖突”。
張宏偉認(rèn)為，就其了解，目前許多閑置地塊主要為非住宅性質(zhì)，或位于遠(yuǎn)郊板塊。若被成功收儲(chǔ)，其實(shí)可以從一定程度改善一個(gè)城市的供求關(guān)系，有利于整個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展：“根據(jù)市場(chǎng)需要，重新調(diào)整地塊性質(zhì)，把市場(chǎng)活躍起來，提振量?jī)r(jià)。那么從地方政府財(cái)政收入的角度來講，賣地也好賣了，地方債的壓力也會(huì)通過賣地收入的增加逐步緩解。”
四季度土地市場(chǎng)將有進(jìn)一步提升
對(duì)于后市的走向，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著政策效果不斷發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的不斷改善以及房企融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)四季度土地市場(chǎng)將有進(jìn)一步提升。但土地市場(chǎng)的整體恢復(fù)仍需要時(shí)間。目前開發(fā)商主要聚焦核心地塊，土地市場(chǎng)的分化依然明顯，多為“點(diǎn)狀升溫”。
“近期民企下場(chǎng)拿地，主要還是在好一點(diǎn)的二線城市表現(xiàn)得較為明顯，大多數(shù)國(guó)央企拿地節(jié)奏與拿地標(biāo)的變化不大，整體還是偏向謹(jǐn)慎。土拍較為活躍的多是上海、杭州、北京、成都等這類熱門城市的優(yōu)質(zhì)地塊。”于小雨向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
根據(jù)億翰智庫日前發(fā)布的研報(bào)，9月“止跌回穩(wěn)”政策推出之后，二線城市的民企拿地活躍度明顯有所上升：“寬松的政策環(huán)境確實(shí)有助于改善房企預(yù)期，但總的來看，當(dāng)下房企信心修復(fù)有限。”
該份研報(bào)稱，在土地市場(chǎng)上，熱點(diǎn)城市核心地塊更受追捧，房企爭(zhēng)搶的熱情高，也自然誕生高溢價(jià)地塊。預(yù)計(jì)2024年最后的兩個(gè)月，冷熱分化的土拍行情仍將大概率維持，點(diǎn)狀的高溢價(jià)地塊難以帶動(dòng)整體的土拍市場(chǎng)回穩(wěn)。
業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)也指出，從目前的土地市場(chǎng)情況看，三四線城市仍然基本被排除在企業(yè)投資戰(zhàn)略外，房企仍偏愛低總價(jià)、低容積率的“高安全墊”地塊。
“對(duì)房企來說，市場(chǎng)回暖了，有了銷售額和回款后才有資金去’補(bǔ)倉’。未來民營(yíng)房企持續(xù)下場(chǎng)拿地的核心驅(qū)動(dòng)力，還在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖。”張宏偉直言，目前一些全國(guó)性的大型民營(yíng)房企并未下場(chǎng)拿地，“這些企業(yè)是行業(yè)的方向標(biāo)”。如果在明年二、三月份還會(huì)有比較大力的刺激政策，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的熱度才會(huì)有持續(xù)性。
來源：華夏時(shí)報(bào)
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