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化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一環(huán)。9月以來(lái)，在房地產(chǎn)政策“組合拳”作用下，樓市出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)融資“白名單”的擴(kuò)圍、“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款政策延期，以及10萬(wàn)億地方化債方案落地，使房企融資環(huán)境得到進(jìn)一步改善，對(duì)房企化債工作也產(chǎn)生積極影響。
9月份至今，已經(jīng)有包括佳兆業(yè)、禹洲集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、華夏幸福、融創(chuàng)中國(guó)、金科股份等十余家房企公布了化債或重組方案，華夏幸福、金科股份、融創(chuàng)中國(guó)等房企的重組獲得突破性進(jìn)展，為艱苦漫長(zhǎng)的房企化債之路帶來(lái)一絲曙光。
房企化債提速
2021年以來(lái)，已有60多家上市房企出現(xiàn)不同程度的債務(wù)違約現(xiàn)象。經(jīng)過(guò)3年的不懈努力，出險(xiǎn)房企通過(guò)債務(wù)重組、資產(chǎn)出售、引入戰(zhàn)略投資者、債務(wù)置換、債轉(zhuǎn)股、債務(wù)展期等多重手段尋求債務(wù)化解之路。近一段時(shí)間，隨著房地產(chǎn)政策“組合拳”落地顯效，房企化債也有明顯提速。
10月19日，華夏幸福發(fā)布《關(guān)于債務(wù)重組計(jì)劃之置換帶方案的通知公告》，擬推出新的“置換帶方案”。根據(jù)相關(guān)安排，公司擬通過(guò)出售資產(chǎn)置換債務(wù)的方式，由收購(gòu)方有條件承接相應(yīng)的由公司統(tǒng)借統(tǒng)還的金融債務(wù)，置換后的債務(wù)展期、降息，具體置換方式由相關(guān)方具體協(xié)商。11月15日，華夏幸福發(fā)布了債務(wù)重組進(jìn)展公告。截至2024年10月31日，公司通過(guò)簽約等方式實(shí)現(xiàn)的債務(wù)重組金額累計(jì)約為1900.29億元，其中包括境內(nèi)公司債券和境外美元債券的重組。公司還通過(guò)股權(quán)搭建的“幸福精選平臺(tái)”和“幸福優(yōu)選平臺(tái)”抵償金融及經(jīng)營(yíng)債務(wù)合計(jì)約為198.75億元。
11月14日，融創(chuàng)中國(guó)公布了境內(nèi)債二次重組方案，包括現(xiàn)金要約收購(gòu)、股票及（或）股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債和全額長(zhǎng)展期共四個(gè)選項(xiàng)。公司擬使用現(xiàn)金按照每張債券面值18％的價(jià)格發(fā)起現(xiàn)金要約購(gòu)回，累計(jì)購(gòu)回所使用的現(xiàn)金總金額預(yù)計(jì)不超過(guò)8億元。此外，還提供了股票及（或）股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債等方案。
金科股份在11月13日披露的債務(wù)重組最新進(jìn)展顯示，公司已收到4家意向投資人提交的重整投資方案。僅隔9天，11月22日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)獲悉，金科股份及重慶金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重整案重整投資人遴選評(píng)審會(huì)第二次會(huì)議順利召開(kāi)，經(jīng)評(píng)審，確認(rèn)上海品器管理咨詢有限公司與北京天姣綠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體，為金科股份及重慶金科的中選投資人。重整投資人的敲定，意味著金科股份等來(lái)了“涅槃重生”的機(jī)會(huì)。
時(shí)間再往前推，10月28日旭輝控股集團(tuán)發(fā)布了境外債務(wù)重組的重大進(jìn)展公告。截至10月27日，合計(jì)持有適用債務(wù)約77.88％的債權(quán)人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議（RSA）。這標(biāo)志著旭輝控股集團(tuán)境外債務(wù)重組已經(jīng)符合進(jìn)入法庭流程的要求。佳兆業(yè)集團(tuán)在9月16日發(fā)布公告稱(chēng)，佳兆業(yè)范圍內(nèi)債務(wù)未償還本金總額約75.11％及瑞景范圍內(nèi)債務(wù)未償還本金總額約81.07％的持有人已加入重組支持協(xié)議。同一天，禹洲集團(tuán)召開(kāi)了計(jì)劃債權(quán)人會(huì)議，最終結(jié)果是：已獲得所需的法定大多數(shù)計(jì)劃債權(quán)人的支持，公司重組方案獲得支持的比例超過(guò)99％，接近于100％。
此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、碧桂園等多家房企的債務(wù)重組也有了不同程度的進(jìn)展。
三重利好支持房企化債
房企化債的提速不僅反映了房企在應(yīng)對(duì)債務(wù)危機(jī)時(shí)的積極態(tài)度，也體現(xiàn)了市場(chǎng)環(huán)境和政策支持對(duì)房企債務(wù)重組的正面影響。綜合來(lái)看主要得益于以下三個(gè)方面。
首先是融資環(huán)境的改善。去年以來(lái)，決策層將化解房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，為改善房企融資環(huán)境提供政策支持。特別是今年以來(lái)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立和房地產(chǎn)融資“白名單”的擴(kuò)圍、“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款政策的延期等政策措施，為滿足房企融資需求、緩解房企債務(wù)壓力發(fā)揮了重要作用。此外，隨著貸款利率的下調(diào)，房企融資成本也明顯降低。
11月以來(lái)，先后有十幾家房企公布了融資動(dòng)作，募資用途包括償債、補(bǔ)流、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)等。11月25日，金融街發(fā)布公告，公司公開(kāi)發(fā)行175億元的公司債券已獲得證監(jiān)會(huì)許可注冊(cè)。本期債券實(shí)際發(fā)行金額為10億元，票面利率2.77％，債券期限為5年期。11月26日，保利發(fā)展宣布，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)同意接受公司中期票據(jù)注冊(cè)，額度2年內(nèi)有效。公司將在市場(chǎng)情況允許的情況下?lián)駲C(jī)發(fā)行債務(wù)融資工具，并履行信息披露義務(wù)。此前，張江高科11月16日公布完成8億元規(guī)模的中票發(fā)行，利率為2.49％；電子城于11月8日稱(chēng)，完成發(fā)行總額5億元的超短期融資券，利率2.44％。此外，招商蛇口、華潤(rùn)置地、新城控股、大悅城、光明地產(chǎn)、棲霞建設(shè)、天健集團(tuán)、外高橋、蘇州高新等上市房企也陸續(xù)公布了相關(guān)融資動(dòng)作。
其次是市場(chǎng)回暖為房企化債提供了動(dòng)力。一是改善房企現(xiàn)金流。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖， 新房和 二手房的成交量增加，房企的銷(xiāo)售收入也隨之增長(zhǎng)。這不僅有助于房企改善自身的現(xiàn)金流狀況，還能提供更多的資金用于償還債務(wù)。此外，市場(chǎng)回暖還意味著購(gòu)房信心的提升，這將進(jìn)一步促進(jìn)銷(xiāo)售，形成良性循環(huán)。二是提升資產(chǎn)價(jià)值。市場(chǎng)回暖直接提升房企所持有的土地和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。資產(chǎn)價(jià)值的提升不僅有助于房企在融資時(shí)獲得更好的條件，還能通過(guò)資產(chǎn)出售或抵押等方式籌集更多資金，用于償還債務(wù)。三是優(yōu)化房企的資產(chǎn)負(fù)債表。一方面，銷(xiāo)售收入的增加可以減少負(fù)債率；另一方面，資產(chǎn)價(jià)值的提升可以增加凈資產(chǎn)，從而改善房企的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。這不僅有助于房企在資本市場(chǎng)獲得更好的信用評(píng)級(jí)，還能降低融資成本，進(jìn)一步緩解債務(wù)壓力。
第三，10萬(wàn)億地方化債對(duì)房企化債形成助力。10萬(wàn)億地方化債政策通過(guò)多方面的措施，不僅減輕了地方政府的財(cái)政壓力，還為房企提供了更多的支持和機(jī)會(huì)，有助于房企化債和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。例如，通過(guò)提供購(gòu)房補(bǔ)貼、實(shí)施城中村改造貨幣化安置等措施，可以有效提升居民的購(gòu)房意愿，促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖，進(jìn)而帶動(dòng)房企銷(xiāo)售資金回籠，改善房企現(xiàn)金流狀況；地方政府利用專(zhuān)項(xiàng)債資金進(jìn)行土地收儲(chǔ)和商品房收儲(chǔ)，可以幫助房企將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，縮短了房企項(xiàng)目的去化周期，加速銷(xiāo)售資金回籠，此外，化債政策的實(shí)施有助于城投類(lèi)房企提升應(yīng)收賬款的流動(dòng)性，改善城投類(lèi)房企的資產(chǎn)質(zhì)量和現(xiàn)金流狀況。
房企化債道阻且長(zhǎng)
當(dāng)前，房企化債工作正在加速推進(jìn)，特別是今年多家房企在境外債務(wù)重組方面取得了顯著進(jìn)展，但是目前已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的60多家上市房企尚未完全擺脫流動(dòng)性困境，債務(wù)重組困難重重，整體上仍然面臨諸多挑戰(zhàn)。
一是市場(chǎng)仍然面臨下行壓力。盡管9月份以來(lái)在政策“組合拳”作用下，市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的回暖，但這種回暖能否持續(xù)仍存在一定的不確定性。尤其是市場(chǎng)回暖更多利好頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企，但是鑒于購(gòu)房者對(duì)保交房的擔(dān)憂，對(duì)于出現(xiàn)債務(wù)違約的房企來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2023年出險(xiǎn)房企的銷(xiāo)售金額同比下降了50％，2024年前三季度，銷(xiāo)售金額同比降幅達(dá)43.5％。以碧桂園為例，今年1～10月實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約407.2億元，與2023年同期相比下滑了75％。銷(xiāo)售收入銳減，導(dǎo)致企業(yè)缺乏自身“造血”能力，現(xiàn)金流難以滿足落實(shí)債務(wù)重組計(jì)劃的需求。另外，房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值大幅縮水，房企通過(guò)資產(chǎn)出售化債的能力大打折扣。
二是與債權(quán)人的博弈。房企與債權(quán)人之間的博弈是化債過(guò)程中的一個(gè)主要難點(diǎn)，出險(xiǎn)房企能否制定出合理且可行的重組方案并獲得債權(quán)人的支持，是重組順利推進(jìn)的前提。例如，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的境外債重組方案因優(yōu)待股東和擁有抵押的債權(quán)人、利用跨組別強(qiáng)行通過(guò)機(jī)制、大股東未給予更多支持、削債比例較高等問(wèn)題，遭到債權(quán)人的反對(duì)。這種博弈使得債務(wù)重組方案的通過(guò)變得更加復(fù)雜和困難。融創(chuàng)中國(guó)雖然提出了四種靈活的債務(wù)重組方案，但這些方案能否獲得債權(quán)人的支持仍存在不確定性。
三是政策執(zhí)行存在一定難度。雖然政府出臺(tái)了一系列支持政策，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中仍面臨諸多挑戰(zhàn)。例如，地方財(cái)政收入承壓，土地出讓收入下降，政府可協(xié)調(diào)資源減少，這使得化債工作面臨更大的困難。“5·17”新政提出存量商品房和存量閑置土地的收儲(chǔ)政策，但落地效果尚不明顯，而且即便落地也很難惠及債務(wù)違約的房企。
化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，需要多方面的政策支持和市場(chǎng)機(jī)制的共同作用。政策方面，在確保保交房基礎(chǔ)上，對(duì)重點(diǎn)企業(yè)的救助應(yīng)放在重要位置。對(duì)重組過(guò)程中涉及的法律、稅務(wù)等問(wèn)題，政策應(yīng)當(dāng)提供明確的指導(dǎo)和支持。進(jìn)一步放寬房企的融資條件，如降低融資成本、延長(zhǎng)貸款期限，可以通過(guò)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)基金或提供政策性貸款，為房企提供更多的資金來(lái)源。鼓勵(lì)地方政府通過(guò)提供土地、稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼等方式，支持房企的債務(wù)重組和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。鼓勵(lì)房企向多元化業(yè)務(wù)發(fā)展，以減少對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的依賴(lài)。同時(shí)，政策可以提供技術(shù)支持和市場(chǎng)準(zhǔn)入便利，幫助房企在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域取得突破。同時(shí)，政策應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房企債務(wù)的監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)新的債務(wù)違約。
案例
華夏幸福的“置換帶”
2024年10月19日，華夏幸福發(fā)布多條公告。其中涉及“200億元”的“債務(wù)重組計(jì)劃之置換帶方案”令人眼前一亮。
所謂“置換帶”，簡(jiǎn)單理解，就是以置換帶走債務(wù)。按照“置換帶”計(jì)劃，華夏幸福拿出價(jià)值200億元的資產(chǎn)（園區(qū)），交給廊坊某國(guó)企，國(guó)企拿到資產(chǎn)，同時(shí)接下華夏幸福200億元債務(wù)。對(duì)于債權(quán)人而言，通過(guò)“置換帶”，債務(wù)人變成了國(guó)企。但是，這一債務(wù)、債權(quán)變更，附帶一個(gè)條件：債權(quán)人還要拿出與債務(wù)對(duì)等的融資，即最終200億元貸款來(lái)支持國(guó)企。
“置換帶”的精彩之處，首先在于資產(chǎn)的價(jià)值兌現(xiàn)。就華夏幸福而言，在今天的市場(chǎng)中，兌現(xiàn)200億元的資產(chǎn)是不容易實(shí)現(xiàn)的。以200億元資產(chǎn)，帶走200億元債務(wù)，這筆置換，換得很值。而且，雖然資產(chǎn)、債務(wù)兌出，相關(guān)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，華夏幸福仍能參與。華夏通過(guò)置換，實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
從國(guó)企角度講，國(guó)企發(fā)展需要具體項(xiàng)目支撐，拿到一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，同樣也不容易，包括200億元配套資金，所以，“置換帶”等于直接一步鋪墊妥了國(guó)企的未來(lái)項(xiàng)目。對(duì)于債權(quán)人而言，債務(wù)被由華夏幸福換成了國(guó)企承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)度直接降低，而且，新增貸款又在孵化國(guó)企（政府支持）新項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了新的貸款出口。所以，一個(gè)“置換帶”，帶出了三方的現(xiàn)實(shí)需求，且都提供了解決方案。
按照華夏幸福的計(jì)劃，“置換帶”將于2024年年底前完成。
融創(chuàng)的“二次重組”
由于獲得債權(quán)人信任，融創(chuàng)是國(guó)內(nèi)較早完成境內(nèi)外債務(wù)重組的房企。但是，由于房地產(chǎn)下行的深度及時(shí)間超出債務(wù)重組預(yù)期，2024年下半年，面對(duì)即將到期的債券，需要二次重組。
2024年11月14日，融創(chuàng)境內(nèi)債的二次重組計(jì)劃出爐，以4個(gè)選項(xiàng)覆蓋百億本金。
選項(xiàng)一：現(xiàn)金要約收購(gòu)。預(yù)計(jì)以每張標(biāo)的債券面值18％的價(jià)格發(fā)起現(xiàn)金要約購(gòu)回，預(yù)計(jì)以不超過(guò)8億元收購(gòu)約44億元債券。
選項(xiàng)二：股票及／或股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付。擬接納標(biāo)的債券本金預(yù)計(jì)約30億元。融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）將在中國(guó)香港向特殊目的信托增發(fā)特定數(shù)量的股票，每100元人民幣面值標(biāo)的債券對(duì)應(yīng)融創(chuàng)中國(guó)股票的數(shù)量約為13.5股，預(yù)計(jì)總發(fā)行新股數(shù)量約為4億股。融創(chuàng)方面承諾以股票變現(xiàn)所獲等額境內(nèi)資金凈額，償付選擇本方案的債券持有人。
選項(xiàng)三：以資抵債。擬接納標(biāo)的債券本金上限約41億元。融創(chuàng)擬將下屬公司所持有的特定資產(chǎn)收益權(quán)成立服務(wù)型信托，進(jìn)而以服務(wù)信托份額折價(jià)置換債券持有人所持有的債券，折價(jià)置換比例預(yù)計(jì)每100元債券面值置換35元信托份額。債券持有人取得服務(wù)信托份額后，間接持有發(fā)行人下屬公司的特定資產(chǎn)收益權(quán)，該服務(wù)型信托預(yù)計(jì)存續(xù)4年。
選項(xiàng)四：全額長(zhǎng)展期。以現(xiàn)金方式支付選擇全額長(zhǎng)展期方案的標(biāo)的債券約1％本金；剩余本金將展期至2034年6月9日，本金部分自2029年12月9日起每半年現(xiàn)金支付，利息部分統(tǒng)一降低至1％左右，過(guò)往及展期期間利息將掛賬至最后一期本金支付日，單利計(jì)息、不計(jì)復(fù)利。
2024年11月20日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告，宣布境外債務(wù)重組各項(xiàng)條件已獲滿足，20日起正式生效，這意味著歷時(shí)18個(gè)月的融創(chuàng)境外債重組正式宣告成功，融創(chuàng)成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。
今年3月28日，融創(chuàng)發(fā)布境外債務(wù)重組方案，將90.48億美元的境外債務(wù)以可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)、置換新票據(jù)等多種形式進(jìn)行重組。融創(chuàng)中國(guó)曾于9月18日發(fā)布公告稱(chēng)，境外重組方案獲得債權(quán)人會(huì)議高票通過(guò)。
此外，10月17日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）在港交所發(fā)布公告稱(chēng)，擬配股募資12.05億港元，所得款項(xiàng)凈額將用于支持境內(nèi)公司債的長(zhǎng)期解決方案落地及一般運(yùn)營(yíng)資金。
而在9月，融創(chuàng)成立“而今資本”，進(jìn)軍不良資產(chǎn)市場(chǎng)。結(jié)合融創(chuàng)于2022年末成立代建公司舉措，可以看出，在化債的道路上，融創(chuàng)使盡十八般武藝，也取得了相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)回應(yīng)。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) |