|
盤活存量土地使用效率，被認(rèn)為是穩(wěn)樓市一攬子措施其中一個(gè)重要方面。那么，相關(guān)措施當(dāng)前落地進(jìn)展情況如何？
不久前舉行的一場(chǎng)行業(yè)交流會(huì)上，一位大型房企高管表示，回收存量用地對(duì)于加快房企資金流動(dòng)性有著重要意義，是提振市場(chǎng)的重要舉措。不過，盤活存量用地涉及到很多領(lǐng)域，也面臨很多細(xì)節(jié)操作問題，從其當(dāng)前觀察到較為有限的情況來看，與價(jià)格相關(guān)的問題，成為影響推進(jìn)過程的其中一項(xiàng)重要因素。
“一些地塊是在市場(chǎng)高峰期拿的，當(dāng)時(shí)的價(jià)格較高，因此回購是按當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格還是此前拿地時(shí)的價(jià)格，多方有著不同看法。不少地塊面臨折價(jià)問題，如果民營(yíng)房企對(duì)現(xiàn)金回籠較為迫切，即使是出現(xiàn)折價(jià)，甚至折價(jià)較高，也可能會(huì)達(dá)成協(xié)議；但對(duì)于國(guó)資房企，折價(jià)的部分應(yīng)該如何安排，也是需要考慮的，由此需要有其它相應(yīng)輔助方案進(jìn)行協(xié)調(diào)，例如是否可以通過地塊置換等，來解決折價(jià)問題。由于地塊資源稟賦不同，加之回購中要面對(duì)包括前述價(jià)格等方面的諸多問題，還要走不少流程，回購地塊的周期，可能會(huì)因此而有所拉長(zhǎng)。”前述房企管理層表示。
對(duì)此，中指院分析師指出，2021年下半年以來 房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，房?jī)r(jià)波動(dòng)下行一定程度導(dǎo)致當(dāng)前不少地塊評(píng)估價(jià)低于企業(yè)獲取土地時(shí)的價(jià)格，特別是企業(yè)在市場(chǎng)熱度較高時(shí)獲取的土地。
“土地出讓時(shí)的起始價(jià)一般是在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)期市場(chǎng)情況等因素綜合確定，收儲(chǔ)成本是各地在回購時(shí)進(jìn)行參考的重要依據(jù)，而地方在發(fā)行專項(xiàng)債也是基于土地價(jià)值展開的。因此，土地出讓時(shí)的起始價(jià)或是土地收購價(jià)格的重要參考，以此來看，過去以底價(jià)成交的土地，有望在回購?fù)恋刂袑?shí)現(xiàn)更有效的去化。”中指院分析師稱。
記者在采訪中了解到，上述房企所反映的這些情況，并非個(gè)案。有機(jī)構(gòu)就盤活存量用地所展開的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，回購閑置存量土地存在多項(xiàng)“卡點(diǎn)”，而收購資金、收購價(jià)格等，是推進(jìn)過程中面臨的主要困難。
據(jù)中指院調(diào)研，盤活閑置存量土地出現(xiàn)的“卡點(diǎn)”問題包括：原地塊的回收價(jià)格，企業(yè)和政府難以達(dá)成一致，若按當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)收回，企業(yè)參與意愿不高；土地類型的調(diào)規(guī)限制多，且涉及需要補(bǔ)交地價(jià)；地方政府對(duì)存量土地的盤活和退換積極性不夠，不愿新增債務(wù)回購?fù)恋?；多?shù)地方政府不愿意接受跨區(qū)換地，因?yàn)樯婕暗讲煌?cái)政主體，各區(qū)之間的利益難以協(xié)調(diào)。
此外，部分退換地、調(diào)規(guī)項(xiàng)目會(huì)涉及到重新分割紅線、分宗退地，且需要征求小區(qū)已售部分產(chǎn)權(quán)人的征求意見，但目前很多城市未有操作先例，地方政府對(duì)于重新劃分紅線和分宗地塊的積極性不高。
事實(shí)上，對(duì)于落地中這些事項(xiàng)，相關(guān)部門已有了指導(dǎo)意見。
在10月的新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部明確，允許地方政府使用專項(xiàng)債券用于收購存量商品房和土地儲(chǔ)備，收儲(chǔ)資金來源擴(kuò)大。11月11日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，專項(xiàng)債收購存量土地細(xì)則落地。
關(guān)于價(jià)格問題，自然資源部在11月的上述《通知》中明確，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)擬收回收購地塊開展土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格。
在前述《通知》中，自然資源部提到，運(yùn)用政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地涉及部門多、利益協(xié)調(diào)難度大，各級(jí)自然資源主管部門要加強(qiáng)與發(fā)展改革、財(cái)政、司法、稅務(wù)等相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，形成工作合力。同時(shí)，要嚴(yán)守土地政策紅線底線，妥善處理好土地債權(quán)債務(wù)關(guān)系，保障土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人合法權(quán)益，防范廉政風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于地方政府來說，收回后能夠產(chǎn)生增量?jī)r(jià)值、實(shí)現(xiàn)資金平衡的存量閑置土地，或是地方政府當(dāng)下著力收購的重點(diǎn)。
“在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，梳理清楚什么類型的土地可以產(chǎn)生增量?jī)r(jià)值、如何落地增量方案等問題，成為破局的關(guān)鍵。在落地路徑上，房企對(duì)自身地塊最為了解，企業(yè)可針對(duì)地塊提出方案，地方主管部門以需求增量、投資增量為原則審核納入儲(chǔ)備庫，并會(huì)同其他部門進(jìn)一步立項(xiàng)申請(qǐng)專項(xiàng)債。相關(guān)方面明確各自訴求，將流程度梳理順暢，或許會(huì)更有利于提高收購效率。”中指院分析師表示。
就此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年與收儲(chǔ)相關(guān)的政策持續(xù)深化完善，多部門出臺(tái)一攬子盤活存量的措施，意在助力房地產(chǎn)去庫存。
易居研究院分析師表示，房企資金狀況的重大變化，是專項(xiàng)債介入的重要原因。市場(chǎng)下行期間，房企銷售資金變差、投資曲線萎縮、資產(chǎn)變現(xiàn)能力變差，并由此產(chǎn)生諸多問題。對(duì)存量土地收購收儲(chǔ)的專項(xiàng)債工具誕生，持續(xù)增強(qiáng)了政府資金投放的能力，對(duì)于運(yùn)用財(cái)政工具化解存量土地項(xiàng)目、加快土地端資金流動(dòng)和順暢等具有積極作用。
多位分析師認(rèn)為，雖然在推進(jìn)中存在一些困難，但預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)對(duì)落地中出現(xiàn)的這些問題，不斷完善相關(guān)措施。
“我們認(rèn)為，專項(xiàng)債收儲(chǔ)將改善土地市場(chǎng)供求關(guān)系，增強(qiáng)企業(yè)和地方政府流動(dòng)性，促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。”華福證券分析師表示。
“資金層面，央行專項(xiàng)借款和財(cái)政體系的專項(xiàng)債預(yù)計(jì)是本輪收儲(chǔ)的主要資金來源，而收儲(chǔ)在落地過程中，仍面臨項(xiàng)目收益水平較低的制約。若后續(xù)出臺(tái)更多有效的收儲(chǔ)落地措施，如拉長(zhǎng)收儲(chǔ)資金的考核周期、擴(kuò)大收儲(chǔ)項(xiàng)目范圍、政府給予配套融資貼息等，收儲(chǔ)進(jìn)展或提速，能緩解當(dāng)前房企現(xiàn)金流壓力，優(yōu)化市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)。”國(guó)聯(lián)證券分析師表示。
來源：財(cái)聯(lián)社 |