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中信證券研報(bào)指出，2025年起，多因素可能共同釋放中國核心都市圈市場潛力。核心城市的地產(chǎn)政策放松空間很大。2024年以來需求側(cè)的放松主要集中在核心城市，未來這些城市仍可能有新政策出臺(tái)空間。更重要的是，高線城市的一般公共預(yù)算收入波動(dòng)性更小，政府性基金收入靠供地結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)的穩(wěn)定性更高，故而財(cái)政開支方面更為從容。此前制約人口集聚的關(guān)鍵因素發(fā)生變化，尤其是在教育層面，由于一線城市的新出生人口開始下降，中信證券預(yù)計(jì)2025年之后新市民子女在一線城市入學(xué)的難度將顯著下降（因?yàn)閷W(xué)位供給增加，而本地需求減少）。
總體來看，中信證券認(rèn)為制約核心城市人口集聚的因素都在發(fā)生變化，壓制核心城市資產(chǎn)價(jià)格的限制正在快速松綁。當(dāng)前一線城市房價(jià)有率先止跌跡象，這可能是高線城市進(jìn)入正循環(huán)的起點(diǎn)。這種區(qū)域分化，尤其是核心城市具備長期發(fā)展?jié)摿?，意味?a href="http://www.my53666.com" title="吳江房地產(chǎn)" target="_blank" class="blueInner">房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展是可持續(xù)的，是長期的。
國際比較視角：被過分強(qiáng)調(diào)的總量困擾和被忽視的結(jié)構(gòu)機(jī)遇。
我國的確存在人口增長放緩、人口老齡化、房價(jià)過高、開發(fā)規(guī)模偏大等一系列挑戰(zhàn)。這些挑戰(zhàn)確實(shí)和日本上個(gè)世紀(jì)90年代所面臨的挑戰(zhàn)有一些相似之處。但是，我國市場廣闊，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)眾多，而高線城市未釋放的潛力可能是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈走穩(wěn)的關(guān)鍵需求根基。
日本周期回顧：區(qū)域差異在周期見頂前快速擴(kuò)大，核心城市在各層面潛力透支。
在房地產(chǎn)價(jià)格下行之前，日本核心都市圈房價(jià)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于全國水平。根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所，從1985年至1990年房價(jià)高點(diǎn)，首都圈、近畿圈和日本其他地區(qū)公寓套均價(jià)格分別上漲128%、151%和70%。核心都市圈消費(fèi)旺盛，物價(jià)升騰，生活成本不斷上升，根據(jù)日本統(tǒng)計(jì)局，1981-1992年，東京都區(qū)部CPI累計(jì)漲幅26.0%，日本全國CPI累計(jì)漲幅22.7%，在此期間京東都區(qū)部CPI各年漲幅均高于日本全國水平。
中國周期表現(xiàn)：核心都市圈潛力遠(yuǎn)未釋放。
2016年之后，我國的房價(jià)發(fā)生了區(qū)域結(jié)構(gòu)的逆轉(zhuǎn)。此前房價(jià)上漲較快的一線城市，由于越來越嚴(yán)格的政策，房價(jià)上漲幅度放緩。低線城市則在因城施策的框架之下，房價(jià)反而上升更多。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，從2016年12月到2024年10月，一線和三線的 新房價(jià)格分別上漲了14.8%和21.2%。在房價(jià)上漲的后半段，低線城市的房價(jià)上漲反而后來居上，這在世界其他國家和地區(qū)是比較罕見的，也是政策形成較大區(qū)域“高低差”的客觀結(jié)果。
中國周期表現(xiàn)：低線城市的基礎(chǔ)設(shè)施階段性加速改善，消費(fèi)潛能階段性快速釋放，不同區(qū)域常住人口年平均增長率差異在2016年之后迅速收窄，即低線城市基本面對(duì)居民吸引力也處于階段性高位。
低線城市2016年之后的房地產(chǎn)市場繁榮，不能只用政策寬松解釋。2016年至今，低線城市憑借必要的平臺(tái)舉債，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)入了快車道，城市面貌迅速改善。憑借新消費(fèi)品牌下沉，收入受周期影響較為滯后的居民人群，以及縮水較少的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，低線城市消費(fèi)活動(dòng)也較為旺盛。雖然個(gè)人就業(yè)選擇空間較少，但教育等方面的資源供給比較大，居民生活壓力比較小。從結(jié)果上來看，2016年之前高線城市的常住人口人均增速還顯著領(lǐng)先三線，但到了2016年之后這個(gè)速度就明顯放緩了。
我們的核心觀點(diǎn)：2025年起，多因素可能共同釋放中國核心都市圈市場潛力。
核心城市的地產(chǎn)政策放松空間很大。2024年以來需求側(cè)的放松主要集中在核心城市，未來這些城市仍有新政策出臺(tái)空間。更重要的是，高線城市的一般公共預(yù)算收入波動(dòng)性更小，政府性基金收入靠供地結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)的穩(wěn)定性更高，故而財(cái)政開支方面更為從容。此前制約人口集聚的關(guān)鍵因素發(fā)生變化，尤其是在教育層面，由于一線城市的新出生人口開始下降，我們預(yù)計(jì)2025年之后新市民子女在一線城市入學(xué)的難度將顯著下降（因?yàn)閷W(xué)位供給增加，而本地需求減少）?？傮w來看，我們認(rèn)為制約核心城市人口集聚的因素都在發(fā)生變化，壓制核心城市資產(chǎn)價(jià)格的限制正在快速松綁。當(dāng)前一線城市房價(jià)有率先止跌跡象，這可能是高線城市進(jìn)入正循環(huán)的起點(diǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)因素：
政策出臺(tái)不夠及時(shí)，房價(jià)不能止跌，繼續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)；占開發(fā)企業(yè)比例仍大的低線城市土地儲(chǔ)備和在建工程難以去化的風(fēng)險(xiǎn)；不同城市之間情況差別較大，單純以城市能級(jí)劃分，既可能掩蓋個(gè)別所謂低線區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展亮點(diǎn)，也可能低估了一些所謂高線城市下屬區(qū)域供給過剩問題的嚴(yán)重性。
投資策略：區(qū)域分化意味著整個(gè)產(chǎn)業(yè)具備可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)。
我們認(rèn)為，如果不承認(rèn)市場是顯著分化的，那么嚴(yán)控增量就意味著開發(fā)活動(dòng)沒有長期存在的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，核心都市圈具備廣闊發(fā)展前景，就意味著產(chǎn)業(yè)具備廣闊成長基礎(chǔ)。我們看好具備可持續(xù)發(fā)展能力，聚焦核心城市的房地產(chǎn)企業(yè)；我們看好受益于核心城市居民消費(fèi)復(fù)蘇和產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)的商管，商業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)公司；看好核心區(qū)域布局占比高的物業(yè)服務(wù)公司；看好聚焦核心城市的經(jīng)紀(jì)服務(wù)商。
來源：中信證券 |