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接觸全國各地的不同發(fā)展商，大家現時都是面臨著一個難題：如何解決國家對行業(yè)的調控問題。特別是金融方面的調控更加讓發(fā)展商感到壓力。
??????? 中國人民銀行在公布的《中國金融穩(wěn)定報告（2006）》中發(fā)出警告，在房價攀升和房地產信貸規(guī)模較大的情況下，需關注房地產市場波動帶來的宏觀經濟波動、房地產價格下跌和房地產信貸下降以及銀行信貸損失等3大潛在金融風險。
??????? 報告認為，房地產市場的調整將分別影響到投資和消費，進而對經濟增長和金融穩(wěn)定產生負面影響。當前房地產市場前景尚不明朗，如果房價出現較大幅度下跌，銀行自身持有的房地產抵押價值會降低，沖抵銀行自有資本，銀行資本的下降會使銀行減少對房地產的信貸投放，推動房價更大幅度的下降。
??????? 此外，由于房地產貸款占比較高，在當前國內資產證券化等金融產品缺乏的情況下，房價下跌可能使房地產市場波動風險高度集中于銀行體系，導致從事房地產金融業(yè)務的銀行出現呆壞賬。
??????? 報告建議，在相當大的自住房需求遠未得到滿足，相當數量的商品房投資及投機需求將繼續(xù)存在的情況下，需要保持各項調控政策的持續(xù)性，重點控制房地產過度投機行為，注重完善房地產市場的各項交易制度。
??????? 商機，往往是在危機中產生。國家意識到房地產的風險來源于金融的風險。那么我們的房地產企業(yè)將如何應對呢？
??????? 從上述的報告中，可以預見未來的房地產企業(yè)將更多的面對來自資本方面的挑戰(zhàn)。也可以說資本運作能力決定將決定一個企業(yè)能否在未來的競爭中勝出。當一個企業(yè)對于銀行的依賴性越小，當一個行業(yè)對銀行的依賴性越小，其金融風險將越低。這是房地產企業(yè)的挑戰(zhàn)，但我認為更是機會，是市場的一次很好的洗牌機會。
??????? 中國經濟從計劃經濟向市場經濟的轉型。為了拉動內需，改革開放多年來不斷的對房地產業(yè)進行調控，房地產也從最初的支持到現今的打壓。這一切的根源在于中央希望房地產能夠健康發(fā)展。因為中國社會的保障制度不健全導致的內需不足嚴重影響經濟增長的障礙。要促進經濟的發(fā)展需要出口及內需的平衡，而房地產正是拉動內需的火車頭。
??????? 房地產的問題，其實就是一個金融的問題；房地產的競爭，到最后也是資本運作的競爭。作為房地產開發(fā)的老總們在需求旺盛時可能覺察不到，但是有了國家政策上的調控、需求不足的年代就會突現出來。房地產企業(yè)的倒閉除了自身能力問題外，大部分都是因為資本運作能力而倒下去的。因為房地產開發(fā)的核心是：成本、資本、人才。導致成本的不同主要在于土地，而建安成本其實大家的差別并不是很大。資本是房地產企業(yè)的血液，因為這是一個資本密集形的行業(yè)。而當今中國的房地產企業(yè)恰恰大部分都是缺少資金的能力。而人才，則是可流動。一個好的人才需要在一個好的機制平臺才能發(fā)揮他的作用與能力。也可以說是在房地產行業(yè)更多的是企業(yè)造就人才。
??????? 那么房地產到了最后的競爭其實就是資本的競爭，當你有了資本后，而競爭對手又沒有的情況下，你可以低價的拿地，從而在根源上控制成本；可以高薪的挖人才及吸引人才，可以收放自如的決定開發(fā)時間，而不會受資金、政策的影響。因為從總的來說，稀缺性的資源將會越來越少。誰先擁有了土地的優(yōu)勢，誰在市場中就更有話事權。這也是市場經濟的本質——物競天擇，優(yōu)勝劣汰的過程。不過，在這個淘汰的結束后，我們的消費者將不得不面臨一個相對壟斷又或者是寡頭控制的行業(yè)。這將使我們在購買房屋的時候支出更加昂貴的代價這在資本主義制度體現得更加明顯。
??????? 可以說，中國房地產的企業(yè)現在到了金融決戰(zhàn)的行業(yè)洗牌的時候。預示著中國房地產新一輪的升級換代全面爆發(fā)，也預示著未來中國房地產的走勢，歷史總是按照自己的邏輯螺旋式地發(fā)展，當調控的風云剛剛散盡的時候，中國房地產迎來了一個房地產新的時代——大鱷時代。 |