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房地產(chǎn)開發(fā)商：
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資金鏈趨緊 分化不可避免
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“實(shí)際上，現(xiàn)在誰不缺錢？”一開發(fā)商負(fù)責(zé)人在電話那頭如此反問記者。對(duì)有關(guān)資金情況的問題，多數(shù)開發(fā)商諱莫如深，不愿多談。由于信貸收緊、房屋成交量萎縮、土地價(jià)款增長(zhǎng)等原因，開發(fā)商出現(xiàn)了短貸比重偏大，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)，自有資金比重下降等資金緊張的狀況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房地產(chǎn)企業(yè)分化將不可避免。
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信貸緊縮波及房企
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一位在河南做項(xiàng)目的開發(fā)商財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，其實(shí)地產(chǎn)企業(yè)以前也缺錢，不過沒有現(xiàn)在這么明顯。
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“由于自有資金不足以做項(xiàng)目，融資主要靠找銀行、上市和找企業(yè)合伙三種途徑。現(xiàn)在銀行不愿意做擔(dān)保，放貸也緊張，走銀行貸款比以前難。而上市這一條路，又不是所有開發(fā)商都有資格。我們這些中小企業(yè)主要依靠合伙的方式找錢，通過共建項(xiàng)目公司，一方投資，一方出土地開發(fā)，最后分成拿錢。房地產(chǎn)目前的增值能力還是不錯(cuò)的，只是周期稍微長(zhǎng)一點(diǎn)。”他說。
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從整個(gè)行業(yè)看，過度依賴銀行是導(dǎo)致資金鏈緊張的主要因素。2007年開發(fā)資金主要來自于國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金與其他資金，占比分別為18.7%、1.7%、31.6%、48%。
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社科院研究員尚教蔚告訴記者，國(guó)內(nèi)貸款主要是指開發(fā)商為進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，向銀行提出直接相關(guān)的貸款，主要是當(dāng)期的。而在自籌資金中也可能存在一部分銀行貸款，這些貸款并不一定是當(dāng)期的；其他資金主要為占用客戶的預(yù)付定金等資金，其中又可能有30%的資金，如個(gè)人房貸也是從銀行貸款而來。外資利用部分也可能有一定資金來自外資銀行。
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“央行公布過一個(gè)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)大約55%的資金來自于銀行，這應(yīng)該只是一個(gè)保守估計(jì)，公認(rèn)的比率差不多是70%左右。”她說?！般y行一旦收縮信貸，那無疑會(huì)影響到地產(chǎn)企業(yè)，特別是那些中小企業(yè)的利益?！?
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財(cái)務(wù)指標(biāo)凸顯隱憂
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房地產(chǎn)上市公司融資能力和業(yè)績(jī)情況普遍較好，但今年一季度，盡管不少開發(fā)商的賬面上依舊是盈利的，其財(cái)務(wù)指標(biāo)還是存在一些隱憂。
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例如，一季度萬科A、泛海建設(shè)、保利地產(chǎn)等行業(yè)龍頭的“經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流”近年來首次為負(fù)，甚至有些企業(yè)的投資性現(xiàn)金流也為負(fù)。財(cái)務(wù)專業(yè)人士告訴記者，一般經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)有可能是企業(yè)大量囤地，導(dǎo)致土地開發(fā)支出遠(yuǎn)大于售樓收入導(dǎo)致。
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“如果投資性現(xiàn)金流也為負(fù)，那可能說明企業(yè)的資金正依賴外界資金或吃老本，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。若在經(jīng)營(yíng)性與投資性現(xiàn)金流都為負(fù)時(shí)，籌資卻為正，說明企業(yè)可能正在靠借款度日?！彼f。
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有統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)業(yè)今年一季度銀行借款占總負(fù)債的比率從2007年末的37%上升到39%。而作為以項(xiàng)目為主的公司，一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債要大于長(zhǎng)期負(fù)債，資金大多是項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)負(fù)債中除銀行貸款以外，還包括拖欠建設(shè)方或關(guān)聯(lián)企業(yè)等應(yīng)付賬款以及應(yīng)付稅費(fèi)等。
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分析人士指出，銀貸占比升高，也反映其他部分在減少。可能是由于關(guān)聯(lián)企業(yè)加快回款降低風(fēng)險(xiǎn)所致，預(yù)收賬款、應(yīng)付稅費(fèi)的減少，以及招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金融街等龍頭企業(yè)出現(xiàn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)大幅度下降的問題，也能從一個(gè)側(cè)面說明開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)情況。
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分化不可避免
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萬科董秘肖莉日前回應(yīng)媒體時(shí)表示，萬科的現(xiàn)金流沒有問題，不但不缺錢，現(xiàn)在還在找地買。事實(shí)上，萬科作為行業(yè)龍頭，又是上市公司，剛獲批發(fā)行了融資規(guī)模達(dá)59億元的公司債。
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然而，像萬科這樣幸運(yùn)的企業(yè)并不多。尚教蔚表示，今年，開發(fā)商間的分化不可避免。不管是銀行還是信托基金，投資方都要考慮風(fēng)險(xiǎn)，都愿意選擇規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)好的企業(yè)來投資，所以一些中小開發(fā)商今年會(huì)相當(dāng)困難。當(dāng)前決定開發(fā)商是否能夠改變資金鏈現(xiàn)狀的條件，在于企業(yè)是否能夠改進(jìn)經(jīng)營(yíng)策略，做好加快回款等工作。
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陽光100置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理范小沖表示，由于資金緊張，要防止企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，應(yīng)加快回款速度，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，陽光100就在尋求與地方二三線城市的中小開發(fā)商進(jìn)行合作建房的新模式。青島某開發(fā)商還向記者介紹了他們開發(fā)配套保障性住房的計(jì)劃。與他們選擇同樣方式發(fā)展的企業(yè)還很多。
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“其實(shí)現(xiàn)在能拿到土地做抵押，銀行貸款還是相對(duì)好找的?！币婚_發(fā)商對(duì)記者說，“但想拿到土地，特別是好地，現(xiàn)在也并不容易?！边@家開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系頗好，一直以來都沒有拿地困擾。 |