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縮量后的個人住房貸款備受關注。央行上周末公布的報告稱，個人房貸的風險主要包括違約風險和提前還款風險。雖然目前風險基本可控，但同時也需要關注提前還款等帶來的風險。
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據(jù)央行的調(diào)查，一是部分借款人主動計劃還款時間，35.2%的貸款客戶有過提前還款行為，其中32.3%的人在貸款時就有提前還款的打算；二是利率頻繁上調(diào)增大了提前還款風險，54.8%的被調(diào)查者表示可能會因此而提前還款；三是家庭收入提高將增大提前還款的可能性，21.6%的被調(diào)查者預期未來家庭收入將有較大幅度提高。
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提前還貸是銀行房貸業(yè)務一直以來頭疼的問題，因為提前還貸會拖累房貸余額的增長，給銀行的資金運用計劃增加不確定因素。提前還貸的“導火索”之一是貸款加息，最容易在年末出現(xiàn)集中的提前還貸。2006年末，由于當時的股市火暴，貸款者有了更好的資金用途，提前還貸沒有成為銀行的壓力。但隨著2007年以來的連續(xù)多次加息，以及股市出現(xiàn)賠錢效應，提前還貸的勢頭明顯增加，且不單出現(xiàn)在年末。
近幾個月，上海等地的個人房貸余額縮量，就與提前還貸有一定關系。2月份，滬上銀行個人房貸增長突然減速。央行上海總部分析指出，房地產(chǎn)市場交易量萎縮、個人房貸提前還款增加和新建商品房供應減少等因素，影響了個人房貸。某股份制銀行上海分行近日向媒體透露，去年該行每月的還款量是1.5億元，現(xiàn)在升至2億元左右。工行上海分行也證實，提前還款確實有所增長。從目前的情況來看，雖然有的銀行抬高了提前還貸的門檻，如延長申請辦理的周期，但并沒能抑制住提前還貸的需求。在成本賬的主導下，即便手續(xù)麻煩，部分貸款者還是會堅持提前還貸。
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禍不單行的是，一方面存量貸款遭遇提前還貸，另一方面增量貸款難有表現(xiàn)。去年以來，滬上房貸經(jīng)歷了慢速增長、加速增長、增速回落到負增長的四個階段。今年3月和4月，已連續(xù)兩個月縮量。樓市成交對新增房貸的多少起到?jīng)Q定作用，不少開發(fā)商曾希望4、5月份以后的市場回暖。但從上海的情況來看，5月上半月，有的大型房產(chǎn)中介的二手房成交量，較上月同期下降二成左右，成交價格基本持平。另有數(shù)據(jù)表明，上海二手房買賣與租賃的成交單數(shù)兩年來首次出現(xiàn)倒掛，今年一季度是2：3，而2007年一直保持3：2左右的比例。這顯示出市場觀望氣氛濃厚，購買人氣不足。
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銀行業(yè)內(nèi)人士指出，在房貸不良率的計算公式中，即便作為不良貸款余額的分子不增加，只要作為房貸余額的分母縮減，不良率就會呈現(xiàn)上升。如果二手房貸縮量變化較大，其不良率勢必比較顯眼。換句話說，房貸余額的滯漲或縮量，將使個人房貸的資產(chǎn)質(zhì)量告急。眼前來看，這種告急不會帶來嚴重的后果。央行在此次公布的報告中透露了一個關鍵數(shù)據(jù)，按照購買價格計算的抵借比(貸款發(fā)生額/房屋銷售金額）為55.4%，個人住房貸款具有較為充足的第二還款來源。這意味著一旦房價出現(xiàn)調(diào)整，在房屋銷售金額的基礎上下跌20%或30%，銀行手中的抵押物依然是較為安全的。
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對銀行來說，現(xiàn)有的房貸違約率還不構成實質(zhì)性危險，剔除騙貸行為后的不良率更低。然而，這不等于銀行可以高枕無憂。最近幾個月，深圳個別樓盤的價格跳水，就是一個預警信號。3月，深圳共有96個新建商品住宅項目在售，其中37個項目成交均價比去年12月份的最高降幅達到40%。有證券研究員指出，若新樓盤出現(xiàn)40%的降幅，已經(jīng)超過銀行30%首付的比例，對這些樓盤發(fā)放房貸的當?shù)劂y行面臨較大風險，甚至可能拖累銀行的業(yè)績。
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建設銀行曾經(jīng)公布過一個貸款質(zhì)量壓力測試結論，即房價下跌10%時，不會對銀行產(chǎn)生影響；下跌20%時，會有一定的負面影響；當下跌到30%以上時，會產(chǎn)生較大的負面影響。此次由央行深圳中心支行同時公布的一份報告特別提醒，2007年4至7月份是深圳樓市成交高峰期，房價不斷創(chuàng)新高，且投資者紛紛跟風入市，這段時期入市的購房者對價格下跌的承受力相對較差。從產(chǎn)生負資產(chǎn)的價格臨界點來看，按7成貸款額計算，二手價格如果較市場高峰期下跌30%，銀行負資產(chǎn)就會產(chǎn)生。
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深圳的報告還稱，近幾年深圳市家庭房貸月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超過三成的購房者超過40%和45%，反映這部分家庭的還款及抗風險能力較弱，一旦房價持續(xù)下跌，該部分貸款購房者將會形成較大的還款風險。
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可見，由抵借比較低帶來的抵押物安全系數(shù)，只是相對的，隨著房價下跌幅度的放大，以及個人支付能力的變化，違約率會逐漸攀升，由此將導致銀行忙于催討貸款。
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即便央行報告認為房貸風險基本可控，也有銀行提醒，個人房貸已逐漸步入違約高風險期。據(jù)報道，重慶某區(qū)法院2007年審理的案件中，個人購房者欠貸案猛增至110件，而金融機構狀告企業(yè)貸款不還的案件卻降至6件。
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房貸萎縮、提前還貸增加、房價波動增加等三大因素，使房貸不像前幾年那樣讓銀行輕松賺錢。在個別地區(qū)，個人房貸的潛在風險不可不防。 |