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非常感謝有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)能夠跟大家有這樣交流的機(jī)會(huì)，接下來(lái)我把我們易居房地產(chǎn)研究院結(jié)合CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)所得出的結(jié)果向大家匯報(bào)一下，我們對(duì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷。
首先我們看一些相關(guān)的數(shù)據(jù)，廣州成交量12月份到2月份和去年同期相比下跌了53%，3月份和去年同期下跌了58%，也就是說(shuō)成交量下跌的幅度接近六成，深圳成交量的幅度下跌了8成，但是我們注意到幾年的3月份成交量只下跌了43%，而在上海也看到了相同于深圳的數(shù)據(jù)，12月份到2月份下跌了54%，但是在今年的3月份又有所抬頭，和去年3月份同比下跌了38%，這一系列的數(shù)據(jù)都表明了各個(gè)成交情況，還有一個(gè)城市比較奇怪，天津的數(shù)據(jù)比3月份數(shù)據(jù)還比去年同期上漲了20%，我們?cè)倏匆幌伦罱欢螘r(shí)間新開(kāi)盤(pán)的情況，珠三角幾乎所有的樓盤(pán)都打折，而長(zhǎng)三角，打折的也有賣(mài)得好的，不打折的也有賣(mài)得很好的，比如說(shuō)上海一些不打折的樓盤(pán)，除珠三角外其他城市的開(kāi)盤(pán)價(jià)格相對(duì)比較堅(jiān)挺，但成交表現(xiàn)不一，有非常好也有非常差的。第三個(gè)我們拿出兩個(gè)城市來(lái)看一下3月份的市場(chǎng)情況，一個(gè)是天津，一個(gè)是上海，上海雖然整個(gè)三月份比去年同期的成交量下滑了38%，但是我們看到每一周的成交量變化程度非常大，到了第四周成交量已經(jīng)達(dá)到了36萬(wàn)平方米，接近每天900套的成交量，而天津也是如此，整個(gè)每一周的成交量穩(wěn)定上升，是不是很多人都在預(yù)測(cè)市場(chǎng)又要轉(zhuǎn)暖，我今天上午看到了有一些媒體已經(jīng)在發(fā)表相關(guān)言論，我們事實(shí)上特別害怕這樣的媒體言論，只看到個(gè)別數(shù)據(jù)就來(lái)說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)馬上就要走暖，然后引發(fā)新一輪的調(diào)整。大家千萬(wàn)要保護(hù)剛剛抬頭的成交量，我們不要把5個(gè)月的下滑，一個(gè)月的上升又說(shuō)成宏觀(guān)調(diào)控失效。
我們認(rèn)為這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有周期的，今天在座的每一位都不相信中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始反轉(zhuǎn)，只是在調(diào)整期，假設(shè)我們的結(jié)論都是大家共識(shí)的話(huà)，就可以用一個(gè)周期來(lái)解釋所有城市房地產(chǎn)發(fā)展的情況，每一輪都有調(diào)整期，每一輪也有發(fā)展期，我們只要看兩個(gè)指標(biāo)就可以了，一個(gè)看市場(chǎng)最高點(diǎn)，一個(gè)看市場(chǎng)的最低點(diǎn)，到了最高點(diǎn)的時(shí)候相應(yīng)要進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，在最高點(diǎn)的時(shí)候所有的客戶(hù)都會(huì)問(wèn)你房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)漲，在最低點(diǎn)的時(shí)候所有的客戶(hù)都會(huì)問(wèn)房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)跌，二手房在最高點(diǎn)的時(shí)候提前進(jìn)入調(diào)整，在最低點(diǎn)的時(shí)候往往也是二手房率先走出復(fù)蘇行情，特別是高端的二手房在最低點(diǎn)的時(shí)候走出復(fù)蘇行情，在最高點(diǎn)的時(shí)候政策往往是層出不窮，在最低點(diǎn)的時(shí)候政策往往是一個(gè)真空期，在最高點(diǎn)的時(shí)候成交量已經(jīng)先于房?jī)r(jià)達(dá)到了最高峰，在最低點(diǎn)的時(shí)候成交量連續(xù)幾個(gè)月都處于相對(duì)的低點(diǎn)，這些定性和定量的特征決定了市場(chǎng)什么時(shí)候到了最高峰，什么時(shí)候到了臨界點(diǎn)。
我們首先看一下上海的情況，我們認(rèn)為4、5月份上海的成交量應(yīng)該進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)正常的水平，會(huì)不到去年的最高峰，但是和05、06年的正常水平相符合，房?jī)r(jià)不會(huì)做太大的變動(dòng)，特別是有很多人期望上海房?jī)r(jià)全面下跌，事實(shí)上是很困難的，甚至我們認(rèn)為今年的高端房的房?jī)r(jià)還會(huì)有20%到30%的上升。
南京來(lái)說(shuō)相對(duì)沒(méi)有上海這么樂(lè)觀(guān)，要到2季度末才能進(jìn)入成交量的恢復(fù)期，因?yàn)槟暇┑墓?yīng)量還比較大.
深圳的判斷略微樂(lè)觀(guān)于廣州，我們最樂(lè)觀(guān)的統(tǒng)計(jì)在3季度成交量會(huì)有恢復(fù)，謹(jǐn)慎一點(diǎn)的估計(jì)到4季度會(huì)達(dá)到一個(gè)比較好的恢復(fù)。關(guān)鍵再看廣州和深圳目前的價(jià)格回探是否有效，對(duì)于去年的最高峰來(lái)說(shuō)都回探了30%，股票和房產(chǎn)最大的不同就是股票可以不斷的下跌，只是一個(gè)投資的工具，而房地產(chǎn)有最大的居住功能，所以大家在判斷房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候不要用股票來(lái)做對(duì)比。
對(duì)于北京來(lái)說(shuō)我們都發(fā)現(xiàn)北京的房?jī)r(jià)沒(méi)有主動(dòng)性降價(jià)的行為，我們也發(fā)現(xiàn)北京上市的樓盤(pán)成交情況都不太好，由于奧運(yùn)的利好的預(yù)期我們也認(rèn)為北京的房地產(chǎn)公司大多數(shù)不會(huì)主動(dòng)去進(jìn)行降價(jià)調(diào)整，所以我們對(duì)北京市場(chǎng)的復(fù)蘇也好，回暖也好我們認(rèn)為要到三季度，必須高位上面進(jìn)行相當(dāng)充分的整理之后才會(huì)進(jìn)入到新一輪的回暖情況。
天津現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到比較正常的市場(chǎng)，當(dāng)然也有個(gè)別的數(shù)據(jù)在表明有一些不同的物業(yè)類(lèi)型需要到5、6月份才能恢復(fù)，主要是偏遠(yuǎn)區(qū)域供應(yīng)量比較大的，價(jià)格還有一定的調(diào)整。
沈陽(yáng)不存在調(diào)整，我們認(rèn)為沈陽(yáng)的調(diào)整還沒(méi)真正開(kāi)始，也許要到下一輪調(diào)整才能輪上。
對(duì)于重慶要到二季度末才會(huì)有相應(yīng)的回暖期，但是謹(jǐn)慎的判斷我們認(rèn)為還要多加一些時(shí)間，主要是重慶試點(diǎn)去宣布之后進(jìn)行了一輪快速上升，但是原先的土地供應(yīng)情況相對(duì)比較混亂，擁有千畝以上的開(kāi)發(fā)企業(yè)也比較多，在這樣的情況下面整個(gè)重慶的供求關(guān)系不太樂(lè)觀(guān)。
對(duì)于西安來(lái)說(shuō)沒(méi)有進(jìn)入到調(diào)整期的趨勢(shì)。
對(duì)于武漢來(lái)說(shuō)可能要更加謹(jǐn)慎一點(diǎn)，今年的房?jī)r(jià)還會(huì)有10%左右的上升，但是成交量是這十個(gè)城市當(dāng)中下降幅度最大的城市，我們認(rèn)為武漢的市場(chǎng)樂(lè)觀(guān)估計(jì)要到2季度中后期才能進(jìn)行恢復(fù)，謹(jǐn)慎的估計(jì)要到3季度末。 |