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近日，西安交通大學(xué)蘇州研究院房地產(chǎn)研究所發(fā)表了蘇州3月房地產(chǎn)藍(lán)皮書，對一季度蘇州樓市和主要的品牌開發(fā)商的現(xiàn)狀和發(fā)展方向做了詳細(xì)分析。記者了解到，該所今后每月均將定3月是歷來蘇州房地產(chǎn)市場的小陽春，但在2008年的3月，市場似乎還是沒有轉(zhuǎn)熱。截至3月24日，蘇州全市住宅的成交均價6544元/平方米，而2月份的平均價格只有5279元/平方米，因此有不少報道認(rèn)為蘇州的房價出現(xiàn)了較大幅度的下降??但根據(jù)西安交通大學(xué)蘇州研究院房地產(chǎn)研究所蘇州3月房地產(chǎn)藍(lán)皮書研究表明，蘇州成交均價的下降僅是數(shù)字變化，因為政策性房源與多數(shù)百姓并沒有太大關(guān)系。蘇州的政策性房源主要包括：定銷房、中低收入家庭住房、動遷安置房等，還有一部分是機(jī)關(guān)企業(yè)員工住房。這些房源有的是完全出售，有的是共有產(chǎn)權(quán)，對于普通購房者而言是無法享受優(yōu)惠價格的。以2月份為例，中心城區(qū)（平江、滄浪、金閶）住宅平均銷售價格為4038元/平方米，這個價格恐怕在任何一個商品住宅小區(qū)都是難以出現(xiàn)的。據(jù)估算，去除別墅、中低收入家庭住房、定銷房，2月份公寓住宅均價與2007年12月相差不大，因此可以說蘇州目前的房價沒有上漲才是比較準(zhǔn)確.
?????住宅市場供應(yīng)仍充足從節(jié)后來看，2008年的市場有所不同。最為明顯的現(xiàn)象，就是作為住宅市場風(fēng)向標(biāo)的園區(qū)項目表現(xiàn)不佳，從12月開始，園區(qū)的房地產(chǎn)市場就比較疲軟，因此久違的優(yōu)惠噱頭也在2月從園區(qū)首先出現(xiàn)，3月促銷的勢頭更為明顯。??截至3月24日，蘇州全市住宅成交面積約為23萬平方米，相比2月份上升了109.09%，但同比2007年3月份下降了43.90%。另一方面，蘇州可售房源面積不斷上升。至3月末，市場上的可售房源面積達(dá)到了308萬平方米，已經(jīng)連續(xù)5個月上升，市場供應(yīng)量是很充足的。?

?4月蘇州樓市如何走
西安交通大學(xué)蘇州研究院房地產(chǎn)研究所有關(guān)人士向記者表示，從3月多個開盤項目的實際情況來看，有以下幾個特點：首先是小戶型選擇性走俏。2007年只要有小戶型，開盤就會出現(xiàn)排隊，而2008年這種情況成為歷史，并不是小戶型都好銷。近期萬達(dá)廣場的小戶型確實出現(xiàn)了排隊，而園區(qū)的幾個類似樓盤排隊者僅是去年的零頭，簡單的小面積以及較高的價格使得購房者熱情大減。其次開發(fā)商選擇了試探性銷售，3月開盤或者預(yù)約的樓盤幾乎都是只推出1-2棟樓，甚至按單元推盤。再次即是目前蘇州樓市折扣已公開存在，新開樓盤少則5000元/套，多則95折，普遍水平是98折、大戶型送車位，現(xiàn)在購房可以嘗試談?wù)剝r格了。與此同時，3月份高檔物業(yè)銷售超過了預(yù)期，近期樓市平淡，但高端物業(yè)都有銷售，受大市波動反而小。不僅星島仁恒、依云水岸等別墅持續(xù)銷售，千萬級的中茵皇冠社區(qū)別墅也有成交。3月的市場可以說普通購房者熱情不高，開發(fā)商預(yù)期下降。因此在現(xiàn)有情況下，可以預(yù)計樓市出現(xiàn)重大變化的可能性不大，最大可能將延續(xù)目前的走勢，4月新開項目還將保持比較謹(jǐn)慎的策略，價格上升幅度較低，優(yōu)惠也將更普遍。
???一季度樓市動態(tài)分析???萬科帶動大戶型銷售?在“9070”政策的影響下，2007年小戶型開始逐步增多。從2008年初的市場銷售狀況來看，代表小戶型的2房產(chǎn)品其銷售所占比例從原來的33.28%，提高到了46.07%。而4房以及以上住宅產(chǎn)品的比例從19.48%下降到了9.46%，大戶型產(chǎn)品的市場空間正在不斷的縮減。
但是節(jié)后萬科金色家園、玲瓏灣2個項目內(nèi)大戶型的銷售卻相對比較順暢。金色家園主推的6、7號樓均以141-172平方米面積的大戶型為主，玲瓏灣主推的住宅則主要是142平方米的精裝戶型。玲瓏灣是首先采取優(yōu)惠措施的大型樓盤，隨后金色家園也積極跟進(jìn)，因此在近期的銷售中萬科遙遙領(lǐng)先。以玲瓏灣21號樓為例，2月中旬開盤銷售，目前銷售率已經(jīng)達(dá)到80%，同時玲瓏灣也成為2月全市的銷售亞軍。在3月中旬銷售的金色家園7號樓，目前合同銷售率也達(dá)到了60%?？梢哉f，萬科順勢操作，取得了大戶型銷售的主動。中海定價影響較大?目前蘇州房地產(chǎn)市場的核心區(qū)域以及導(dǎo)向市場依然位于園區(qū)。園區(qū)是蘇州房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，從區(qū)域市場的價格水平以及市場的層次與規(guī)模，都對蘇州市場產(chǎn)生著重要的影響。2007年園區(qū)無論從商品房還是住宅，其新增量均處于領(lǐng)先的位置。2007年園區(qū)新增總量達(dá)到了246.60萬平方米，占到了全市5個片區(qū)新增供應(yīng)總量的30%，其中住宅的新增供應(yīng)總量達(dá)到了全市的33%。園區(qū)是目前蘇州大型地產(chǎn)企業(yè)最為集中的地區(qū)，目前在園區(qū)主要在售項目分別集中在中海、萬科、雅戈爾、晉合、仁恒、建屋、雋御等幾個大型地產(chǎn)企業(yè)。從目前市場在售項目來看，中海地產(chǎn)下屬的在售項目總量位居第一。中海地產(chǎn)目前在園區(qū)共有5個地產(chǎn)項目，分別是半島華府、湖濱一號、星湖國際、御湖熙岸以及國際社區(qū)。中海地產(chǎn)不僅是2007年銷售總額全市第一，而且取得了園區(qū)定價的相當(dāng)話語權(quán)，不少項目的價格是跟隨性變化的。這種影響力在2008年隨著御湖熙岸、國際社區(qū)2個項目的全面銷售將更為明顯
???御湖熙岸是目前湖西最大的樓盤，建筑面積約32萬平米。繼一期別墅、御上十棟后，華府1-4號樓即將銷售，預(yù)計價格在10000元/平方米左右，是有較高性價比的。中海國際社區(qū)則是湖東最大的樓盤，建筑面積120萬平方米，預(yù)計項目一期都是中小戶型。如果這個項目再次重復(fù)湖濱一號開盤低價入市的策略，將對湖東多數(shù)樓盤都有直接影響。?
仁恒晉合精裝修成優(yōu)勢???近期，園區(qū)政府提出中新合作區(qū)精裝修商品房比例不得低于50%，高層以上商品住宅原則上全部推行精裝修，以進(jìn)一步減少建筑垃圾和噪音污染。此項政策的最大收益者將是以精裝修住宅為特色的仁恒、晉合兩大開發(fā)商。仁恒專注于精裝修產(chǎn)品，在蘇州的代表項目是星嶼仁恒。除了精裝修住宅外，仁恒對別墅的關(guān)注力度也相當(dāng)大，星島仁恒是獨墅湖區(qū)域的高端物業(yè)代表。2008年金雞湖大道別墅項目即將推出，建筑面積34萬平方米，這是一個大型低密度樓盤。而晉合金湖灣是蘇州購房者從認(rèn)識到接受精裝修高檔公寓的主要項目之一，金湖灣創(chuàng)下了交房無投訴的紀(jì)錄，后期的管理服務(wù)相當(dāng)出眾，是湖東外籍客戶租賃率最高的。此外，晉合似乎正向高端物業(yè)運營商轉(zhuǎn)變，其在湖東就有2個五星級酒店在建。在湖西，晉合的水巷鄰里花園將在上半年開盤銷售，這是一個別墅、花園洋房、小高層社區(qū)，包括別墅都是精裝的。據(jù)說，這個項目的裝修品質(zhì)更高，將使得對高端物業(yè)的認(rèn)識更上一個臺階。?
雅戈爾繼續(xù)酒店路線??在競爭逐漸加大的市場下，雅戈爾在園區(qū)開發(fā)的項目中采取堅決的差異化。從最初的雷迪森廣場酒店公寓到現(xiàn)在的瀟邦酒店式都會社區(qū)，均是以小面積戶型為主，但與其他項目簡單的把面積做小不同，這些項目的共同特點是以酒店式的管理服務(wù)為基礎(chǔ)，在增加原有產(chǎn)品價值的基礎(chǔ)上，提升產(chǎn)品的競爭力。瀟邦酒店式都會社區(qū)預(yù)計在上半年推出。新湖受益地段價值新湖開發(fā)的項目明珠城位于蘇州與吳江的交界處，最大的利益就是隨著蘇州發(fā)展的推進(jìn)，融入到蘇州城區(qū)之中。從蘇震桃公路的開通，到蘇州輕軌在其附近設(shè)站，樓盤價值將極大提升。除此之外，新湖地產(chǎn)是全國少數(shù)幾個將土地出讓金全額付清的開發(fā)商，幾乎沒有現(xiàn)金壓力，因此也可以對產(chǎn)品塑造，做到同樣價格品質(zhì)更高。