記者從日前在京舉行的“中國房地產金融論壇”上獲悉，中國房地產融資仍然過分依賴銀行信貸，股權、債券、基金等融資方式的發(fā)展相對緩慢。
????中國經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券以及基金等融資方式在內的房地產融資體系，為中國房地產業(yè)的快速成長提供了重要支持。
根據(jù)中國人民銀行《2004中國房地產金融報告》分析，房地產開發(fā)資金中銀行貸款的比重超過55％，房地產開發(fā)企業(yè)很大程度上依賴于銀行信貸作為資金來源。截至2006年6月末，房地產貸款余額占同期金融機構人民幣貸款余額的比重達到15.5％，占同期金融機構人民幣中長期貸款余額的比重為33.3％。
????然而，房地產資本市場受種種原因的影響，發(fā)展相對較慢。
????中國人民銀行副行長吳曉靈說，與西方發(fā)達國家的房地產融資體系相比，中國房地產融資仍然過分依賴銀行信貸，股權、債券、基金等融資方式的發(fā)展相對緩慢。應盡快拓寬房地產融資渠道，提高企業(yè)的自有資金比重。目前，國內房地產開發(fā)企業(yè)負債經營的問題較為嚴重，人民銀行研究局根據(jù)國家統(tǒng)計局的相關數(shù)據(jù)測算發(fā)現(xiàn)，1997~2003年我國房地產開發(fā)企業(yè)的平均資產負債率為75％，2004年和2005年雖略有降低，但仍在72％左右，企業(yè)的自有資金比重有待提高。另一方面，企業(yè)的負債結構也急需改善，需要減少企業(yè)對銀行信貸的過分倚重，適當增加債券的比例。
????吳曉靈提出，為促進房地產金融的發(fā)展，減輕當前房地產融資結構中的失衡，完善房地產金融體系，應該加強以下六個方面的工作：
????一是繼續(xù)發(fā)揮銀行信貸對房地產業(yè)的支持作用，優(yōu)化房地產信貸產品結構，提高銀行的服務能力。根據(jù)國際清算銀行提供的數(shù)據(jù)，2004年抵押貸款與GDP的比值最高的國家是瑞士，達到了125％以上，美國、澳大利亞、德國、西班牙、荷蘭也都超過了60％，而2004年我國這一比值相對較低，僅為11％，可以看出，我國抵押貸款仍有很大的發(fā)展空間。從房地產開發(fā)貸款來看，目前銀行貸款利率缺乏彈性，對不同信用、不同資質的開發(fā)企業(yè)的差別較小，從而難以實現(xiàn)金融資源的優(yōu)化配置，不利于房地產業(yè)的優(yōu)勝劣汰。為此，對金融機構的定價能力和風險管理都提出更高的要求。同時，要認真研究房地產信貸的風險分擔機制，建立住房貸款信用保險(擔保）制度，充分發(fā)揮房貸保險的風險分擔職能。
????二是規(guī)范房地產信托業(yè)務。目前，信托融資已涵蓋了房地產投資的各個領域和環(huán)節(jié)，從土地開發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。但是受到政策等因素的影響，我國目前的房地產信托資金以信托合同而非憑證方式向少數(shù)人募集，信托計劃的規(guī)模也有所限制，資金規(guī)模較小，現(xiàn)金流不穩(wěn)定，難以實現(xiàn)組合投資，無法滿足房地產項目較大的資金需求。房地產信托基本上以負債類信托為主，2005年，在房地產信托業(yè)務中，貸款類業(yè)務近八成。產品短期化特征明顯，這與房地產開發(fā)對資金需求期限長的特點不相符，并且不利于股權類信托產品的發(fā)展。信托產品無法實現(xiàn)流通，與國際上流行的房地產投資信托(REITs）有本質的區(qū)別。此外，信托公司運作中的風險較大，在許多方面還有待規(guī)范?？偟膩砜?，目前房地產信托還難以為房地產業(yè)提供穩(wěn)定的、大規(guī)模的資金支持。
????三是理性看待房地產投資信托（REITs）在我國房地產融資中的功能，不能過分高估REITs解決開發(fā)融資的作用。從國外經驗看，由于REITs適應的物業(yè)類型和融資階段有限，大多數(shù)國家發(fā)展REITs產品的主要出發(fā)點是為中小投資者參與商業(yè)性不動產投資提供便利，而非解決房地產開發(fā)融資問題。大部分國家或地區(qū)都要求REITs提供的融資階段以后期為主，對前期的開發(fā)建設階段有著嚴格的投資比例限制，例如歐洲國家、日本、新加坡、韓國為20％~50％，香港為10％，澳大利亞則不允許。這一點實際決定在資金最為緊張的前期建設階段，房地產企業(yè)不能大規(guī)模通過REITs融資。
????四是加快債券融資，研究房地產企業(yè)通過發(fā)行項目債券融資的相關問題。在國外，項目債券屬于一種專項債券，它通常以所開發(fā)的房地產項目為依托，籌集的資金用于該項目的開發(fā)，債券的本息用于該項目的收益償還。在我國，債券審批程序比較嚴格，尤其是對房地產項目債券的審批，從1993年至1998年上半年基本沒有公開發(fā)行的房地產項目債券。直到1998年下半年以后，政策限制逐步放松，陸續(xù)出現(xiàn)了深振業(yè)債券等幾個項目債券。針對當前項目債發(fā)行中存在的主要問題，有關部門應加大研究力度，盡快在立法上對項目債進行明確，及早推動。
????五是擴大房地產企業(yè)股權融資的比重，提高自有資金比例。由于公開上市門檻較高，符合這一條件的企業(yè)有限，因此還需要開拓除此以外的其他股權融資渠道。目前,一些企業(yè)開始采用私募方式進行股權融資，例如建立房地產產業(yè)投資基金，這類基金可以采取公司型或信托型的方式運作，有關部門應對此密切關注和跟蹤研究。還可以考慮利用現(xiàn)有的代辦股份轉讓系統(tǒng)，對其進行改造，使其成為具有重要意義的場外交易市場，為房地產企業(yè)融資提供募集和增發(fā)股份的平臺。
????六是進一步探討和完善住房公積金在解決中低收入家庭住房問題方面的作用。住房公積金制度是我國住房制度改革的重要內容，在推進住房制度改革、支持廣大城鎮(zhèn)居民改善住房條件方面發(fā)揮了積極作用。我們需要進一步研究和完善公積金制度，充分發(fā)揮其應有的作用。可以借鑒新加坡在管理公積金方面的先進經驗，吸收他們在保證公積金繳存、公積金監(jiān)管等方面的一系列的先進做法，維護住房公積金互惠互利的基本內涵，從而保證中低收入群體從住房公積金制度中獲得有效的支持。 |