從行業(yè)領(lǐng)跑者再到地價(jià)領(lǐng)漲者，萬(wàn)科令人們有些意外。當(dāng)然，在競(jìng)逐土地道路上奔跑的并非只有萬(wàn)科。只在最近，就以近百億元的代價(jià)在長(zhǎng)沙獲得一幅堪稱“中國(guó)地王”的巨幅土地。富力地產(chǎn)在天津也以約50億元的價(jià)格競(jìng)得地塊。華潤(rùn)亦在武漢以29.74億元取得“地王”。
與之相伴的是，房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升、地產(chǎn)股股價(jià)的迅速上漲。面對(duì)今天的局面，我們不禁困惑，宏觀調(diào)控已歷時(shí)兩年有余，而這一切究竟是怎么了？
昨日下午，117輪爭(zhēng)奪，南京江寧一幅面積約400畝的地塊以17.85億元的代價(jià)被萬(wàn)科控股子公司與另一家不知名地產(chǎn)公司聯(lián)合收入囊中。這一價(jià)格高出底價(jià)約12.03億元，并創(chuàng)下3278元/平方米的樓面地價(jià)紀(jì)錄，較底價(jià)翻了三番。有開發(fā)商對(duì)記者表示：此次土地定槌之后，可能會(huì)直接導(dǎo)致江寧地區(qū)的房?jī)r(jià)由目前的5000元/平方米左右的成交均價(jià)上升到6500元/平方米左右。
就在同日，萬(wàn)科集團(tuán)還在廣州以8.8億元的價(jià)格獲取三幅“爛尾”地塊。
短短一個(gè)月內(nèi)，萬(wàn)科已經(jīng)為獲取土地在全國(guó)范圍內(nèi)支出近60億元。
“江寧地王”3倍于底價(jià)成交這塊南京業(yè)內(nèi)被稱為“江寧地王”的牛首山地塊，規(guī)劃為純住宅用地，總建筑面積近60萬(wàn)平方米，位于江寧開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)路以北、牛首山河以南，出讓面積為272298.4平方米(約400畝），規(guī)劃為純住宅用地。
按照5.82億元、27萬(wàn)平方米、2.0的容積率推算，該地塊樓面地價(jià)約為1070元/平方米。該地塊周邊的樓盤價(jià)格在5000元/平方米左右，所以之前業(yè)內(nèi)估計(jì)該地塊的樓面價(jià)還會(huì)上浮1000元/平方米左右。但是此次拍賣結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出業(yè)內(nèi)想象。
11家開發(fā)商為爭(zhēng)奪這幅地塊展開激烈競(jìng)爭(zhēng)，包括棲霞建設(shè)、融僑金輝、廣州富力、上海郎達(dá)、銀河房地產(chǎn)等在內(nèi)的知名企業(yè)均參與競(jìng)拍。其中上海郎達(dá)為萬(wàn)科控股子公司，也就是這次競(jìng)拍成功者。開拍之前，全場(chǎng)最高的書面報(bào)價(jià)是蘇寧電器旗下的南京銀河房地產(chǎn)，報(bào)價(jià)為6.01億元。
拍賣進(jìn)行到100輪時(shí)，銀河房地產(chǎn)報(bào)出16.65億元，樓面價(jià)為3039元/平方米。事實(shí)上，從第78輪以后，拍賣現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)完全是銀河房地產(chǎn)和上海郎達(dá)之間的較勁。最終，經(jīng)過(guò)117輪舉牌，此地塊被上海郎達(dá)和寶靜置業(yè)以17.85億元的高價(jià)競(jìng)得。
“江寧已經(jīng)沒(méi)有整塊可以出讓的住宅土地，這也是導(dǎo)致這塊土地的出讓招來(lái)這么多開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的原因所在。3278元/平方米的樓面價(jià)，極有可能抬升此區(qū)域的房?jī)r(jià)。讓開發(fā)商將‘預(yù)期價(jià)格’變?yōu)椤F(xiàn)實(shí)價(jià)格’。今年上半年，奧體的地價(jià)攀升，就直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的急速上漲。同樣的情形很有可能被復(fù)制到江寧?！币晃荒暇I(yè)內(nèi)專家分析說(shuō)。據(jù)他估計(jì)，如果此地塊被開發(fā)成高檔社區(qū)，則有可能拉升當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)到8000元/平方米。
會(huì)上漲到6500元/平方米。但是，如果地價(jià)再接連上升，也不排除該區(qū)域房?jī)r(jià)要高出6500元/平方米的預(yù)期?！碑?dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商保守估計(jì)說(shuō)。
萬(wàn)科一月內(nèi)狂砸近60億買地
就在十多天前，萬(wàn)科剛剛在東莞市經(jīng)過(guò)199輪競(jìng)拍，花費(fèi)26.8億元拿下廣東省今年的新“地王”。此塊土地的樓面地價(jià)達(dá)到1.52萬(wàn)元／平方米。比“江寧地王”更甚的是，那幅地塊底價(jià)只有6.16億元，折合起始樓面地價(jià)僅為3504元／平方米。最終的拍賣結(jié)果是將其價(jià)格推漲了近4倍。
7月19日，北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司又以5.9億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)宋莊路38號(hào)住宅、商業(yè)項(xiàng)目用地的國(guó)有土地使用權(quán)。加之昨日在南京與廣州分別獲得的4幅地塊，萬(wàn)科在一個(gè)月內(nèi)，為購(gòu)買地塊就已花費(fèi)近60億元，其中兩幅地塊都被當(dāng)?shù)赝婆e為“地王”。
萬(wàn)科今年在南京已經(jīng)“秘密”囤積了兩塊儲(chǔ)備土地。第一塊是以上海子公司名義以1.84億元代價(jià)獲取的；第二塊是與當(dāng)?shù)睾献鞣胶腺Y成立項(xiàng)目公司開發(fā)該地塊。根據(jù)萬(wàn)科與合作方簽署的協(xié)議，南京萬(wàn)科擁有該項(xiàng)目全部收益權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。萬(wàn)科在擬增發(fā)新股的可行性研究報(bào)告中均表示：兩個(gè)項(xiàng)目的計(jì)劃總投資達(dá)到11.5億元左右，兩塊土地的住宅預(yù)期售價(jià)均為1.5萬(wàn)元/平方米左右。
據(jù)悉，萬(wàn)科今年3月公開增發(fā)A股股票數(shù)量將不超過(guò)公司發(fā)行前總股本的20%，共擬投入募集資金100億元用于廣州、佛山、珠海、杭州、寧波、上海、南京等7個(gè)城市11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。 |