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在城市化變局中，廣大的中國(guó)城市是推行低密度的花園城市建設(shè)，還是高密度曼哈頓模式的集約型城市建設(shè)，應(yīng)是擺在城市管理者和泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面前的一道深刻命題。
????任志強(qiáng)和饒及人曾就18億畝耕地紅線展開(kāi)的爭(zhēng)論應(yīng)該具有較廣泛的代表性。任志強(qiáng)認(rèn)為國(guó)家卡住18億畝耕地不準(zhǔn)城市化，是造成城市土地供應(yīng)緊缺的原因 ，并拋出“城市化就是要把農(nóng)村的宅基地集中起來(lái)變成城市”的觀點(diǎn)。此觀點(diǎn)卻引發(fā)了城市規(guī)劃專家饒及人的反駁，他提出“不要為了這一代的繁華把子孫的地都分掉，保住18億畝耕地不準(zhǔn)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是對(duì)的”。
????現(xiàn)實(shí)情況表明，快速城市化是大勢(shì)所趨，泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必是城市化變局的生力軍。但18億畝耕地的紅線卻是不能撼動(dòng)的。怎樣完美均衡？對(duì)這個(gè)問(wèn)題的回答同時(shí)就應(yīng)該是“中國(guó)選擇何種城市發(fā)展模式”的答案。其實(shí)，對(duì)中國(guó)而言，答案很明確了，集約型城市應(yīng)是我們正確的選擇。
????那么，怎樣真正做到城市化集約型發(fā)展？
????集約型發(fā)展就是依靠提高生產(chǎn)要素的利用質(zhì)量和利用效率，達(dá)成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。以這種方式實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，能耗更少，成本更低，經(jīng)濟(jì)效益更可持續(xù)。
????具體到城市集約型產(chǎn)品，集休閑、娛樂(lè)、辦公、購(gòu)物、居住等功能于一體的城市綜合體已經(jīng)出現(xiàn)，這種城市綜合體的先進(jìn)性在于功能復(fù)合、資源共享，價(jià)值鏈互動(dòng)延伸。在有限的土地資源上同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅、寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心等不同物業(yè)，從功能上實(shí)現(xiàn)了土地的集約化利用。
????既然是集約型開(kāi)發(fā)，就繞不過(guò)容積率問(wèn)題。以城市綜合體理念開(kāi)發(fā)的沈陽(yáng)華府天地總占地面積17萬(wàn)平方米、規(guī)劃總建筑面積約190萬(wàn)平方米，容積率高達(dá)12。同樣以城市綜合體理念開(kāi)發(fā)的裕景·大連中心總占地約6.23萬(wàn)平方米，總建筑面積約80萬(wàn)平方米，容積率達(dá)14。石家莊勒泰中心占地6.5萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)54萬(wàn)平方米，容積率約為9。由于城市綜合體的容積率大大提高，其單位產(chǎn)出也更多。
????不僅如此，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在城市綜合體內(nèi)互動(dòng)，各種資源有效整合，物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置，從而發(fā)揮更大的空間效益，既省地又節(jié)能。
????近期，一份權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，集約型城市綜合體內(nèi)的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，將提高36%，節(jié)能收益將提升42%。
????麥肯錫一份報(bào)告預(yù)測(cè)，按照中國(guó)目前的城市化速度，中國(guó)城市人口將從2005年的5.72億增加到2023年的9.26億。新增的3.5億城市人口(相當(dāng)于今天美國(guó)的全部人口），又將占據(jù)大量的土地資源和城市空間。我們何以承擔(dān)起如此多的城市增量人口？
????強(qiáng)化集約型城市綜合體的開(kāi)發(fā)力度，就是要解決高容積率的問(wèn)題。只有這樣，才能最大可能地減輕城市系統(tǒng)壓力，提高城市總體空間效率，這應(yīng)該是中國(guó)廣大有前瞻性智慧的城市管理者和具備企業(yè)公民責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商對(duì)歷史及未來(lái)負(fù)責(zé)任的共識(shí)。 |