樓市觀察
未來(lái)10年,中國(guó)25至34歲年齡段人口將出現(xiàn)30%的下降,城市化進(jìn)程已經(jīng)放慢,未來(lái)10年城鎮(zhèn)真實(shí)住房需求增長(zhǎng)也將放緩。過(guò)去幾年房地產(chǎn)高達(dá)20%以上的投資增長(zhǎng)在未來(lái)難以維持,商品房新開(kāi)工面積可能出現(xiàn)較大回落。房地產(chǎn)是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需增長(zhǎng)的核心動(dòng)力,其漫長(zhǎng)的投資鏈條和巨大的財(cái)富效應(yīng),對(duì)投資和需求都將產(chǎn)生舉足輕 重的影響。
????李嘉圖認(rèn)為城市住宅(或土地)租金歷史增長(zhǎng)原因可以歸結(jié)為多種因素共同作用的結(jié)果,其中人口增長(zhǎng)是最重要的因素。城市人口的增長(zhǎng)帶動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)張、住宅需求和租金上升,租金上升又推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。 ????從1998年到2007年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了10年高速發(fā)展。在住房體制改革、經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)低通脹和人口紅利等多重利好因素推動(dòng)下,住宅年銷售量增長(zhǎng)了7倍,年銷售金額增長(zhǎng)了13.6倍。 ????但人口年齡結(jié)構(gòu)顯示,我國(guó)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,未來(lái)10年我國(guó)住房消費(fèi)真實(shí)需求增速將放緩,房地產(chǎn)市場(chǎng)需要經(jīng)歷2年左右或更長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整,然后進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。 ????首次置業(yè)集中在25至39歲間 ????根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)學(xué)的觀點(diǎn),首次置業(yè)的年齡主要集中在25至39歲之間。這一年齡段人口增長(zhǎng)較快的國(guó)家,其房地產(chǎn)投資和消費(fèi)都處在相對(duì)旺盛的階段,比如日本在1980年至1990年,韓國(guó)在1980年至1990年以及中國(guó)在1998年至2007年,都出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資和消費(fèi)高峰。 ????這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和我們的生命周期有密切的關(guān)系。根據(jù)美國(guó)的調(diào)查數(shù)據(jù),美國(guó)人會(huì)在一生中非常接近的時(shí)間點(diǎn)上做類似的事情,比如20歲左右參加工作、26歲左右選擇結(jié)婚以及31歲左右購(gòu)買第一套房產(chǎn)。他們首次置業(yè)的年齡段一般在25至39歲之間。 ????日本人口分組住宅自有率數(shù)據(jù)也印證了人口統(tǒng)計(jì)學(xué)的觀點(diǎn),在1978年到1998年的20年里,25歲以下人口組平均住宅自有率為5.6%,而35至39歲人口組平均住宅自有率達(dá)到55%。這表明有50%的人口選擇在25至39歲之間購(gòu)買房產(chǎn),只有23%的人口選擇在40至60歲之間購(gòu)買房產(chǎn)。 ????日本和美國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都顯示購(gòu)買房產(chǎn)的消費(fèi)行為主要發(fā)生在25至39歲之間,這一年齡段的人口才是房產(chǎn)消費(fèi)的中堅(jiān)力量,相信上述規(guī)律在中國(guó)同樣適用。 ????日本經(jīng)驗(yàn) ????日本房地產(chǎn)市場(chǎng)在1980年到1990年期間大幅上漲,住宅土地價(jià)格在10年中上升了3倍左右,之后大幅下跌。在后來(lái)的17年里,住宅土地價(jià)格下跌50%。 ????日本房地產(chǎn)大崩盤必然是眾多因素共同作用的結(jié)果,住房真實(shí)需求的下降是非常重要的因素之一。日本人口在1990年左右出現(xiàn)的斷層現(xiàn)象和目前中國(guó)的情況非常類似。從人口分年齡組結(jié)構(gòu)來(lái)看,1990年日本25至34歲人口組數(shù)量比1980年25至34歲人口組數(shù)量下降了20%,人口斷層導(dǎo)致日本房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)需求下降,加速房地產(chǎn)價(jià)格下跌。 ????中國(guó)人口出現(xiàn)斷層 ????中國(guó)是全世界人口最多的國(guó)家,但人口結(jié)構(gòu)非常不合理,存在許多隱患,其中之一就是計(jì)劃生育導(dǎo)致的人口斷層現(xiàn)象。1950年到1978年間,我國(guó)平均人口出生率每年達(dá)到31.4%。,之后人口就進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)期。1979年到2000年之間,平均人口出生率每年只有18.81%。,比28年前下降40%左右,到2005年我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率只有5.9%。,遠(yuǎn)低于世界平均水平11.9%。。 ????出生率大幅度波動(dòng)的后果之一就是人口年齡分布不均衡,2003年我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)圖顯示30只至39歲之間的人口比例最大,數(shù)量大約有2.46億。而緊隨其后20至29歲年齡組的人口數(shù)量只有1.74億,驟然下降30%。這種人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅消費(fèi)和投資的中期趨勢(shì)有深遠(yuǎn)影響,由于25至39歲之間的人口是最主要的購(gòu)房群體,在2008年到2017年之間,這部分購(gòu)房群體絕對(duì)數(shù)量的下降將直接影響住宅的真實(shí)需求。 ????城市化進(jìn)程放緩 ????城市化率快速提升是人口對(duì)城市住宅需求集中釋放的過(guò)程。在過(guò)去的10年里,我國(guó)城市化率從33.35%提升到44.9%,2億人口從農(nóng)村進(jìn)入城市,為住宅市場(chǎng)帶來(lái)旺盛的需求。動(dòng)態(tài)來(lái)看,我國(guó)的城市化水平還存在較高的提升空間,這也是投資者和開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)保持樂(lè)觀預(yù)期的主要原因。但下圖顯示,最近幾年城鎮(zhèn)新增人口在減少,新增人口的住宅需求可能下降。 ????中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ????未來(lái)10年住宅真實(shí)需求平均增長(zhǎng)緩慢 ????根據(jù)我們的預(yù)測(cè),未來(lái)10年住宅新增需求量5320萬(wàn)套,較上一個(gè)10年新增需求4860萬(wàn)套,需求總量增長(zhǎng)約10%。如果按照戶均面積90平米計(jì)算,未來(lái)10年住宅需求的總建筑面積47.7億平米,年均銷售面積4.7億平米,較2007年住宅銷售面積6.9億平米下降32%。我們認(rèn)為未來(lái)住宅銷售將呈現(xiàn)均值回復(fù)式的下降過(guò)程,某些年度的銷售量應(yīng)該比4.7億平米更低。 ????住宅供給過(guò)剩 ????住宅的供給方地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商似乎完全沒(méi)有感覺(jué)到住房需求萎縮趨勢(shì)的嚴(yán)重性,他們對(duì)未來(lái)依舊相當(dāng)樂(lè)觀。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2007年商品房新開(kāi)工面積9.4億平米,2008年1至4月,商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)20.5%。如果商品房新開(kāi)工面積全年保持20%的增速,2008年將達(dá)到11.16億平米,兩年合計(jì)新開(kāi)工20.56億平米(預(yù)計(jì)住宅面積在18億平米左右)。根據(jù)我們的測(cè)算,住宅市場(chǎng)未來(lái)10年的需求量也只有47億平米左右,2007和2008年兩年新建住宅基本能夠滿足未來(lái)4年住宅的需求量?;蛘哒f(shuō),如果未來(lái)10年商品房新開(kāi)工面積保持在每年10億平米,總共100億平米的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)47億平米的真實(shí)需求。 ????我們預(yù)期,2008年住宅投資將維持高位增長(zhǎng),2009年后住宅投資出現(xiàn)拐點(diǎn),并持續(xù)2年的負(fù)增長(zhǎng),然后恢復(fù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。從房地產(chǎn)投資總量上看,2007年我國(guó)房地產(chǎn)投資2.52萬(wàn)億,占GDP的比重達(dá)到10%左右,今年以后可能逐漸回落到5%左右的國(guó)際平均水平。 ????土地未必稀缺 ????根據(jù)《全國(guó)土地利用總體綱要》,到2020年我國(guó)耕地面積保有量要確保在18億畝以上。根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì),2005年我國(guó)耕地面積在18.31億畝左右,那么,從2006年至2020年可利用開(kāi)發(fā)的耕地面積約3000萬(wàn)畝。 ????從1998年到2007年,全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積16.54億平米,地產(chǎn)公司購(gòu)置土地面積27.07億平米,約合244萬(wàn)畝和399萬(wàn)畝。根據(jù)我們的測(cè)算,350萬(wàn)畝的土地已經(jīng)能夠滿足未來(lái)10年商品房建設(shè)的需求,占未來(lái)可供土地總量不到15%,土地供應(yīng)比較充足。 ????房?jī)r(jià)和收入水平 ????到底有多少人能夠承擔(dān)得起目前的房?jī)r(jià)呢?我們想通過(guò)基尼系數(shù)來(lái)推斷不同收入層次的人群對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力。根據(jù)世界銀行的調(diào)查統(tǒng)計(jì),2004年我國(guó)城鎮(zhèn)基尼系數(shù)33.98%,收入排名靠前的30%人口擁有城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的53.79%,我們預(yù)測(cè)到2007年這個(gè)比例將上升到55.79%。表二中的數(shù)據(jù)顯示,收入前10%的人群能夠承受目前的房?jī)r(jià),按揭貸款年還款額占家庭可支配收入的19%左右,這部分的人口數(shù)量約6000萬(wàn)人,相當(dāng)于2000萬(wàn)個(gè)家庭;收入在前10%至20%的家庭也能夠承受現(xiàn)在的房?jī)r(jià),但年還款壓力明顯超過(guò)第一組人群;而第三組以下的人群對(duì)目前的房?jī)r(jià)只有短期的承受能力,假定未來(lái)收入不增長(zhǎng),將家庭一半以上的可支配收入用于支付按揭貸款的購(gòu)房行為是不能長(zhǎng)期維持的。 ????現(xiàn)實(shí)情況和我們的推斷類似,從1998年到2007年間,我國(guó)住宅銷售總面積32.17億平米,大約銷售2550萬(wàn)套,同第一組和部分第二組人口的住房需求相當(dāng)。組間收入差距顯示,第三組人口收入需要增長(zhǎng)36%才能達(dá)到第二組人口的收入水平。按照人均可支配收入年均增長(zhǎng)10%計(jì)算,大約需要3至4年時(shí)間住宅市場(chǎng)才能形成新的購(gòu)買力。 ????結(jié)束語(yǔ) ????未來(lái)10年,中國(guó)25至34歲年齡段人口將出現(xiàn)30%的下降,城市化進(jìn)程已經(jīng)放慢,未來(lái)10年城鎮(zhèn)真實(shí)住房需求增長(zhǎng)也將放緩。過(guò)去幾年房地產(chǎn)高達(dá)20%以上的投資增長(zhǎng)在未來(lái)難以維持,商品房新開(kāi)工面積可能出現(xiàn)較大回落。房地產(chǎn)是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需增長(zhǎng)的核心動(dòng)力,其漫長(zhǎng)的投資鏈條和巨大的財(cái)富效應(yīng),對(duì)投資和需求都將產(chǎn)生舉足輕重的影響。 |
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