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即將告別2008年上半年之時(shí)，信義房產(chǎn)在昨天發(fā)布《2008年上海中高檔二手房交易市場(chǎng)回顧與展望》，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年1-5月上海信義成交的中高檔二手房成交總套數(shù)同比2007年下降25%，成交總面積下降21%。市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，受種種因素影響，當(dāng)前上海中高端二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)謹(jǐn)慎有余而活力不足，觀望情緒極為濃重。
房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行
從上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，今年上海二手房指數(shù)5月較1月僅微漲2.9%。而去年上海二手房指數(shù)同比漲幅為8.1%，全年漲幅達(dá)39.4%。
從“2007年、2008年1月-5月上海中高檔二手房市場(chǎng)信義房產(chǎn)成交均價(jià)走勢(shì)圖”及“2007年、2008年1月-5月上海中高檔二手房市場(chǎng)信義房產(chǎn)成交均價(jià)對(duì)比圖”看出，2007年11月價(jià)格沖高之后，雖然上海中高檔二手房市場(chǎng)價(jià)格仍在高位運(yùn)行，但漲幅已經(jīng)呈現(xiàn)趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
房產(chǎn)分析人士介紹，此局面的形成無(wú)外乎這幾個(gè)因素。首先，市場(chǎng)中整體的觀望氛圍使市場(chǎng)中房源數(shù)量有所增多而購(gòu)買(mǎi)需求持續(xù)萎縮，基于二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方共同定價(jià)的原則，由此導(dǎo)致部分急于出手的業(yè)主議價(jià)空間提升較大。
一手房打折影響收益
再者，在一、二手樓市聯(lián)動(dòng)作用之下，一手樓盤(pán)層出不窮的打折現(xiàn)象在一定程度上影響了二手房業(yè)主的收益預(yù)期，尤其是在個(gè)別區(qū)域一、二手價(jià)格倒掛的不利情勢(shì)下，更促使相關(guān)區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)的隨行就市(如上?？党撬钠陂_(kāi)盤(pán)優(yōu)惠價(jià)7500元/平方米，比前幾期二手房在售均價(jià)8500元/平方米還要低1000元/平方米）。
另外，從目前的形勢(shì)來(lái)看，銀監(jiān)會(huì)堅(jiān)持從緊的貨幣政策不變，銀行貸款出現(xiàn)松動(dòng)的可能性微乎其微，通脹的風(fēng)險(xiǎn)左右著購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃。部分購(gòu)房者選擇了價(jià)位偏低的中低端房源，由此也在一定程度上控制了房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。
從短期來(lái)看，上海中高端二手房市場(chǎng)的交易價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大振幅，在漲幅趨緩的發(fā)展勢(shì)頭之下，其交易價(jià)格將會(huì)控制在合理范圍之內(nèi)。
市中心高檔房或稀缺
房產(chǎn)分析人士還認(rèn)為，上海的中高端二手房具有較強(qiáng)的抗跌性。中高端房產(chǎn)的投資者一般實(shí)力都比較雄厚，而許多境外的大投資者都在押人民幣升值，加息以后他們對(duì)人民幣升值的預(yù)期更加強(qiáng)烈。
對(duì)這類(lèi)群體而言，一方面中低檔房產(chǎn)的品質(zhì)不是很高，未來(lái)幾年供應(yīng)量將繼續(xù)加大，而中高檔房產(chǎn)其地段優(yōu)勢(shì)明顯，基本上沒(méi)有替代產(chǎn)品。
另一方面，從土地市場(chǎng)來(lái)看，市中心鮮有土地推出，未來(lái)市中心的高檔房產(chǎn)供應(yīng)將變得非常稀缺。雖然現(xiàn)在看來(lái)價(jià)格比較高，但這樣的房源有著旺盛的市場(chǎng)需求。因此，有實(shí)力的投資者大多選擇高檔房產(chǎn)。再有，雖然2007年連續(xù)出臺(tái)的政策(如頻繁加息、調(diào)高貸款等）對(duì)廣大中小購(gòu)房者造成一定壓力，但對(duì)高端置業(yè)者并不會(huì)形成很大影響。 |