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“地王”集體退地
????今年，我國房地產(chǎn)市場正興起一場聲勢頗大的“退地運動”——各大地王由于承受不了資金短缺的壓力，開始集體“退地”。
????在上海，去年的“普陀地王”遭遇退地。去年9月，長風生態(tài)商務區(qū)4號東南地塊以3.14億元起拍，最終被“黑馬”上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司以11.04億元收入囊中，樓面地價高達1.65萬元/平方米。而近日，志成企業(yè)因為沒有在規(guī)定時間內交齊土地款，土地被政府收回。
????這并不是第一家“地王”所面臨的悲慘遭遇。
????同在去年9月，福建融信地產(chǎn)以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元的高價拍得白馬路地塊，成為轟動一時的福州“地王”，樓面地價高達9953元/平方米。到今年3月初，融信地產(chǎn)不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價拍得的土地退還。
????小型開發(fā)商干脆毀約退地，大型開發(fā)商只能另尋出路。
????5月14日，粵宏遠Ａ下屬全資子公司廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)公司，以500萬元的價格售讓了北京萬信投資發(fā)展有限公司所持有的東莞萬科置地有限公司50％股份。而東莞萬科置地手中所持有的地塊，正是一年前地價狂飆時，以14.12億元拿下的地王——東莞市南城水濂村地塊，當時折合樓面地價為3772.3元／平方米。此后東莞房價一直下降，近半年來的平均房價約在6000元／平方米左右，如果以目前的銷售價格計算，東莞萬科置地當初拿地價格幾乎沒有利潤可言。
????據(jù)統(tǒng)計，今年3月中旬以來，已經(jīng)有6家房產(chǎn)企業(yè)掛牌轉讓部分股權，這些企業(yè)持有的土地包括浦東陸家嘴的黃金地段地塊、安徽合肥的土地項目等，出讓方有上海強生房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、寶鋼集團等大型企業(yè)。
????“地產(chǎn)開發(fā)商在瘋狂拿地及囤積土地的同時，也在制造泡沫。”業(yè)內人士認為，去年土地市場瘋狂之時，一些開發(fā)商為了拿地不顧實力、不惜成本，可一旦市場形勢有變，這些開發(fā)商就將為自己的不理智付出代價。
????房價面臨巨大分化
????隨著宏觀調控的進一步加強，我國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷劇變，房價也日益分化。
????佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛健雄表示，以前在房價應與購買力相當?shù)膽T性思維下，全國房價一盤棋，大家差距都不大。因此，在上海、北京等大都市房價上漲的帶動下，小城市的房價也緊跟上漲。這雖然體現(xiàn)了這幾年百姓相當?shù)馁徺I水平，但也部分透支了消費能力。因此，過去幾年上漲過快的中小城市房價和郊區(qū)房價，在經(jīng)濟增長沒能填補前期過快上漲的房價泡沫下，可能出現(xiàn)回調的壓力。
????這與上海、北京等大都市核心區(qū)房價在經(jīng)濟增長的帶動下保持上漲大勢背道而馳。因此，將來無論是樓市還是開發(fā)商，都將面臨巨大分化。
????五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，“在開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量表上，經(jīng)營性現(xiàn)金流入與融資性現(xiàn)金流入都遇到問題，多數(shù)企業(yè)短期還債壓力巨大，尋找解決問題之策迫在眉睫?！?
????危機或波及銀行業(yè)
????數(shù)據(jù)顯示出了房地產(chǎn)商所面臨的痛苦。
????上海市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，受國家緊縮性貨幣政策影響，今年前５個月上海項目建設資金趨緊，如建設項目到位資金中，本年到位2056.3億元，同比下降7.8%。
????SOHO中國主席潘石屹所預言的“百日劇變”時間將近，他近日繼續(xù)爆料，稱房地產(chǎn)企業(yè)正出現(xiàn)大規(guī)模拖欠土地出讓金的現(xiàn)象，下一步就將可能威脅到銀行。
????潘石屹稱，所說的“百日劇變”指2006年下半年、2007年瘋狂拿地的那些企業(yè)，把所有的錢和銀行貸款拿去作為拿地的首付款。由于這些企業(yè)拿到的土地到2008年上半年還不具備銷售條件，并沒有形成可以在市場上打折銷售的房子，將面臨著很大的資金壓力。 |