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樓市觀察

08上半年蘇州住宅類房源成交分析
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2009-02-24  來源:  點擊數(shù):2402

2008年一季度蘇州住宅類房源成交不足萬套,為兩年來最低。于是大家都把眼光投向了傳統(tǒng)旺季4、5、6月份,那么二季度房地產(chǎn)是否真的“旺”起來了呢?讓我們先來看一組數(shù)字, 根據(jù)蘇州搜房網(wǎng)統(tǒng)計匯總:2008年上半年度(截止6月24日)蘇州市區(qū)住宅類房源成交17035套,較去年同期減少9866套,降幅36.67%;成交面積:1881492.1平方米,較去年同期減少1405766.9平方米,降幅42.76%;2008年上半年度全市住宅類房源成交均價:7021.77元/平方米,較去年同期上升1393.35元/平方米,升幅24.76%。從上面這組數(shù)字可以看出,房地產(chǎn)瘋狂時代已經(jīng)過去,市場步入理性軌道,國家針對房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策無形中已發(fā)揮作用。

2008上半年度總體銷售情況:?

?蘇州市2008年上半年度(截止6月24日)蘇州市區(qū)住宅類房源成交17035套,成交面積:1881492.1平方米成交均價:7021.77元/平方米,各區(qū)域具體成交信息見下表:

08上半年蘇州住宅類房源成交分析

08上半年蘇州住宅類房源成交分析

08上半年蘇州住宅類房源成交分析

08上半年蘇州住宅類房源成交分析

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成交量:比去年同期減少了36.67%

國家出臺的各種針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策以及市場調(diào)整對房地產(chǎn)影響日益顯現(xiàn),2008年上半年度蘇州市全市成交量再創(chuàng)新低,成交套數(shù)不足2萬套,成交面積也在2百萬平方米以下,作為蘇州樓市的“排頭兵”,園區(qū)和吳中區(qū)這兩個片區(qū)直接決定了全市的成交總量水平.從區(qū)域的成交情況來看,工業(yè)園區(qū)、吳中區(qū)等主要片區(qū)的成交量較以往有很大減少,成交量較去年同期減少一半以上,滄浪區(qū)、平江區(qū)、相城區(qū)和高新區(qū)均有不同程度減少。與去年上半年同期相比,全市成交套數(shù)減少36.67%,成交面積減少42.76%。2008年蘇州市政府加大了政策保障性住房開發(fā)建設(shè),在今年一季度出現(xiàn)了大量該類房源集中上市的情況。由于金閶區(qū)政策保障性住房集中上市,使得金閶區(qū)今年上半年度成交量相比去年同期增加64.84%。
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房價:能否繃住7000這根弦?

從今年上半年的成交均價走勢來看,今年第一季度蘇州市區(qū)成交均價在5700——6800元/平方米之間波動,1月、2月、3月的成交均價分別為:6762.46元/平方米、5752.65元/平方米和6831.52元/平方米;第二季度開始,隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來,全市成交均價開始表現(xiàn)出上升勢頭,4.、5、6三個月份,全市成交均價均在7000元/平方米以上;從各個區(qū)域情況來看,上半年 除金閶區(qū)外其他各區(qū)域成交均價都比去年同期有大幅上升,其中漲幅較大的是平江區(qū)、滄浪區(qū)、吳中區(qū)以及園區(qū),漲幅分別為55.96%、50.85%、34.89%以及33.38%。平江區(qū)政策保障性住房量縮小,商品房銷售增加,陽光美地、蘇州萬達廣場等項目良好的銷售支撐了區(qū)域價格,滄浪區(qū)的萬科金色家園項目包括精裝修房、花園洋房等產(chǎn)品,對區(qū)域價格拉動很大,吳中區(qū)普通商品住宅價格的規(guī)律性上漲外,現(xiàn)代園墅、水岸清華以及澄湖水岸等別墅項目的上市銷售,中高端客戶剛性需求得以釋放。

??? 2008年上半年度全市住宅類房源成交均價7021.77元/平方米,較去年同期上升1393.35元/平方米,升幅24.76%;與2007下半年相比,減少55.1元/平方米,降幅為0.77%。目前蘇州各大樓盤紛紛打出打折優(yōu)惠旗號,蘇州房價能否繃住7000這根弦?有待進一步觀察。但蘇州市出臺部分住房政策,包括政策保障性住房以及園區(qū)精裝房的政策,都無形中支撐了目前的價格水平,另一方面,結(jié)婚、動遷、改善居住環(huán)境等剛性需求存在,蘇州市商品住宅價格仍以穩(wěn)定為主,短期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅變動。

好盤熱銷——地段、戶型、房價一個都不能少

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根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截止6月24日蘇州共成交住宅類商品房17035套,較去年同期減少9866套,降幅36.67%,平均單套成交面積為110.45平方米。從以上數(shù)據(jù)可以看出,大家比較熱衷中小戶型。搜房網(wǎng)統(tǒng)計了上半年度最熱銷的十大樓盤,其中包括園區(qū)海尚?壹品4月19日盛大開盤。共108套房源,源戶型面積在93至196平米之間,從二居至四居多種戶型。5月18日中央景城首次公開的88-138 m2景觀空間,在當天就達到了85%的銷售率。勝浦中小戶型為主的華園四季6月7開盤又現(xiàn)排隊搶購盛況。而88-92平米的小戶型為主的金色湖濱項目,銷量超好。相城區(qū)康橋麗都戶型面積在75-109平米,價格在5800-6500元/平米,一期全部售罄。同時上半年熱銷樓盤還有相城區(qū)的華城國際,平江區(qū)蘇州萬達廣場,滄浪區(qū)萬科金色家園,新區(qū)的中銳山水印象等。種種跡象表明園區(qū)向東青劍湖板塊、勝浦板塊等稍偏遠一些地段以及相城區(qū)中小戶型低總價房表現(xiàn)不俗。

另一方面,除近期開盤的中海御湖熙岸、水墨江南等大戶型和別墅類項目外,由吳中地產(chǎn)集團傾力打造的澄湖水岸,位于園區(qū)東,坐擁4060公頃天然澄湖,規(guī)劃建造286棟、220-450m2主力面積的精致獨棟別墅。隨著園區(qū)高速發(fā)展,整個園區(qū)發(fā)展重心已逐漸東擴,金雞湖湖景別墅不再是區(qū)域內(nèi)的唯一選擇,獨墅湖、澄湖、青劍湖周邊的別墅,也進入了購房者的視野,升值潛力不容小視。另外像市區(qū)庭園項目、吳中區(qū)的水岸清華、現(xiàn)代園墅等具有保值價值的高端項目越來越受到青睞,成績不斐。

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群英薈萃——下半年大盤逐鹿蘇城

2008年下半年蘇州各區(qū)域的住宅供應(yīng)量將增加,園區(qū)現(xiàn)代大道沿線除正在銷售中的雅戈爾未來城、海尚壹品、中央景城、億城新天地等熱點項目外,百萬大盤雅戈爾太陽城、150萬方中海國際社區(qū)等超級大盤將在下半年推出;吳中區(qū)的新城金郡、大型綜合項目占地120萬方的招商小石城等項目即將上市;滄浪區(qū)的百萬開發(fā)量的世茂運河城以及中海開發(fā)的中海胥江府和湖山新意也是開盤在即;5月份人民路北延通車,打通了古城區(qū)與城北的交通瓶頸。在板塊效應(yīng)下,相城區(qū)康橋麗都、華城國際、合景朗悅灣等項目正并駕齊驅(qū)。另一方面,金閶區(qū)和平江區(qū)今年將會有大量政策保障性住房供應(yīng)。下半年的蘇州各區(qū)域百花齊放,熱鬧非凡,蘇城房地產(chǎn)將進入大盤逐鹿時代,我們拭目以待。

08上半年蘇州住宅類房源成交分析

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