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????? 機(jī)會(huì)到了。面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)銷售額與銷售面積十年來(lái)首次雙雙下降的情況，抄底資金已經(jīng)躍躍欲試。
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????? 據(jù)記者了解，這些抄底資金正在急切地尋找那些竣工在即卻又出現(xiàn)資金虧空的樓盤，借勢(shì)搶得托管的權(quán)利，而后殺價(jià)快速銷售套現(xiàn)。此類資金多屬內(nèi)資，在北京一地便有60億~80億元人民幣。房?jī)r(jià)低迷的時(shí)刻，他們掀起的“殺價(jià)之風(fēng)”使之成為名副其實(shí)的“樓價(jià)殺手”。
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????? 先托管 再殺價(jià)
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????? “現(xiàn)在的江浙資金早都不炒房了，去向是兩個(gè)，一個(gè)是給開(kāi)發(fā)商放高利貸，另一個(gè)就是跟著我們一起搞托管，然后抄底?！闭f(shuō)這話的中年男人是上海一家知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的副總，但現(xiàn)在他主攻的卻是樓盤托管。
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????? 他神情輕松，因?yàn)閯倓倎?lái)到北京“半小時(shí)”就搞定了一筆生意，他告訴記者，之所以能如此之快，原因是樓盤的開(kāi)發(fā)商缺錢。草簽協(xié)議之后，他支付給了這個(gè)位于北京東直門第三使館區(qū)的公寓項(xiàng)目超過(guò)1億元的現(xiàn)金，開(kāi)發(fā)商付出的代價(jià)是項(xiàng)目90%的股權(quán)。
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????? 記者了解到，這是一個(gè)已經(jīng)臨近封頂?shù)捻?xiàng)目，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商私下告訴記者，自己的項(xiàng)目約有1億多元的虧空無(wú)從填補(bǔ)。這是一個(gè)在開(kāi)發(fā)商手中賣價(jià)高達(dá)28000元/平方米的高檔涉外公寓。
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????? 不過(guò)很快，這個(gè)樓盤的賣價(jià)就會(huì)降到20800元/平方米了，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)被托管了，每平方米殺價(jià)近8000元是托管方下的手，超過(guò)7.5折的折扣是為了在5個(gè)多月之內(nèi)完成套現(xiàn)撤出，在這段期間，托管方擁有絕對(duì)操盤的權(quán)力。
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????? “周邊的均價(jià)都在28000元/平方米以上，我殺掉8000元，一定賣得快。”這是前述托管操盤者的邏輯。在他看來(lái)，殺價(jià)是實(shí)現(xiàn)快速套現(xiàn)的重要手段。換來(lái)這份殺價(jià)權(quán)力的，恰是他們支付給開(kāi)發(fā)商彌補(bǔ)現(xiàn)金虧空的1億多元，與慣常的“收購(gòu)”不同的是，在一系列的協(xié)議當(dāng)中，還包括一份開(kāi)發(fā)商平價(jià)回購(gòu)股權(quán)的協(xié)議。
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????? “這期間所有的銷售收入都打入開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)賬戶，最后結(jié)算利潤(rùn)我們?nèi)叻殖桑?0%，我們只要30%，然后，他原價(jià)把股權(quán)買回去，項(xiàng)目還是他的。”他告訴記者，正是這樣的制度設(shè)計(jì)，讓開(kāi)發(fā)商可以放棄“死扛”，而將項(xiàng)目交給自己“托管殺價(jià)”。而現(xiàn)在，遭到殺價(jià)之后的樓盤，已經(jīng)有100多位意向購(gòu)買者了。
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????? 落井下石的理由
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????? 從2008年下半年開(kāi)始，這個(gè)高價(jià)樓盤的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很久沒(méi)有一套成交記錄了，此時(shí)，項(xiàng)目接近封頂，工程款的80%需要支付，此外，外立面施工、內(nèi)裝、精裝修樣樣用錢，正是這樣的資金虧空讓這家曾經(jīng)下決心死扛的開(kāi)發(fā)商最終接受了注資——托管——?dú)r(jià)的局面，而這開(kāi)發(fā)商的如此困境，正是抄底者的機(jī)會(huì)所在。
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????? “撐到封頂就可以放按揭了，那樣情況會(huì)好些?！痹擁?xiàng)目的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，然而，土地、在建物業(yè)都抵押換了貸款，從銀行獲得信貸已經(jīng)不可能，因此，只能接受“托管”，他表示，雖然托管方的殺價(jià)并不是他愿意看到的，但做下去可以分到七成的利潤(rùn)，“要不哪天能拿到利潤(rùn)，還不知道?！彼f(shuō)。
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????? 這樣的情況在當(dāng)下的中國(guó)樓市并不少見(jiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，北京4月份的房?jī)r(jià)比3月份環(huán)比降低了0.8%，上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38%。上海、深圳等地的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)，深圳今年前5個(gè)月，住宅均價(jià)由15080.25元/平方米下跌到11014.14元/平方米，降幅近30%，主要中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)了自1998年以來(lái)就沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的銷售面積與銷售額同時(shí)下降的情況。
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????? 越是如此，就越是抄底資金殺價(jià)托管的機(jī)會(huì)，記者了解到，前述操盤人士正在接觸的樓盤項(xiàng)目在5~6個(gè)，基本情況都很類似，接近封頂，資金缺口1億~2億元，“不過(guò)我們還要好好挑一挑，要確保殺價(jià)就能賣掉，要是殺了價(jià)都賣不掉，風(fēng)險(xiǎn)就是自己承擔(dān)，因?yàn)槲覀兺泄艿臅r(shí)候要和開(kāi)發(fā)商簽協(xié)議，約定我每個(gè)月可以賣多少錢，如果賣不到，我就要自掏腰包?！?
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????? 熟知此情況的上海中凱集團(tuán)副總經(jīng)理告訴記者，在北京上海從事此類業(yè)務(wù)的資金，大都是在不停地看項(xiàng)目，因?yàn)槿卞X的中小開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)，但最終能夠列入談判日程的，只有少數(shù)地段不錯(cuò)，殺價(jià)就能快速套現(xiàn)的樓盤，托管生意如此“興隆”，中小開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)緊張程度由此可見(jiàn)一斑。
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????? 抄底資金漸增
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????? “我在北京的同行有6~7個(gè)吧，”作為托管資金的操盤者，前述人士告訴記者，他所知道的在北京從事如此業(yè)務(wù)的資金規(guī)模，大致在60億~80億元之間，他掌管的資金不算多，2008年有6億~8億元的現(xiàn)金可以動(dòng)用，而他的同行的資金規(guī)模都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自己。
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?????? 記者了解到，此類資金基本上采用類似私募基金的方式募集，基本上是國(guó)內(nèi)的資金，主要來(lái)自江浙、山西、上海一帶，此外也有一部分企業(yè)的剩余資金，他們對(duì)于投資回報(bào)的要求根據(jù)項(xiàng)目不盡相同，最低在20%左右，最高在40%~50%，平均在30%左右。
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????? “我們的資金使用周期很短，一般3~5個(gè)月，因此有30%左右的回報(bào)，股東就已經(jīng)很滿意了，一年周轉(zhuǎn)三五次，回報(bào)率加在一起，就很可觀了?！鼻笆霾俦P人士告訴記者。
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????? 而這也正是托管者敢于殺價(jià)的原因所在，由于周轉(zhuǎn)時(shí)間短因此資金使用成本較低，相反，開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)，成本較高，兩相對(duì)比，這恰恰是開(kāi)發(fā)商寧愿死扛、而托管者樂(lè)于殺價(jià)套現(xiàn)的不同原由所在。
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????? 中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)往往不甚冷靜，很多時(shí)候是成本定價(jià)、利潤(rùn)預(yù)期定價(jià)或者是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定價(jià)，而不太考慮市場(chǎng)承受力的因素確定價(jià)格，“主要是他整合了過(guò)多環(huán)節(jié)的職能，有時(shí)也礙于行業(yè)形象而不愿降價(jià)，這類托管者就沒(méi)有類似的制約和顧慮，殺價(jià)之狠已經(jīng)成為一種共性?！彼f(shuō)。
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????? 身為中小開(kāi)發(fā)商的遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理姜煒告訴記者，2008年的下半年是樓市最為微妙的時(shí)刻，如果市場(chǎng)銷售情況繼續(xù)“觀望”，而信貸政策又持續(xù)收緊，那么類似當(dāng)下“接近封頂，卻又缺錢”的情況，會(huì)不斷地增多。顯然，此時(shí)，托管者的機(jī)會(huì)也就越來(lái)越多。
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????? “我了解的情況，已經(jīng)有更多的人打算募集資金做這項(xiàng)業(yè)務(wù)了，因?yàn)樾枨笤谠黾?，我身邊就有兩個(gè)朋友開(kāi)始新近做這件事情了，他們也都要學(xué)殺價(jià)這一招?！鼻笆霾俦P人士告訴記者。
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????? 在開(kāi)發(fā)商樂(lè)于共謀死扛房?jī)r(jià)拒絕調(diào)整的時(shí)代，托管者殺價(jià)倘若成連綿烽火之勢(shì)，由此掀開(kāi)房?jī)r(jià)調(diào)整的序幕，或許并不出人意料。
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