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樓市觀察

不少房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80% 九成房企可能出局
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2009-02-24  來(lái)源:  點(diǎn)擊數(shù):1107

????? 資金鏈的緊張,不僅引起了上市公司或大型房企的重視,更讓多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)困惑不已。房地產(chǎn)企業(yè)融資已經(jīng)成為學(xué)界、政界以及資本市場(chǎng)的熱點(diǎn)話題。昨日證券業(yè)、地產(chǎn)界多方人士接受記者采訪時(shí)普遍認(rèn)為,大開發(fā)商融資渠道多、本身資金狀況還較充裕,而中小開發(fā)商尤其是非上市公司的“日子難過(guò)”,但由于經(jīng)歷過(guò)幾次市場(chǎng)調(diào)整洗牌,“現(xiàn)在的開發(fā)商破產(chǎn)倒閉的機(jī)會(huì)比較小,將以退出為主”。

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????? 資金狀況:

????? 不少房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80%

????? “現(xiàn)在開發(fā)商資金普遍緊張”,廣州知名地產(chǎn)專家、同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文說(shuō)道,根據(jù)去年房地產(chǎn)上市公司年報(bào),內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不少高達(dá)80%以上,此外,還有多家年報(bào)顯示,其經(jīng)營(yíng)期末現(xiàn)金流只有負(fù)債額的10%左右。?


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????? 對(duì)此,趙卓文認(rèn)為,目前開發(fā)商資金緊張是必然的,與其開發(fā)規(guī)模太大、擴(kuò)張?zhí)煊嘘P(guān)系。比如,碧桂園年初號(hào)稱今年要開發(fā)1000萬(wàn)平方米,“保利、萬(wàn)科等上市公司年初制定的目標(biāo)也很大,基本完成不了”。此外,一位香港房地產(chǎn)上市公司項(xiàng)目投資負(fù)責(zé)人告訴記者,宏調(diào)中嚴(yán)格控制外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也讓他們頭痛不已,“我們有大把錢進(jìn)不來(lái),商務(wù)部有關(guān)審批的辦公室里堆滿了投資申報(bào)表,自己不去找,可能就石沉大海”。

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????? 不過(guò),今年一季報(bào)和中報(bào)中,各家大開發(fā)商仍在力爭(zhēng)給出“好看”的數(shù)據(jù)。近日,不僅越秀城建董事長(zhǎng)明確表示,“我們的現(xiàn)金還有好幾個(gè)億,在資金周轉(zhuǎn)方面沒(méi)什么問(wèn)題”;萬(wàn)科在其一季報(bào)中也表示,截至今年3月底,公司持有現(xiàn)金156.3億元,流動(dòng)性仍然充裕。對(duì)此,合富輝煌首席分析師黎文江表示,上市公司的數(shù)據(jù)應(yīng)該是準(zhǔn)確的,是有嚴(yán)格監(jiān)管的,所謂資金緊張,還未到無(wú)路可走、拋售產(chǎn)品的地步。趙卓文也認(rèn)為,大開發(fā)商支撐下去的可能性很大。

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????? 而相比大開發(fā)商,專家們認(rèn)為,中小開發(fā)商的日子很難過(guò)。“此輪調(diào)整中90%以上的中小開發(fā)商會(huì)被淘汰,在新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)中將幾乎沒(méi)有生存空間”。目前在廣州只開發(fā)有一個(gè)住宅項(xiàng)目的粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春也告訴記者,廣州小開發(fā)商不多了,今年年審又取消了幾十家資質(zhì),剩下100家左右的中小開發(fā)商中有項(xiàng)目業(yè)務(wù)的也就幾十家,“廣州郊區(qū)地塊已被大開發(fā)商吞噬,小開發(fā)商只能在市區(qū)找些地”。

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????? 融資渠道:

????? 上市房企競(jìng)相發(fā)行公司債券

????? 記者發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金鏈問(wèn)題各施招數(shù),上市房企競(jìng)相發(fā)行公司債券,非上市公司的融資途徑更是五花八門。

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????? 上市房企蜂擁發(fā)行公司債在資本市場(chǎng)競(jìng)相獲取資金。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),自5月份以來(lái),保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬(wàn)科A、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)和招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)上市公司分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元、12億元和80億元的債券融資申請(qǐng)相繼獲得管理層的批準(zhǔn)。出售公司部分股權(quán)也成為部分上市公司獲取資金的另一種選擇。7月1日,深振業(yè)公告稱,為解決公司自身資金需要,轉(zhuǎn)讓特皓、建業(yè)公司股權(quán),以獲取相應(yīng)的資金支持。此外,棲霞建設(shè)(600533)也擬公開增發(fā)不超過(guò)1.2億股,預(yù)計(jì)募集資金凈額為99676.8萬(wàn)元。

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????? 非上市房企為緩解資金緊張狀況,其招數(shù)更是五花八門?!半S著房地產(chǎn)市場(chǎng)以及資本市場(chǎng)的一系列變化,信托可能會(huì)在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的吸引力?!蹦硺I(yè)內(nèi)人士昨日對(duì)記者表示。而日前也有媒體報(bào)道,在江浙一帶,專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的信托產(chǎn)品異?;鸨?。其中,杭州某信托投資公司目前正在推介一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的50個(gè)自然人名額在3天內(nèi)就一搶而空。

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????? 同時(shí),隨著銀行和資本市場(chǎng)融資渠道的縮小,戴著“合法與非法”、“收益和風(fēng)險(xiǎn)”帽子的民間借貸也悄然興起。記者發(fā)現(xiàn),最近廣州不少民間融資機(jī)構(gòu)已經(jīng)從“羞羞答答”轉(zhuǎn)向“光明正大”。今年以來(lái),各種以“借貸”為業(yè)的“投資咨詢”占據(jù)了不少媒體“分類廣告”的半壁江山?!懊耖g的這些借貸雖然利息很高,但可以讓部分企業(yè)緩解燃眉之急?!币晃涣私鈨?nèi)情的人士如是說(shuō)。

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????? 不過(guò),面對(duì)資金難題,更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇“聯(lián)合開發(fā)”。據(jù)悉,目前山東、四川、廣東、大連、江西、廣西等地不少房地產(chǎn)開發(fā)商正在尋求合作,對(duì)目前擁有的土地和在建項(xiàng)目實(shí)施聯(lián)合開發(fā),以緩解資金壓力。當(dāng)然,聯(lián)合開發(fā)的觸角不僅局限在國(guó)內(nèi),在香港上市的雅居樂(lè)地產(chǎn)7月3日晚宣布,已經(jīng)與摩根士丹利達(dá)成協(xié)議,將向后者出售海南清水灣綜合度假區(qū)發(fā)展項(xiàng)目30%的股權(quán),涉及合作資金為人民幣53億元。有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,這實(shí)際上就是引入外資對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目實(shí)施聯(lián)合開發(fā)。

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????? 另外,私募資金也成為部分房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金支持的一種途徑。

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????? 融資招數(shù)

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????? 上市房企

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????? ——發(fā)行公司債、出售股權(quán)

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????? 非上市房企

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????? ——信托融資、民間借貸、聯(lián)合開發(fā)、私募資金

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????? 樓價(jià)下跌空間有限

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????? 針對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì),韓世同表示,整體上房?jī)r(jià)壓力仍然很大,目前還沒(méi)有看到房?jī)r(jià)有回調(diào)的跡象。某證券分析人士丘文章在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也指出,房?jī)r(jià)下跌空間有限,可能不會(huì)超過(guò)20%。丘文章分析指出,從公布的數(shù)據(jù)來(lái)看,此前部分城市的房?jī)r(jià)下跌幅度已經(jīng)比較大,同時(shí),由于建材、人力成本以及企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的大幅增加,使得房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下跌受限。

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