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樓市觀察

官方報(bào)告引“救市”質(zhì)疑 九月房價(jià)還有低谷!
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2009-02-24  來源:  點(diǎn)擊數(shù):1576

????? 真正所謂的救市,包括稅收政策、金融政策,看看針對(duì)的是誰?是首次置業(yè)者!對(duì)于炒房者,政府不能放松,要堅(jiān)持進(jìn)入市場(chǎng)的門檻,高的契稅。我們救的不是開發(fā)商,救的是小業(yè)主,救的是真正買房的人!

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?????? ———深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒

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????? 9月份的時(shí)候,深圳的房地產(chǎn)會(huì)走到一個(gè)低谷,這和開發(fā)商的資金持續(xù)能力有關(guān)。如果政府來救市,就盤活了,這樣房價(jià)就漲回來了。

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????? ———深圳市社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕

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????? 近日,深圳市房地產(chǎn)研究中心發(fā)布《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》。數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,深圳市樓市成交量持續(xù)冷淡,一手房成交量跌回10年前?!秷?bào)告》建議政府適當(dāng)采取調(diào)控措施,放松對(duì)房地產(chǎn)貸款的控制,減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收,鼓勵(lì)深圳房地產(chǎn)交易,促進(jìn)市場(chǎng)活躍。

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????? 《報(bào)告》公布后,在一些媒體和網(wǎng)站上引起了一片反對(duì)之聲,認(rèn)為這是在建議政府給樓市“救市”。昨日,南都·奧一網(wǎng)第一直播室請(qǐng)來報(bào)告撰寫人王鋒及其他房產(chǎn)方面專家,詳細(xì)解讀下半年深圳樓市走向,現(xiàn)場(chǎng)PK:現(xiàn)時(shí)政府是否該救市?

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????? 救市派

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????? 房價(jià)跌破不是好事

????? 主持人:目前,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的需要政府來救市?僅1天的調(diào)查,奧一網(wǎng)上顯示:支持救市的是507人,不支持救市的是1040人,懸殊非常大。王博士,你提出調(diào)控政策的背景是什么?

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????? 王鋒:解決住房問題不能靠市場(chǎng),按照市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律,是誰買得起誰就買,那中低收入者怎么辦?所以政府必須采取有效措施。我的報(bào)告提出,對(duì)于購買首套住房的人,稅費(fèi)上進(jìn)行減免(現(xiàn)在稅這么高,契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅……)除此之外,政府要嚴(yán)厲限制炒房者。所以報(bào)告中,給予購買首套住房的中低收入者優(yōu)惠政策,實(shí)際上是為經(jīng)濟(jì)政策和民生政策找到一個(gè)最好的結(jié)合點(diǎn)。

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????? 主持人:有網(wǎng)友問現(xiàn)在救市救什么?是救房地產(chǎn)商還是老百姓,救市論是否代表了開發(fā)商的目的,難道就要維護(hù)高房價(jià)嗎?

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????? 王鋒:但是從研究者的角度來講是好政策,為什么得到大家這樣的評(píng)論,確實(shí)值得我反思。這個(gè)報(bào)告是站在宏觀的角度考慮。房地產(chǎn)市場(chǎng)如果持續(xù)目前低迷的狀態(tài),可能會(huì)對(duì)金融、宏觀經(jīng)濟(jì)造成很大的影響。如果接下來宏觀經(jīng)濟(jì)政策繼續(xù)緊縮,可能會(huì)造成很多開發(fā)商被迫破產(chǎn)、關(guān)門,還不了銀行錢,銀行系統(tǒng)會(huì)形成死賬。

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????? 有些人認(rèn)為房價(jià)最好跌破,宏觀經(jīng)濟(jì)倒霉就倒霉了。但是說老實(shí)話,對(duì)每個(gè)人都不是好事情,如果宏觀經(jīng)濟(jì)真的完蛋了,你個(gè)人的收入從何而來?經(jīng)濟(jì)下滑了,物價(jià)飛漲,基本的生活都成問題。

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????? 我們提出一個(gè)問題,真正所謂的救市,包括稅收政策、金融政策,看看針對(duì)的是誰?是首次置業(yè)者!對(duì)于炒房者,政府不能放松,要堅(jiān)持進(jìn)入市場(chǎng)的門檻,高的契稅。我們救的不是開發(fā)商,救的是小業(yè)主,救的是真正買房的人!降稅也是為了你買房方便。

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????? 反對(duì)派

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????? 深圳房價(jià)還有得降

????? 高海燕:對(duì)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,降價(jià)這篇文章還沒有做到位,所以說現(xiàn)在不應(yīng)該來救市。開發(fā)商通過價(jià)格的調(diào)整來實(shí)現(xiàn)自救還沒有走完,還走得不好。這種情況下,你說政府救市還比較早。

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????? 我認(rèn)為,深圳市房地產(chǎn)的均價(jià)保持在10000元-11000元之間,這是相對(duì)合理的均價(jià),到了這個(gè)價(jià)格基數(shù),深圳房產(chǎn)市場(chǎng)的低潮期基本就快結(jié)束了,但不是指高峰期快來了,這是什么意思呢?交易量可能會(huì)回歸,銷售率會(huì)提高。在這種情況下,我認(rèn)為年底就有可能形成價(jià)格基數(shù)。相反,如果政府救市,恐怕價(jià)格回不到這個(gè)位置。

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????? 三位專家談下半年房價(jià)走勢(shì)

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????? 九月份房價(jià)還有低谷

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????? 主持人:報(bào)告指出,從今年上半年變動(dòng)的情況來看,深圳的房價(jià)仍然是處于調(diào)整之中,如何理解調(diào)整?

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????? 王鋒:去年7月,我提出房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于調(diào)整期,到目前已有1年時(shí)間。首先調(diào)整的是交易量。去年8月后,交易量較大幅下降,到了年底,已經(jīng)跌至50%左右。與去年同期相比,今年上半年的交易量已經(jīng)跌了約60%.價(jià)格則從去年11月回落。從17300元/平米的水平到了今年5、6月的11000元/平米。這是向理性過渡的過程。

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????? 主持人:在深圳,什么樣的房價(jià)收入比是合理的呢?

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????? 王鋒:不同的研究機(jī)構(gòu)判斷不一樣。就深圳而言,4到8的房價(jià)收入比都處于穩(wěn)態(tài)。但是目前,深圳的房價(jià)收入比還是高了。即使深圳市民收入在每年8萬元左右,如果按一套房子100平方米100萬來算,房價(jià)收入比還是很高。

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????? 高海燕:大多數(shù)發(fā)達(dá)國家為什么有穩(wěn)定的房價(jià)收入比呢?它們是以中產(chǎn)階級(jí)為基礎(chǔ);我們面臨的社會(huì)結(jié)構(gòu)貧富差距太大。

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????? 何時(shí)買房最劃算?

????? 主持人:深圳正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)低潮期,這段時(shí)間還有多長?低潮期之后,深圳樓市又將何去何從?

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????? 王鋒:低潮期有多長?這段時(shí)間很難判斷。受全球經(jīng)濟(jì)下滑影響,今后我們的經(jīng)濟(jì)增長還能保持高速嗎?市場(chǎng)如此低迷,經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不是出了很深入的問題?政策是否應(yīng)該扶持?這些都不明確。在這種情況下,低潮期還要持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間。

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????? 主持人:現(xiàn)在樓市觀望氛圍濃厚,何時(shí)買房最劃算?

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????? 王鋒:現(xiàn)在關(guān)內(nèi)房價(jià)基本上是15000元/平米到20000元/平米以上,且供應(yīng)很少,都是稀缺品、高檔產(chǎn)品。關(guān)外房子的總供應(yīng)量如今占了70%多,受到的影響也很大?,F(xiàn)在政府也很著急,幾條地鐵線同時(shí)開工。到了2009年,4條地鐵線全部開通,渡過這個(gè)困難期,大家再去關(guān)外就方便了。這樣,需求向關(guān)外轉(zhuǎn)移,老百姓實(shí)現(xiàn)了夢(mèng)想。但是我也向沒有買房的人提醒:可能當(dāng)老百姓們買房的那天是房價(jià)大漲的時(shí)候。舉個(gè)例子,濱海大道開通之前,南山房子3000元/平米;開通之后翻了一倍,市場(chǎng)上始終有投資的人。

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????? 高海燕:不要等價(jià)值成熟之后再去買。

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????? 王鋒:你買房子的時(shí)候投資者在干什么?他們買了房子放在那等著了。

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????? 下半年房價(jià)還會(huì)降嗎?

????? 主持人:下半年房價(jià)還會(huì)降嗎?

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????? 吳翠華:目前開發(fā)商的融資渠道有三條:第一,IPO上市融資,已經(jīng)停止。第二,通過銀行貸款,今年很難成功。第三,就是投入快速銷售來回籠資金。前8個(gè)月時(shí)間,很多開發(fā)商等待政策放松,結(jié)果現(xiàn)在政策沒有放松。他們急切需要銷售回籠資金,所以在7、8月份房價(jià)會(huì)有新一波的比拼。

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????? 高海燕:我支持你的觀點(diǎn),我為什么敢說在9月份的時(shí)候深圳的房地產(chǎn)會(huì)走到一個(gè)低谷,是和開發(fā)商的資金持續(xù)能力有關(guān)。如果政府來救市,就盤活了,這樣房價(jià)就漲回來了。

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