????? 房屋閑置現(xiàn)象在每個國家都存在,但是,世界各國法律對這種現(xiàn)象的容忍度卻是截然不同的。而目前,歐洲國家正在向閑置房開戰(zhàn),據(jù)報道,這些國家所采取的措施千奇百怪,但萬變不離其宗:
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????? 在荷蘭,法律規(guī)定,如果一套住房空置一年以上,“不速之客”就可以入住,除非空置房業(yè)主能夠證明其住房的閑置時間還未超過12個月,他就必須在政府的協(xié)調下無償提供這些住房;在瑞典,政府甚至直接將無人居住的住房推倒;在德國,業(yè)主必須使空房得到重新利用,在房屋閑置率超過10%的市鎮(zhèn),當?shù)卣€會推倒那些無法出租的住房;在法國的一些城市中,房屋閑置的第一年,業(yè)主必須繳納的罰金為房款的10%,第二年為12.5%,第三年為15%,以此類推;丹麥政府則在50多年前就開始對那些閑置6周以上房屋的所有者進行罰款。
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????? 不僅歐洲,美國也對閑置房毫不客氣。在美國亞特蘭大的一些地區(qū),甚至有業(yè)主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。此外,美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市與德國和瑞典一樣,也將空置房推倒。這些國家為何如此嚴厲地對待空置房呢?
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????? 其一,是為了使有限的住房資源最大限度地得到利用。如果大量住房閑置,就會使得一部分人的居住空間受到擠壓。而幾乎歐洲所有國家的法律,都把住房視為一項基本的人權,要求政府必須解決住房問題。在荷蘭,早在1901年荷蘭就頒布了《住房法》,要求政府向居民“提供充足住房”。荷蘭政府為此共建造了239.36萬套公共住房——這一數(shù)字對人口不多的荷蘭而言是相當大的。
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????? 其二,為了打擊房屋囤積,抑制投機炒作,平抑房價。商品的價格是由供求關系決定的,大量房屋閑置等于減少了住房的有效供給,會在有效供給與有效需求之間形成一個缺口,導致供不應求的局面,必然推動房價的上漲,甚至,導致房價的失控,惡化民生。關于這一點,從相關國家采取的措施中就可以看出來。如果房屋空置,業(yè)主必須同意讓“不速之客”居住以消化有效需求,在這種情況下,誰也不會愿意多買住房,等于將相當一部分投機性住房剔除,使房價體現(xiàn)為有效需求拉動的結果,而非投機與有效需求共同拉動的結果。在這種情況下,房價的走勢會比較平緩。事實上,從歷史數(shù)據(jù)來看,歐洲的房價走勢整體而言是比較平穩(wěn)的。
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????? 其三,為了節(jié)約土地,提高土地利用率。房屋是建在土地上的,這是一個人所共知的常識。尤其是歐美國家,他們所說的“House”(房子)其實是指別墅,而我們國家所說的房子在歐美其實叫公寓。歐美國家的房子一般都比較大,會占用較大面積的土地,而土地資源的稀缺性決定了,政府必須最大限度地提高土地的利用率,避免浪費,也避免占用過多土地(尤其是耕地)。閑置房屋一方面占據(jù)著土地空間,使得土地無法再使用,另一方面,房屋又是空置的,它等于造成了雙重浪費。政府通過嚴厲措施抑制空置房,等于間接提高了土地的利用率,避免了土地浪費。
????? 相比之下,我國人口眾多,土地資源更稀缺,更需要提高住房與土地的利用率。但是,由于法律對投機行為的抑制作用缺位,使得“禁止炒房違憲”這樣的奇談怪論也出來了。正因為環(huán)境寬松,在許多城市(尤其是大城市),盡管一些樓盤的房屋已經銷售一空,居住者卻寥寥無幾,投機性住房大比例的出現(xiàn),導致了大量住房的閑置。我國近年來的房地產投資增速很快,但房價卻連年飆升,追根溯源,在于大量住房被投機者囤積沉淀下來,這些存量住房絕大部分是閑置的,不僅造成了住房的浪費,也因為減小了住房的有效供給而推高房價、推高房屋租金。同時,由于大量住房被囤積閑置,政府必須拍賣更多的土地建房,造成土地資源被快速蠶食。國土資源部數(shù)據(jù)顯示,我國耕地面積已經從1996年的19.5億畝縮減為2007年的18.26億畝,離18億畝的紅色警戒線已是咫尺之遙。
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????? 在這種情況下,我們應該借鑒歐美的嚴厲處理閑置房的做法,向閑置房開戰(zhàn),把閑置房逼出來,推向市場。如果做到了這一點,僅閑置房盤活這一項就足以平抑房價,避免房價的持續(xù)非理性上漲,并且,由于住房使用效率的提高,也能大大減輕政府的住房保障壓力,同時,由于閑置住房盤活減少了對現(xiàn)有土地的征收,減少了拆遷行為,也能夠減少社會矛盾,使我們這個社會更加和諧。 |